云南同策2018年昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧及預(yù)判

昆明土地市場(chǎng)

市場(chǎng)下行預(yù)期逐漸明朗,房企拿地態(tài)度轉(zhuǎn)為謹(jǐn)慎。政府加快士地供應(yīng)節(jié)奏,但總價(jià)較高,導(dǎo)致土地流拍增多。住宅用地小幅增長(zhǎng),多重因素疊加,整體樓板價(jià)快速上漲。

土地市場(chǎng)呈現(xiàn)先冷后熱,上半年企業(yè)積極拿地,出讓多宗成交溢價(jià)地塊,下半年積極轉(zhuǎn)為謹(jǐn)慎,熱點(diǎn)區(qū)域出現(xiàn)流拍土地,全年流拍土地總量達(dá)近年最高水平。

2018年昆明城區(qū)土地供應(yīng)計(jì)容建面2050萬方,成交1748萬方,全年土地成交量低于去年；

2018年昆明城區(qū)土地市場(chǎng),供地220宗,受政府中止、無人報(bào)名等流拍的土地49宗,土地流拍總量達(dá)到歷史最高水平；

全年土地成交計(jì)容面積1746萬方,較上年同比下降27%。受多溢價(jià)地塊,巫家壩及草海片區(qū)高樓板價(jià)雙重疊加拉動(dòng),全年平均樓板價(jià)同比增長(zhǎng)30%

多宗城改用地入市,北市區(qū)土地成交增幅明顯,受巫家壩土地成交,南市區(qū)土地。樓板價(jià)大漲,但成交面積同比下降,政府提高供地節(jié)奏,住宅用地同比小幅增長(zhǎng)。

大型房企持續(xù)布局南市,華僑城集團(tuán)啟動(dòng)云南大戰(zhàn)略,投資多個(gè)項(xiàng)目。

云南整體樓市分析

本輪樓市帶動(dòng),昆明商品房供求量繼續(xù)上漲,但目前樓市周期見頂,昆明全年供求比上升,昆明市場(chǎng)將進(jìn)入深度調(diào)整期。

2018年商品房供應(yīng)1679萬方,同比上升27%,成交1375萬方,同比上漲2%;18年商品房成交均價(jià)10968元/㎡,同比增長(zhǎng)22%,存量538萬方,去化周期為22個(gè)月。

2018年昆明商品房市場(chǎng)熱點(diǎn)區(qū)域主要集中在南市區(qū),占整體市場(chǎng)四成。2018年類住宅產(chǎn)品成交量接近總成交量的八成,供求比達(dá)到1.07,有效緩解供需壓力。

受本輪昆明樓市調(diào)控,全年供求比重回>1.0,成交均價(jià)同比增長(zhǎng)29%,較2017年收窄4個(gè)百分點(diǎn)。下半年,政策執(zhí)行嚴(yán)厲,價(jià)格震蕩下行。

2018年,商品住宅供應(yīng)1007萬方,同比上升41%,成交970萬方,同比上漲3%,成交均價(jià)12489元/m,同比增長(zhǎng)29%,存量574萬方,去化周期為53個(gè)月(去化周期=存量近3月均去化)

上半年受去年價(jià)格基數(shù)低,價(jià)格同比漲幅保持在高位。下半年,限價(jià)政策執(zhí)行,價(jià)格漲幅收窄加大。

商品住宅存量從2017年759萬方下降至最低441萬方,7月開始,市場(chǎng)下行預(yù)期增強(qiáng),房企積極取證,加速回款速度,供求比上升,存量重回上行通道。

呈貢區(qū)受大盤帶動(dòng),新增供應(yīng)漲幅最大。東、西市區(qū)需求持續(xù)釋放,托底昆明整體樓市繼續(xù)增長(zhǎng)。高價(jià)擠岀,呈貢區(qū)價(jià)棓大躍進(jìn),繼續(xù)保持大幅增長(zhǎng)。

呈貢區(qū)受藍(lán)光花田度假區(qū)、綠地健康城等大盤帶動(dòng),呈貢區(qū)新增供應(yīng)大幅增長(zhǎng)213%。早期受供給不足,東、西市區(qū)需求持續(xù)釋放個(gè)區(qū)域成交量同比保持較大增長(zhǎng)。本輪樓市上漲前,呈貢區(qū)以團(tuán)購(gòu)房成交為主,成交單價(jià)基值較低,造成呈貢區(qū)單價(jià)漲幅較大。

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