恒大前十月銷售破5000億 完成該目標(biāo)的91.12%

在萬(wàn)科、碧桂園之后，恒大集團(tuán)也公布了前10月銷售業(yè)績(jī)。至此，三大巨頭除了萬(wàn)科，其余兩家都已突破5000億大關(guān)。

而恒大集團(tuán)實(shí)現(xiàn)5000億比去年提前了兩個(gè)月，若按照平均每月500億計(jì)算，今年合約銷售金額將達(dá)到6000億的水平。

據(jù)恒大集團(tuán)11月5日發(fā)布的公告顯示，2018年10月份合約銷售金額約為530.4億元，合約銷售面積約為498.1萬(wàn)平方米，合約銷售均價(jià)為每平方米10649元。

1-10月份，恒大累計(jì)合約銷售金額約5011.4億元，累計(jì)合約銷售面積及銷售均價(jià)分別為4761.8萬(wàn)平方米及每平方米10524元。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體獲悉，2018年，中國(guó)恒大集團(tuán)全年合約銷售目標(biāo)為5500億元，前10月已完成該目標(biāo)的91.12%。

以恒大集團(tuán)公布的前10月銷售金額看，1月份銷售644億與9月份630億兩個(gè)至高點(diǎn)，其余月份均在500億左右，整體保持平穩(wěn)快速的發(fā)展速度。

在年初業(yè)績(jī)會(huì)上，主席許家印曾表態(tài)，近兩三年房地產(chǎn)行業(yè)洗牌嚴(yán)重，行業(yè)集中度大幅提高，去年是收并購(gòu)的大好機(jī)會(huì)，恒大要在未來(lái)保持每年至少5000億以上的規(guī)模，這樣的機(jī)會(huì)就不能錯(cuò)失。

不過(guò)，時(shí)隔半年，在8月份中期業(yè)績(jī)會(huì)上總裁夏海鈞改了口：“恒大在過(guò)去主要是以規(guī)模取勝，利潤(rùn)適度增長(zhǎng)，是比較低的�，F(xiàn)在倒過(guò)來(lái)了，把增長(zhǎng)速度放下來(lái)，取而代之的是注重項(xiàng)目的銷售質(zhì)量。”

剛剛過(guò)去的十月，對(duì)恒大而言注定是個(gè)不平常的月份。

10月7日，恒大爆出關(guān)于FF控制權(quán)歸屬的“官司”；10月25日，時(shí)穎（恒大方）收到緊急仲裁的結(jié)果，仲裁員駁回Smart King（FF方）徹底剝奪時(shí)穎融資同意權(quán)的申請(qǐng)，并于較早駁回Smart King突然提出的解除時(shí)穎公司資產(chǎn)抵押權(quán)的新申請(qǐng)。

經(jīng)過(guò)了將近大半個(gè)月的博弈，恒大似乎玩了一場(chǎng)零和的游戲。

10月的最后一天，恒大發(fā)行的美元債掀起海外融資高潮，三筆票據(jù)分別為5.65億美元的2020年票據(jù)；6.45億美元的2022年票據(jù)；5.9億美元的2023年票據(jù)，合計(jì)融資金額達(dá)到了18億美元，折算成人民幣約125億元。

值得關(guān)注的是，在這筆融資中，恒大集團(tuán)董事局主席許家印及全資持有的Xin Xin公司將各自認(rèn)購(gòu)2.5億美元的2022年票據(jù)及2.5億美元的2023年票據(jù)，本金總額為10億美元。許家印及Xin Xin認(rèn)購(gòu)票據(jù)為獲豁免關(guān)連交易。

正好在前一天，標(biāo)普分析會(huì)消息顯示，未來(lái)12個(gè)月內(nèi)，恒大繼續(xù)改善其杠桿，同時(shí)也會(huì)以更為可控的速度進(jìn)行擴(kuò)張。

標(biāo)普預(yù)期，短期債務(wù)的償還以及減緩?fù)恋厥召?gòu)，兩者共同驅(qū)動(dòng)將會(huì)使得恒大的杠桿有所改善，同時(shí)，銷售的增長(zhǎng)與利潤(rùn)的升高也為其提供支持。

標(biāo)普表示，接下來(lái)，恒大將會(huì)適度的去杠桿化，但流動(dòng)性狀況依舊呈現(xiàn)不平衡的狀態(tài)。

事實(shí)上，在公開(kāi)土地招拍掛市場(chǎng)上極少能看到恒大集團(tuán)的身影，收并購(gòu)成為恒大土地的主要來(lái)源。在2017年恒大新增土地儲(chǔ)備中，通過(guò)收并購(gòu)方式取得的土地占比達(dá)到了57%。

截至2018年上半年，恒大土地儲(chǔ)備3.05億平方米，按土地儲(chǔ)備原值為5130億元計(jì)算，一二線城市土地儲(chǔ)備3464億元，占比約68%，三線城市土儲(chǔ)原值1666億元，占比約32%。

標(biāo)普提出一個(gè)很有意思的假設(shè)——假如恒大能夠展示土地和其他項(xiàng)目收購(gòu)的科學(xué)性，以至于其債務(wù)對(duì)扣稅前營(yíng)運(yùn)盈利率能夠在可持續(xù)的基礎(chǔ)上改善到低于5倍，同時(shí)恒大能夠改善其資本結(jié)構(gòu)，致使流動(dòng)性來(lái)源與使用之間的比率接近1.2x，將會(huì)提高對(duì)恒大的評(píng)級(jí)。

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