2018年即將結(jié)束，如果用一個字來概括今年的昆明樓市，那就是“漲”。繼2017年全年房價連續(xù)上漲之后，2018年昆明房地產(chǎn)市場仍舊延續(xù)漲勢，年末和年初相比，房價累計上漲幅度約15%，相當(dāng)于每平方米漲了1千到2千塊錢，而且這還是在昆明市分別于3月和7月兩次出臺市場調(diào)控政策的結(jié)果，否則上漲幅度可能更大。
但明年昆明房價仍會繼續(xù)上漲嗎？現(xiàn)在看來沒那么確定，許多市場動向表明，昆明房價漲勢似乎已經(jīng)到了強(qiáng)弩之末，可是同樣有許多證據(jù)表明，明年昆明房價下降也難。
先來看看官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)。按照國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，今年11月昆明新建商品住宅價格環(huán)比前一個月上漲了0.7%，同比去年上漲了18.6%；二手房價格環(huán)比上漲了0.6%，同比上漲15.3%。從房價變動情況來看，11月昆明房價仍在上漲，截止到11月昆明新房價格已連續(xù)漲了29個月，二手房已連漲了21個月。
不過，雖然昆明的房價仍在上漲，但11月的漲幅較前一個大幅所回落，其中新房價格環(huán)比漲幅創(chuàng)下了近半年來的最低值，已經(jīng)趨近于0，意味著11月昆明的新房價格，其實和10月是差不多的。而自今年5月以來昆明房價同比漲幅逐漸擴(kuò)大的態(tài)勢，也在11月被扭轉(zhuǎn)，出現(xiàn)增速拐點。這也意味著，目前昆明的房價漲勢開始放緩了。
比起官方統(tǒng)計，民間機(jī)構(gòu)克而瑞和銳理給出的昆明近期數(shù)據(jù)更為直接：昆明的房價已經(jīng)有所下調(diào)，而且明年也有走低趨勢。
銳理數(shù)據(jù)顯示，11昆明商品房成交均價13920元/平米，房價較前一個月下降了1.8%。另一家統(tǒng)計機(jī)構(gòu)克而瑞早在今年8月就發(fā)布過昆明房價環(huán)比下降的數(shù)據(jù)，10月份和11月房價繼續(xù)下降�？硕饠�(shù)據(jù)顯示，10月昆明新房成交均價12174元/平米，環(huán)比下跌1.9%；11月昆明新房成交均價12144元/平方米，環(huán)比下降了0.2%，除了南市區(qū)均價有小幅上升外，其余區(qū)域成交均價均有下降。
按照克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)，11月昆明商品房成交價格和面積均有下降
同時，昆明商品房銷售也開始放緩。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，11月昆明商品住宅成交量大幅下降，主城商品住宅成交面積89.70萬平方米，環(huán)比下降26.4%，同比下降39.9%。一般來說，成交放量往往意味著房價開始上漲，而成交萎縮則多半是房價回調(diào)的先兆。
克而瑞在11月的昆明樓市分析報告中稱：昆明目前房價已有小幅回落，地價下行趨勢初露端倪，未來供應(yīng)放量，房價下調(diào)為大概率事件，市民購房觀望情緒濃重。
來自市場一線的信息似乎也印證了克爾瑞的判斷，云南房網(wǎng)從多個渠道了解到，最近一個月已經(jīng)有多個高價樓盤下調(diào)了價格，或者給與更大優(yōu)惠。有些則以精裝改毛坯的方式變相大幅降價，由于調(diào)價幅度過大，甚至引起了部分前期業(yè)主的強(qiáng)烈不滿。
比房價更能提前反映市場走勢的是土地市場的冷暖，最近3個月的昆明土地市場也遭遇了一系列打擊。今年上半年，昆明土地市場一直比較火爆，優(yōu)質(zhì)土地基本都被多家企業(yè)爭搶，但進(jìn)入10月以來，昆明部分上市交易的土地已有多個被取消、推遲交易或者流拍，就連地段位置相當(dāng)優(yōu)越的草海、巫家壩、市中心等地塊都無人問津。
云南房網(wǎng)了解到，這些被取消、中止或者流拍的地塊大部分事先都基本確定了買家，之所以沒有成功交易，主要是因為開發(fā)商對后市普遍有些忐忑，高價拿地多少有些信心不足。而土地交易是房地產(chǎn)市場變化的先行指標(biāo)，最近這幾個月昆明土地交易多次受挫，難免讓昆明樓市明年的走向蒙上陰影。
巫家壩西派國樾目前均價約2.1萬元/平米，遠(yuǎn)高于昆明住宅平均價
盡管已經(jīng)有不少項目調(diào)低了房價，可是幾乎在同期，也有一大波昆明項目醞釀上調(diào)價格。包括滇池名門、中梁首府、金地九樾、新希望白麓城、新希望觀瀾匯、新城瑯樾等多個樓盤都發(fā)布了漲價通知，且漲價幅度不小，每平米漲價幅度在500-1000元左右。并且保利發(fā)展、金地等全國性企業(yè)也都有漲價計劃。看上去漲價項目的數(shù)量似乎比降價的更多，這讓預(yù)測明年昆明的房價走勢變得相當(dāng)困難。
不少開發(fā)商都不認(rèn)同明年昆明房價下跌的判斷，他們的理由是昆明今年交易的土地中，有不少都是高價成交的地塊，這些項目大多都會在明年入市銷售，地價偏高未來的房價自然不會便宜。尤其是巫家壩和草海片區(qū)，明年將會有大量的商品房入市，這些項目不止地價成本偏高，并且大多由外來大房企打造，多為精裝盤且定位相對高端，會在一定程度上拉高明年的房價。
同時在政策層面，雖然國家層面仍舊堅持“房住不炒”的政策取向，但近段時間國內(nèi)房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)了新的政策動向，不少城市放松了限購政策，房貸利率、開發(fā)融資也有松動跡象，昆明今年出臺的限購、限售等政策有可能會有所放松，屆時有可能會增加市場需求，帶動房價上漲。
在目前的房地產(chǎn)市場形勢下，你認(rèn)為2019年昆明房價會呈現(xiàn)什么樣的走勢呢？
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