如果用“屋漏偏逢連陰雨”來形容當(dāng)前的房地產(chǎn)市場似乎十分貼切。日前，央行和銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，要求嚴(yán)格商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理。專家認(rèn)為，此舉不僅使開發(fā)商期待政府救市的夢想破滅，也意味著昆滇地產(chǎn)開發(fā)將進(jìn)入又一個(gè)發(fā)展“緩周期”。

住宅市場持續(xù)盤整

今年以來，房地產(chǎn)市場受到宏觀調(diào)控政策及經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的影響，各方對市場走勢相繼出現(xiàn)觀望態(tài)勢。而在此項(xiàng)《通知》中，再次提出要嚴(yán)格商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理。其中，禁止金融機(jī)構(gòu)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放專門用于繳納土地出讓價(jià)款的貸款。

云南財(cái)經(jīng)大學(xué)教授、房地產(chǎn)與土地政策研究中心主任張洪表示，在閑置土地清理步伐加快的背景下，此舉將直接降低開發(fā)商對土地新的需求，加快對現(xiàn)有土地的開發(fā)，有利于切實(shí)促進(jìn)節(jié)約集約用地。

張洪還表示，在當(dāng)前特殊時(shí)期，銀根緊縮無疑將加重房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的負(fù)擔(dān)。尤其對于此前靠貸款拿地的企業(yè)來說，影響甚至是致命的，必須通過銷售快速回籠資金或?qū)ふ倚碌娜谫Y渠道緩解壓力。據(jù)了解，去年昆明高價(jià)拿地的許多開發(fā)商都是靠銀行貸款支持。有消息稱，目前在上海等城市，個(gè)別“地王”迫于壓力已經(jīng)撒手地塊。而昆明市場，在清理閑置土地的行動(dòng)中，有些原本計(jì)劃今年開發(fā)的地塊，也因?yàn)殚_發(fā)商資金壓力已經(jīng)易主。

深圳至祥置業(yè)（昆明）總經(jīng)理周曼認(rèn)為，該《通知》有保有壓，也意味著市場開發(fā)導(dǎo)向的進(jìn)一步轉(zhuǎn)變。比如《通知》中規(guī)定，對90平米以下住宅、綠色節(jié)能住宅項(xiàng)目的貸款給予優(yōu)先支持，并大力支持公共、閑置土地的開發(fā)。周曼認(rèn)為，開發(fā)商基于資金方面的壓力和市場需求，中小戶型、綠色節(jié)能住宅將成為未來市場開發(fā)主流。另外，支持閑置土地的開發(fā)在一定程度上是增加了土地供應(yīng)量，提高了土地利用率，市場供應(yīng)量也會有所增加。

太龍·大唐房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理呂金平表示，此時(shí)再度收緊銀根對整體房地產(chǎn)市場回暖都不是一個(gè)好兆頭。業(yè)內(nèi)人士稱，這道央行和銀監(jiān)會聯(lián)名下發(fā)的“限貸令”，對業(yè)已冷清的房地產(chǎn)市場來說，無疑是雪上加霜，將加劇市場的持續(xù)盤整。中國社科院金融所研究員易憲容日前在接受媒體采訪時(shí)也曾表示，目前無論是政策條件、房地產(chǎn)市場發(fā)展模式，還是房地產(chǎn)市場的本身及金融市場環(huán)境，都發(fā)生了根本性變化，在這樣的條件下，房地產(chǎn)市場已進(jìn)入大的調(diào)整周期。

商業(yè)地產(chǎn)收縮陣營

《通知》還要求，“對國土資源部門認(rèn)定的建設(shè)用地閑置2年以上的房地產(chǎn)項(xiàng)目，禁止發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款或以此類項(xiàng)目建設(shè)用地作為抵押物的各類貸款（包括資產(chǎn)保全業(yè)務(wù)）。”《通知》等于讓包括商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在內(nèi)的地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)統(tǒng)面臨資金窘境，商業(yè)地產(chǎn)也概莫能外。業(yè)界指出，在龐大的供應(yīng)背后目前商業(yè)地產(chǎn)正在進(jìn)入又一個(gè)發(fā)展放緩的周期，今年以來昆明商業(yè)地產(chǎn)市場的相對火爆應(yīng)該引起各方重視。

云南財(cái)經(jīng)大學(xué)副教授、房地產(chǎn)與土地政策研究中心副主任周大研認(rèn)為，之所以作出這樣的規(guī)定，表明主管機(jī)構(gòu)已經(jīng)注意到了商業(yè)地產(chǎn)顯露出來的風(fēng)險(xiǎn)，并開始從嚴(yán)控制對商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的貸款。周大研說，當(dāng)前住宅市場投資已基本趨于理性，但商鋪的非理性投資也在抬頭，從投資意義上說商業(yè)地產(chǎn)比住宅市場的風(fēng)險(xiǎn)更大，門檻更高，商鋪投資者在面臨回收成本困境的同時(shí)，還要承擔(dān)持有的高成本。據(jù)調(diào)查，當(dāng)前昆明商鋪投資平均年回報(bào)率已經(jīng)下降至8%左右。

“以往的調(diào)控政策對商業(yè)地產(chǎn)影響甚微，但此次‘限貸令’已涵蓋了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，對正在或即將要操作此類項(xiàng)目的開發(fā)商而言無疑是一個(gè)巨大挑戰(zhàn)，”周曼表示，住宅市場的考驗(yàn)應(yīng)該給了商業(yè)地產(chǎn)更多的借鑒，“地根”、“銀根”同一時(shí)期發(fā)力，對開發(fā)層面的調(diào)控力度進(jìn)一步加強(qiáng)，貸款難度系數(shù)增大，開發(fā)商必須尋找多元化的融資渠道。

智美恒房地產(chǎn)營銷有限公司總經(jīng)理朱力指出，對商業(yè)地產(chǎn)貸款的控制，將打壓一部分開發(fā)商，有利于市場業(yè)態(tài)的升級換代。同時(shí)，對有實(shí)力的投資者影響也不大，因?yàn)槟壳霸谟邢薜膸追N投資渠道收益都不好的情況下，商鋪投資還是一個(gè)主流。

呂金平的觀點(diǎn)是，貸款從緊將限制商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的上市總量有利于商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展，對投資者也是好事情，但也要看所購商鋪的具體細(xì)節(jié)和相關(guān)因素。據(jù)了解，翠湖太龍公館底層商鋪的持有人基于對市場前景的信心，原本是計(jì)劃再銷售，現(xiàn)在已經(jīng)改為招商經(jīng)營。文/記者李先鋒

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