1.1.2 昆明經(jīng)濟(jì)概況
2019年一季度昆明全市地區(qū)生產(chǎn)總值1119.43億元，同比增長9.20%；1-5月CPI增速2.30%；昆明及早出臺并抓緊落實(shí)穩(wěn)增長20條措施，促使地區(qū)生產(chǎn)總值、規(guī)模以上工業(yè)增加值等指標(biāo)保持平穩(wěn)增長勢頭。
2019年1-5月昆明市社會消費(fèi)品零售總額為1115.21億元，同比增長9.70%；金融機(jī)構(gòu)人民幣存款余額14639.84億元，同比增長5.00%。
2019年1-5月昆明市規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資完成1219.74億元，同比上漲2.20%；房地產(chǎn)投資額為638.58億元，約占全昆明規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資總額的52.35%。
1.2.4 昆明政策解析
7月昆明多家銀行上調(diào)房貸利率
摘要：7月以來，都市時(shí)報(bào)全媒體記者，采訪昆明11家銀行，發(fā)現(xiàn)多家銀行房貸利率均有上調(diào)，并增加首付比例，僅少數(shù)銀 行利率暫未上調(diào)。農(nóng)業(yè)銀行與工商銀行自7月初起，首套房利率上浮10%，二套房利率上浮20%；建設(shè)銀行、招商銀行、浦發(fā) 銀行、廣發(fā)銀行、民生銀行房貸利率均有上調(diào)，首套房上浮10%，二套房上浮15%；交通銀行及富滇銀行房貸利率未上調(diào)， 首套房房貸利率上浮5%，二套房上浮10%；農(nóng)村信用社首套房利率上浮為5%—10%，二套房利率上浮10%—15%。昆明住 宅首付比例也會因?yàn)榭蛻糍Y質(zhì)、征信等問題變動。其中，富滇銀行針對戶籍為云南省內(nèi)客戶，首套房首付最低20%，二套房 首付最低45%；戶籍為云南省外的客戶，首套房首付最低25%，二套房首付最低45%；單身客戶首付最低30%，且追加共同 還款人。 n 7月昆明多家銀行上調(diào)房貸利率
1.2.4 昆明政策解析
銳評：對市場整體趨勢而言，利率上調(diào)符合中央多次提及的房住不炒主基 調(diào)，堅(jiān)持“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的調(diào)控目標(biāo)；對購房者而言，利率上調(diào)，增加了購房者的不少壓力，對自住和剛需征信良好的客群增加了不少房款，對于投資客而言增加了投資成本，加劇部分投資客的觀望情緒，對征信差的客戶而言，首付比列增加，負(fù)擔(dān)也加大。
昆明經(jīng)濟(jì)：全市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行保持穩(wěn)中趨緩，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化升級，新動能持續(xù)顯著成長，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行跑完發(fā)展。
n昆明政策：昆明市房地產(chǎn)市場目前處于平穩(wěn)健康發(fā)展的態(tài)勢，多城市利率松動，昆明多家銀行利率上調(diào)。
2.土地市場
2.1.1 土地供銷及樓面價(jià)月度走勢
本月土地供應(yīng)2533.97畝，環(huán)比上漲55.98%，同比上漲39.43%；成交2487.62畝，環(huán)比上漲37.68%，同比上漲 1097.47%；樓面價(jià)為4035.29元/㎡，環(huán)比上漲58.94%，同比上漲25.13%。
2.1.2 土地出讓金及單價(jià)走勢
本月土地成交單價(jià)1210.34萬元/畝，環(huán)比上漲91.55%，同比上漲85.78%。本月土地出讓金301.09億元，環(huán)比上漲 167.73%，同比上漲2124.75%。
2.2.1 各區(qū)域供銷對比
7月中市區(qū)、南市區(qū)、北市區(qū)、東市區(qū)有土地供應(yīng)， 共供應(yīng)73宗，面積2533.98畝。
中市區(qū)供應(yīng)23宗，面積91.07畝，占比4%；南市區(qū)供應(yīng)35宗，面積1872.15畝，占比74%；
北市區(qū)供應(yīng)12宗，面積506.13畝，占比20%；
東市區(qū)供應(yīng)3宗，面積64.63畝，占比2%。
7月西市區(qū)、中市區(qū)、南市區(qū)、北市區(qū)、東市區(qū)有土 地成交，共成交49宗，面積2487.60畝。
西市區(qū)成交3宗，面積144.68畝，占比6%；
中市區(qū)成交11宗，面積415.15畝，占比17%；
南市區(qū)成交20宗，面積1097.95畝，占比44%；
北市區(qū)成交3宗，面積188.53畝，占比8%；
東市區(qū)成交12宗，面積641.29畝，占比26%。
2.2.2 各板塊供銷價(jià)對比
本月中心、次中心、北市、東市、東南、官南和滇池板塊有土地供應(yīng)，供應(yīng)量最多的是東南板塊，為1083.60畝；除中心、世博、呈貢板塊外，其余板塊均有成交，成交量最多的是東南板塊，為898.89畝，滇池板塊樓面地價(jià)最高，為6387.48元/平米。
2.3.1 各土地性質(zhì)供求占比
7月昆明純住宅用地供應(yīng)29宗，面積1612.60畝，占比64%；
7月昆明商業(yè)用地供應(yīng)38宗，面積711.95畝，占比28%；
7月昆明商業(yè)兼容住宅用地供應(yīng)3宗，面積39.91畝，占比1%； 7月昆明住宅兼容商業(yè)用地供應(yīng)3宗，面積169.51畝，占比7%。
7月昆明純住宅用地成交26宗，面積1670.29畝，占比67%；
7月昆明商業(yè)用地成交15宗，面積488.99畝，占比20% ；
7月昆明商業(yè)兼容住宅用地成交1宗，面積26.49畝，占比1%； 7月昆明住宅兼容商業(yè)用地成交7宗，面積301.85畝，占比12%。
2.3.2 成交樓面價(jià)及溢價(jià)率月度走勢
土地市場住宅用地樓面地價(jià)4156.58元/㎡，環(huán)比上漲37.64%，同比上漲30.32%；商業(yè)用地樓面地價(jià)2975.66元/㎡，環(huán) 比上漲68.20%，同比下降12.46%。本月住宅用地溢價(jià)率為6.67%，商業(yè)無溢價(jià)。
2.7 土地市場小結(jié)
土地供銷價(jià)：本月土地供應(yīng)2533.97畝，成交2487.62畝，樓面價(jià)為4035.29元/㎡，單價(jià)1210.34萬元/畝，出讓金301.09 億元。
土地溢價(jià)：本月住宅用地溢價(jià)率為6.67%，商業(yè)無溢價(jià)。
土地流拍：位于昆明市五華區(qū)蓮華街道辦事處的J2010-080-04-2-1、2-2、J2010-080-05三宗地塊流拍。 8月土地預(yù)成交： 8月預(yù)計(jì)8宗土地成交，面積為293.98畝，其中純住宅用地4宗，面積為94.53畝，住宅兼容商業(yè)用地2宗， 面積為129.93畝，商業(yè)用地2宗，面積為69.51畝，商業(yè)兼容住宅用地?zé)o成交。
總結(jié)：截止目前，昆明土地市場溢價(jià)地塊均為外來開發(fā)商競得，最高溢價(jià)為144.25%，2月的錦藝置業(yè)和 德商兩家外來開發(fā)商實(shí)力搶地，成功入昆；3月為雅居樂首次在昆拿地；4月上海世貿(mào)一舉拿下巫家壩和小 街5宗地塊，首次入昆同時(shí)兩項(xiàng)目落地；5月眾安集團(tuán)拿地入昆；6月康美投資集團(tuán)以59.32%的溢價(jià)拿下呈貢17宗商住用地，7月東原地產(chǎn)以144.25%的溢價(jià)拿下空港板塊3宗純住宅用地，俊發(fā)集團(tuán)斥資92億元 拿下東南板塊11宗商住用地，成為昆明的總價(jià)地王。
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