盡管在臺前的曝光量有所下降，但吳亞軍的管理哲學(xué)依舊在深刻影響著龍湖。“龍湖沒有英雄”、“領(lǐng)導(dǎo)層時(shí)間的分配是最寶貴的資源，要投放到最關(guān)注的的事情上”、“隨便做加法，就是累贅，不是盈利”�？梢韵胂�，雖然游離在公眾視線之外，但吳亞軍一直在修煉管理內(nèi)功。
在今天香港召開的龍湖“期中考”業(yè)績會現(xiàn)場，董事長吳亞軍帶領(lǐng)CEO邵明曉、CFO趙軼亮相，對于現(xiàn)場媒體提出的“租金上漲”、“北京項(xiàng)目質(zhì)量”、“人才流失”等較為敏感的話題，龍湖給出答案的誠意堪稱房企界的一股清流。
2017年，“抓住時(shí)機(jī)”的龍湖穩(wěn)穩(wěn)占據(jù)第八的位置，對管理層而言，這是一件令人興奮的事，同時(shí)也是一件壓力倍增的事。相比去年銷售同比增速77.1%，今年上半年龍湖的銷售額同比增長4.8%至971.0億元，不禁讓外界質(zhì)疑，龍湖是否慢下來了�！胺�(wěn)健如龍湖”，邵明曉解釋到，今年全年龍湖有3000億供貨，其中包括去年存量貨值500多億，老項(xiàng)目為1000億，還有全新項(xiàng)目1500億，今年下半年還有大量推盤�！褒埡N售不會是這一年比上一年都高50%以上，但是今年全年2000億沒問題”。
報(bào)告期內(nèi)，龍湖合同銷售額達(dá)971.0億元，較上年同期增長4.8%。銷售總建筑面積629.1萬平方米，較上年同期增長5.7%。銷售單價(jià)15,435元/平方米，較上年同期微降0.8%。環(huán)渤海、長三角、西部、華南及華中片區(qū)合同銷售額分別為305.5億元、279.4億元、246.5億元、113.4億元、26.2億元，分別占集團(tuán)合同銷售額的31.4%、28.8%、25.4%、11.7%及2.7%。
另外，龍湖營業(yè)額同比增長45.9%至271.2億元，其中物業(yè)投資業(yè)務(wù)收入同比增長62.8%至18.5億元。這一數(shù)據(jù)也可以從側(cè)面印證龍湖正在從一家“地產(chǎn)公司”快速轉(zhuǎn)型為一家多業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展的“集團(tuán)公司”。
從物業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)來看，2018年1至6月，龍湖集團(tuán)物業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)營業(yè)額為240.4億元，較上年同期增長44.9%。交付物業(yè)總建筑面積為218.5萬平方米。物業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率為34.8%，較上年同期上升0.3%。營業(yè)額單方價(jià)格為11,001元/平方米。
在土地儲備上，今年上半年，龍湖土地儲備合計(jì)6363萬平方米，權(quán)益面積為4552萬平方米。土地儲備的平均成本為每平方米5142元，為當(dāng)期簽約單價(jià)的33%。按地區(qū)分析，環(huán)渤海、西部地區(qū)、長三角地區(qū)、華中地區(qū)、華南地區(qū)及香港地區(qū)的土地儲備分別占土地儲備總面積的34.3%、31.8%、19.7%、7.1%、7%以及0.1%。另外，今年上半年，龍湖新增收購?fù)恋貎淇偨ㄖ娣e為1298萬平方米，權(quán)益面積為898萬平方米，平均權(quán)益收購成本為每平方米4849元。
消滅決策黑盒子
區(qū)域公司：別人需要，我們未必需要
“在我眼里，沒有區(qū)域公司、平臺+端、高管流失是三件事”，面對外界將這三者建立的因果關(guān)系，吳亞軍這樣認(rèn)為。
“平臺+端”是由龍湖推進(jìn)的一項(xiàng)管理變革措施。“平臺”指集團(tuán)借助IT技術(shù)和大數(shù)據(jù)支撐，成立資源與業(yè)務(wù)平臺；“端”指各地區(qū)公司。管理層期望以此對龍湖的組織架構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化，未來用集團(tuán)平臺支持各地區(qū)公司端口，在加強(qiáng)總部集權(quán)的同時(shí)，削減管理成本，提高管控效率。
一般與龍湖同一量級的房企，普遍采用三級管理架構(gòu)，即在集團(tuán)下設(shè)區(qū)域公司，再在區(qū)域公司下設(shè)城市公司，而龍湖卻一直沒有設(shè)立區(qū)域公司。
對此吳亞軍認(rèn)為，有些公司可能需要區(qū)域公司，龍湖未必需要。對于做平臺和端的原因，吳亞軍解釋到，公司不用按照加乘級來做，而是直接賦能一線員工。不用“壘金字塔”，不用依靠某個(gè)領(lǐng)導(dǎo)，而是通過指揮系統(tǒng)，讓一線員工得到支持。在龍湖管理層看來，這是一種管理升級的需要，但也會讓有些人不適應(yīng)。
實(shí)際上，對于龍湖而言，也的確是一次傷筋動骨的架構(gòu)變革，但吳亞軍肯定的說，“我們要消滅決策中的黑盒子，中醫(yī)式把脈也要消滅，要相信系統(tǒng)”。
針對外界對自己未來工作重心是否會轉(zhuǎn)移的疑問，吳亞軍給出的答案頗具智慧，“領(lǐng)導(dǎo)層的時(shí)間分配是最寶貴的資源，也會投放在自己最關(guān)注的事情。什么是戰(zhàn)略，你的時(shí)間就在那，不光是我，邵總也是如此�！痹谒磥�，“新變化、組織變革、新物業(yè)的成長、戰(zhàn)略”是她未來關(guān)注的重點(diǎn)。對此，邵明曉的看法與其一致，“大家要改變一個(gè)觀念，龍湖走到現(xiàn)在，不會簡單授權(quán)給某一個(gè)人。龍湖沒有英雄，我們追求的境界是一線員工有足夠決策能力�！蓖瑫r(shí)他強(qiáng)調(diào)，自己平時(shí)對購物中心、長租公寓關(guān)注較多，對住宅的關(guān)注不高，另外智慧服務(wù)業(yè)務(wù)有專門負(fù)責(zé)的高級副總裁，平時(shí)只是同步進(jìn)度。
針對今年龍湖的高管流失現(xiàn)象，吳亞軍大度表示，“這個(gè)在每家公司都正常，尤其在龍湖成為行業(yè)挖掘的對象，我也很開心，一個(gè)好的公司不光是產(chǎn)出經(jīng)濟(jì)效益，產(chǎn)出人才也是，好的人才釋放出市場這是當(dāng)然的，我們應(yīng)該看現(xiàn)在是否把優(yōu)秀員工放到該放的位置上�！�
速度與質(zhì)量
全年目標(biāo)：行業(yè)前十
龍湖似乎是地產(chǎn)圈少有的一家對速度保持時(shí)刻警惕的房企。盡管與TOP20房企相比，龍湖上半年的增速不算突出，但邵明曉依舊能清醒看待——龍湖強(qiáng)調(diào)的是四大主航道業(yè)務(wù)均衡發(fā)展。其中今年，龍湖內(nèi)部對住宅業(yè)務(wù)的定位保持在行業(yè)前10，并且不會在住宅業(yè)務(wù)上加杠桿。
在全國迎來“去杠桿”浪潮的背景下，龍湖的凈負(fù)債率依舊保持在54.6%較低水平。集團(tuán)的平均借貸成本為年利率4.5%，平均貸款年限5.82年，在手現(xiàn)金421.3億元。用邵明曉的話是，龍湖現(xiàn)在發(fā)債已經(jīng)是“行活兒”，主要由財(cái)務(wù)同事負(fù)責(zé)，自己只負(fù)責(zé)大的節(jié)點(diǎn)。
針對具體買地的時(shí)機(jī)，邵明曉指出，去年長三角最熱的時(shí)候，龍湖只買了天街的商業(yè)物業(yè)，而不是高價(jià)住宅。另外龍湖對租金收益物業(yè)的投入是以住宅回款的10%作為上限。
在當(dāng)下的風(fēng)口領(lǐng)域——長租公寓，龍湖品牌冠寓預(yù)計(jì)到今年年底開業(yè)65000間，今年開放5萬間，邵明曉透露，目前5萬間已經(jīng)基本擴(kuò)店完成，將在下半年陸續(xù)開放。對于“長租公寓助推了房租上漲的問題”，邵明曉認(rèn)為，搶房源更多的是在分散式和小業(yè)主之間展開，龍湖聚焦的主要是集中式租賃，偏重運(yùn)營，而中介和互聯(lián)網(wǎng)還是偏向流量和平臺。
對于此前北京地區(qū)長城源著項(xiàng)目的質(zhì)量問題，龍湖也做出了說明，吳亞軍解釋到，項(xiàng)目存在7-8米的臺階高差，由于缺乏經(jīng)驗(yàn)，加上雨天，所以產(chǎn)生了問題。邵明曉稱，北京項(xiàng)目出現(xiàn)質(zhì)量問題，是龍湖的原因。盡管當(dāng)時(shí)是在坡地上施工，盡管當(dāng)時(shí)下雨，但這絕對不是理由，龍湖擅長在山上蓋房子，在重慶全是坡，沒有理由出問題。為此，龍湖做了多次復(fù)盤，堅(jiān)決杜絕以后出現(xiàn)此類問題。
對于物業(yè)是否分拆上市的問題，邵明曉再次重申龍湖沒有物業(yè)分拆上市的計(jì)劃，在龍湖體系內(nèi)，物業(yè)數(shù)據(jù)的打通對于住宅、商業(yè)、長租公寓的協(xié)同發(fā)展至關(guān)重要。
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