日前，北部山水新城浮島智核項目的開發(fā)商再次公開轉(zhuǎn)讓股權(quán)。其實，這已經(jīng)不是此項目第一次試圖轉(zhuǎn)讓，自2015年起，浮島智核項目已多次尋求轉(zhuǎn)讓股權(quán)，但始終無人接盤。這在近兩年項目轉(zhuǎn)讓、接盤頻繁發(fā)生的昆明房地產(chǎn)市場上，顯得有些不太尋常。不過，在北部山水新城，有著同樣命運的項目并不止浮島智核一個，北市區(qū)臨街綜合地塊、地鐵時代購物廣也都招商多年卻乏人問津。
為什么這幾個北市區(qū)項目都不約而同地遭受冷遇呢？查看幾個項目地塊的規(guī)劃便可發(fā)現(xiàn)，它們的共同特點是商業(yè)開發(fā)比例大，甚至是純粹的商業(yè)地產(chǎn)項目。
浮島智核項目的地塊東至農(nóng)科南路、西至寶云路、南至北京路延長線、北至金汁河路，共4宗，規(guī)劃用地性質(zhì)為商務商業(yè)用地，總用地面積16.42畝，總建面60.19萬平方米，其中商業(yè)辦公建筑面積46.7萬平方米。浮島智核地塊于2011年由昆明交投競拍獲得，并由旗下全資子公司——昆明榮生地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“榮生地產(chǎn)”）負責開發(fā)。但榮生地產(chǎn)并未啟動項目開發(fā)，而是先后多次進行100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓，但一直無人問津。
浮島智核地塊位置
北市區(qū)臨街綜合地塊緊鄰北京路，東至中建龍熙壹號，西鄰瓦窯村，南接省政法干校，北到北京路，目前已完成土地一級開發(fā)，地塊總用地面積245畝，其中居住用地163.19畝，商業(yè)用地81.93畝。該地塊自2015年起多次進行二級市場開發(fā)招商，也是至今無果。
北市區(qū)臨街綜合地塊
地鐵時代購物廣場項目的規(guī)劃地塊毗鄰昆明北部汽車客運站（地鐵二號線終點站），屬于軌道下穿地塊，目前已經(jīng)完成土地一級開發(fā)，地塊用地面積69畝，總建筑面積13.8萬方，用地性質(zhì)為商業(yè)用地。地鐵時代購物廣場地塊亦是如此，三年來多次進行二級市場開發(fā)招商均未成功。
上述地塊和項目要么純粹是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，要么是商業(yè)開發(fā)比例很大，在市場上遭受冷遇也就不難理解了。其中浮島智核僅規(guī)劃的寫字樓就有近50萬平方米，體量龐大，而項目卻遠離昆明商務聚集區(qū)，難怪沒有企業(yè)敢于接手開發(fā)。
北部山水新城幾大商業(yè)項目轉(zhuǎn)讓、招商遇阻，和區(qū)域內(nèi)熱火朝天的住宅開發(fā)場面形成鮮明對比。目前，在北市區(qū)北端也即山水新城13平方公里范圍內(nèi)，已建和在建的房地產(chǎn)項目有華潤中央公園、融城昆明湖、萬科金域水岸、天宇瀾山、中建龍熙壹號、碧桂園星薈等，這些樓盤雖然以住宅為主，但也都規(guī)劃有不同比例的商業(yè)開發(fā)，商業(yè)總量亦是不小。其實，就算是昆明湖等項目中配建的商業(yè)，房企的開發(fā)積極性也遠低于住宅，建設進度也慢得多。
融城昆明湖開發(fā)面積約4000畝，在早期的宣傳中，項目對外宣傳配建30萬方的商業(yè)，但目前僅有瀑布公園周邊有少量商墅類商業(yè)建成，其余還停留在圖紙上。
中建龍熙壹號占地面積427畝，共5宗土地，其中有1宗為金融用地，擬建一棟超高層寫字樓，以及裙樓商業(yè)。中建地產(chǎn)先啟動的是住宅地塊的開發(fā)，商業(yè)地塊尚未啟動。
天宇瀾山規(guī)劃用地面積1090畝，分多個地塊開發(fā)，其中6號、7號地塊為商業(yè)用地，占地面積93.04畝，擬開發(fā)為35萬方的商業(yè)中心，推廣名為天琴廣場、天璽商業(yè)中心，并與中美星美影院、天客隆超市等簽署了合作協(xié)議。天琴廣場和天璽商業(yè)中心于2015年通過了環(huán)評公示，擬于2016年5月份動工建設。但由于開發(fā)商神州天宇資金斷裂，天琴廣場和天璽商業(yè)中心并未啟動開發(fā)，未來能否重啟建設也是未知數(shù)，前期簽約的合作商家恐怕也已泡湯。
停工中的天宇瀾山
受昆明地理地形的制約，北部山水新城已經(jīng)是昆明城區(qū)的邊緣，再無向外拓展的空間，這天然不利于發(fā)展大型城市級商業(yè)和商務中心。而區(qū)域內(nèi)若干大型樓盤本身規(guī)劃的配套商業(yè)，在規(guī)模上已經(jīng)可以滿足片區(qū)居民的生活需要，所以北部山水新區(qū)的大型商業(yè)樓盤并沒有多大成長空間。另外，北部山水新城目前仍在開發(fā)中，居住人口不多，所以即便是大型項目的配套商業(yè)，開發(fā)商也并不急于建設。
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