昆明經(jīng)濟(jì)概況
2019年一季度昆明全市地區(qū)生產(chǎn)總值1119.43億元，同比增長(zhǎng)9.20%；1-2月CPI增速2.00%；昆明及早出臺(tái)并抓緊落實(shí) 穩(wěn)增長(zhǎng)20條措施，促使地區(qū)生產(chǎn)總值、規(guī)模以上工業(yè)增加值等指標(biāo)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)勢(shì)頭。
2019年1-2月昆明市社會(huì)消費(fèi)品零售總額為424.33億元，同比增長(zhǎng)7.0%；金融機(jī)構(gòu)人民幣存款余額14118.29億元，同比增長(zhǎng)5.5%。
2019年1-2月昆明市規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資完成301.87億元，同比下降11.80%；房地產(chǎn)投資額為165.90億元，約占全昆明規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資總額的54.96%。
昆明政策解析
多城市利率松動(dòng) 昆明房貸利率短期內(nèi)難以下調(diào)
摘要：今年以來(lái)，國(guó)內(nèi)有多個(gè)城市的房貸利率都出現(xiàn)了松動(dòng)跡象。據(jù)融360監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2019年3月全國(guó)首套房貸款平均利率為5.56%， 相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.134倍，首套房平均利率已連降四個(gè)月，回歸至去年4月份水平，未來(lái)整體利率仍可能繼續(xù)下行。在融360大數(shù)據(jù)研究 院監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市中，今年3月共有29個(gè)城市的首套房貸利率下降，深圳、廣州、杭州、南京、寧波、鄭州6個(gè)城市已連續(xù)下調(diào)房貸利 率。就昆明本地來(lái)看，按照融360監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，今年一季度昆明首套房貸款利率沒(méi)有任何變化，平均利率為5.54%。目前昆明首套房貸利 率的確較春節(jié)前有小幅的下降，大部分銀行審批下來(lái)的貸款利率基本是基準(zhǔn)利率的1.1倍（5.39%），但銀行會(huì)根據(jù)貸款人的具體情況 而定�；仡櫪ッ鹘鼛啄陙�(lái)的房貸利率情況，自2014年央行提出首套房貸款利率最低可打7折后，昆明房貸利率逐步放寬，多家銀行針對(duì) 個(gè)人房貸利率都有打折優(yōu)惠，利率85折、9折、95折的情況普遍。但從2017年開(kāi)始，昆明房貸利率逐步收緊，房貸利率優(yōu)惠的銀行逐 步減少，直到2017年下半年，昆明房貸利率優(yōu)惠全面取消，隨后利率開(kāi)始上浮，首套房貸利率普遍上浮10%或15%。 n 多城市利率松動(dòng) 昆明房貸利率短期內(nèi)難以下調(diào)
1.2.4 昆明政策解析
銳評(píng)：昆明的房貸利率居高不下，未來(lái)是否會(huì)繼續(xù)寬松現(xiàn)在也不確定，自2018年央行定向降準(zhǔn)、全面降準(zhǔn)措施落地后，2019年銀行手頭資金充足，加之新一年信貸額度的放開(kāi)，房貸門(mén)檻也有所寬松，這種情況下銀行下調(diào)房貸利率屬正常操作，未來(lái)，個(gè)人房貸利率后續(xù)仍有下調(diào)空間。在此背景下，未來(lái)幾個(gè)月內(nèi)昆明房貸利率可能會(huì)有所下降，但幅度不會(huì)太大。
昆明政策解析
昆明市經(jīng)適房交易征求意見(jiàn)：滿(mǎn)5年繳費(fèi)后可正常交易
摘要：《昆明市關(guān)于規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房售后管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（征求意見(jiàn)稿）開(kāi)始公開(kāi)征求意見(jiàn)，其中明確：由售房單位為購(gòu)房人 申辦《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書(shū)》；購(gòu)房人需要辦理完全產(chǎn)權(quán)的，需交納3%的房屋收益及1%的土地出讓金。本通知所稱(chēng)取得完全產(chǎn)權(quán)是指政府 統(tǒng)建經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)房人自簽訂購(gòu)房合同之日起滿(mǎn)5年，或者非政府統(tǒng)建經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)房人自取得《房屋所有權(quán)證》或者《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利 證書(shū)》之日起滿(mǎn)5年，可以申請(qǐng)通過(guò)交納房屋收益和土地出讓金取得經(jīng)濟(jì)適用住房的完全產(chǎn)權(quán)。經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)房人取得完全產(chǎn)權(quán)《不動(dòng) 產(chǎn)權(quán)利證書(shū)》的，按照普通商品住房交易規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)；未取得完全產(chǎn)權(quán)的，按《通知》第二條規(guī)定，補(bǔ)交費(fèi)用后，按完全產(chǎn)權(quán)進(jìn)行交易。
昆明市經(jīng)適房交易征求意見(jiàn)：滿(mǎn)5年繳費(fèi)后可正常交易
銳評(píng)：該《征求意見(jiàn)稿》既體現(xiàn)了保障購(gòu)房人的合法權(quán)益，又充分尊重購(gòu)房人 的自主意愿，實(shí)操性較強(qiáng)。從保障購(gòu)房人合法權(quán)益層面看，政策明確：“購(gòu)房 人購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房后，未取得《房屋所有權(quán)證》的，由售房單位為購(gòu)房人申 請(qǐng)辦理經(jīng)濟(jì)適用住房《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書(shū)》”；從尊重購(gòu)房人自主意愿層面看， 政策指出，購(gòu)房人已經(jīng)取得經(jīng)濟(jì)適用住房《房屋所有權(quán)證》或者《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利 證書(shū)》，需要辦理完全產(chǎn)權(quán)的，可通過(guò)遞交申請(qǐng)、相關(guān)部門(mén)審查、交納房屋收 益和土地出讓金等流程進(jìn)行辦理。可以看出，政策具有兼顧性與靈活性，既不 影響經(jīng)濟(jì)條件改善較慢的購(gòu)房人繼續(xù)享有相關(guān)權(quán)益，又給予經(jīng)濟(jì)條件改善較快 的購(gòu)房人更大的操作空間，且二者之間無(wú)任何沖突。
昆明政策解析
住建部要求暫停審批別墅 昆明多個(gè)別墅項(xiàng)目或受影響
摘要：對(duì)于別墅的嚴(yán)控，早在2003年有關(guān)部門(mén)就發(fā)布了《關(guān)于清理各 類(lèi)園區(qū)用地加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知》，要求停止別墅類(lèi)用地的土 地供應(yīng)。此后，別墅類(lèi)用地的管控持續(xù)升級(jí)，2010年住建部出臺(tái)文件， 明確規(guī)定住宅項(xiàng)目容積率不得低于1.0后，整個(gè)別墅產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)都受到 極大的影響。可即便如此，全國(guó)各地依然“打擦邊球”的審批建設(shè)了不 少的別墅項(xiàng)目，所以才有了去年的“秦嶺違建別墅拆除”、“石家莊違 建別墅拆除”等事件。
住建部要求暫停審批別墅 昆明多個(gè)別墅項(xiàng)目或受影響
1.2.4 昆明政策解析
銳評(píng)：就昆明本地來(lái)看，在2003年國(guó)家要求停止別墅類(lèi)用地的土地供應(yīng)后，昆明雖然沒(méi)有審批過(guò)容積率低于1的住宅用地項(xiàng)目，但依然開(kāi)發(fā)了多個(gè)別墅樓盤(pán)，主要集中在滇池沿岸和三環(huán) 外區(qū)域。其中不少樓盤(pán)是以商業(yè)用地開(kāi)發(fā)所謂商墅，實(shí)際上產(chǎn)品功能是純居住別墅，這種項(xiàng)目將是國(guó)家清查的重點(diǎn)。
土地供銷(xiāo)及樓面價(jià)月度走勢(shì)
本月土地供應(yīng)1078.40畝，環(huán)比上漲66.63%，同比上漲502.02%；成交617.26畝，環(huán)比上漲111.65%，同比下降8.42%；樓面價(jià)為3019.44元/㎡，環(huán)比下降64.32%，同比下降28.42%。
土地出讓金及單價(jià)走勢(shì)
本月土地成交單價(jià)850.15萬(wàn)元/畝，環(huán)比下降24.08%，同比上漲26.45%。本月土地出讓金52.48億元，環(huán)比上漲60.69%， 同比下降32.63%。
各區(qū)域供銷(xiāo)對(duì)比
4月中市區(qū)、南市區(qū)、呈貢區(qū)、北市區(qū)、東市區(qū)有土 地供應(yīng)，共供應(yīng)32宗，面積1078.40畝。
中市區(qū)供應(yīng)3宗，面積55.53畝，占比5%；
南市區(qū)供應(yīng)7宗，面積232.57畝，占比22%；
呈貢區(qū)供應(yīng)12宗，面積453.76畝，占比42%；
北市區(qū)供應(yīng)8宗，面積183.66畝，占比17%；
東市區(qū)供應(yīng)2宗，面積152.88畝，占比14%。
4月東市區(qū)、南市區(qū)、西市區(qū)、呈貢區(qū)有土地成交， 共成交14宗，面積617.26畝。
東市區(qū)成交1宗，面積19.00畝，占比3%；
南市區(qū)成交9宗，面積320.65畝，占比52%；
西市區(qū)成交3宗，面積208.02畝，占比34%；
呈貢區(qū)成交1宗，面積69.59畝，占比11%。
各板塊供銷(xiāo)價(jià)對(duì)比
本月次中心、北市、東市、官南和呈貢板塊有土地供應(yīng)，供應(yīng)量最多的是呈貢板塊，為453.76畝；次中心、東市、官南和 呈貢板塊有成交，成交量最多的是官南板塊，為320.65畝，其樓面地價(jià)也是本月之首，為4066.16元/㎡。
各土地性質(zhì)供求占比
4月昆明純住宅用地供應(yīng)20宗，面積769.80畝，占比71%；
4月昆明商業(yè)用地供應(yīng)8宗，面積163.25畝，占比15%；
4月昆明商業(yè)兼容住宅用地供應(yīng)1宗，面積43.47畝，占比4%； 4月昆明住宅兼容商業(yè)用地供應(yīng)3宗，面積101.88畝，占比10%。
4月昆明純住宅用地成交7宗，面積380.08畝，占比62%；
4月昆明商業(yè)用地成交4宗，面積107.61畝，占比17% ；
4月昆明商業(yè)兼容住宅用地成交1宗，面積43.47畝，占比7%； 4月昆明住宅兼容商業(yè)用地成交2宗，面積86.10畝，占比14%。
成交樓面價(jià)及溢價(jià)率月度走勢(shì)
土地市場(chǎng)住宅用地樓面地價(jià)2307.32元/㎡，環(huán)比下降73.15%，同比下降53.51%；商業(yè)用地樓面地價(jià)2461.57元/㎡，環(huán) 比下降54.09%，同比下降16.37%。本月住宅、商業(yè)類(lèi)用地均無(wú)溢價(jià)。
土地市場(chǎng)小結(jié)
土地供銷(xiāo)價(jià)：本月土地供應(yīng)1078.40畝，成交617.26畝，樓面價(jià)為3019.44元/㎡，單價(jià)850.15萬(wàn)元/畝，出讓金52.48億元 。
區(qū)域情況：本月中市區(qū)供應(yīng)3宗，面積55.53畝，南市區(qū)供應(yīng)7宗，面積232.57畝，呈貢區(qū)供應(yīng)12宗，面積453.76畝，北市 區(qū)供應(yīng)8宗，面積183.66畝，東市區(qū)供應(yīng)2宗，面積152.88畝；東市區(qū)成交1宗，面積19.00畝，南市區(qū)成交9宗，面積 320.65畝，西市區(qū)成交3宗，面積208.02畝，呈貢區(qū)成交1宗，面積69.59畝。
板塊情況：本月次中心、北市、東市、官南和呈貢板塊有土地供應(yīng)，供應(yīng)量最多的是呈貢板塊，為453.76畝；次中心、東 市、官南和呈貢板塊有成交，成交量最多的是官南板塊，為320.65畝，其樓面地價(jià)也是本月之首，為4066.16元/㎡。 土地溢價(jià)：本月住宅、商業(yè)類(lèi)用地均無(wú)溢價(jià)。
土地流拍：本月無(wú)土地流拍。
5月土地預(yù)成交：5月預(yù)計(jì)30宗土地成交，面積為985.49畝，其中純住宅用地20宗，面積為767.79畝，住宅兼容商業(yè)用地2 宗，面積為52.43畝，商業(yè)8宗，面積為163.27畝。
總結(jié)：截止目前，昆明土地市場(chǎng)溢價(jià)地塊均為外來(lái)開(kāi)發(fā)商競(jìng)得，最高溢價(jià)為129.20%，2月的錦藝置業(yè)和 德商兩家外來(lái)開(kāi)發(fā)商實(shí)力搶地，成功入昆；3月為雅居樂(lè)首次在昆拿地；本月上海世貿(mào)一舉拿下巫家壩和小街5宗地塊，首次入昆同時(shí)兩項(xiàng)目落地。開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆椴粶p，外來(lái)房企入昆的決心以及昆明未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈。
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