是進(jìn)是退？房企下半年拿地策略解析

商品房市場經(jīng)歷了“極度悲觀-重返樂觀-回歸理性”的上半年后，上市房企也陸續(xù)披露了上半年的成績單，整體來看不少房企的表現(xiàn)仍然亮眼，規(guī)模優(yōu)勢(shì)持續(xù)放大；土地投資方面，機(jī)遇型拿地、多渠道拿地成為房企下半年投資的主流選擇。

1 大部分企業(yè)銷售進(jìn)度過4成，下半年以持續(xù)出貨為主

2019年以來，政策層面均難言寬松，樓市“小陽春”曇花一現(xiàn)，但從上市房企發(fā)布的中報(bào)情況來看，多數(shù)企業(yè)還是取得了相對(duì)穩(wěn)健的銷售成果：8成左右的房企已經(jīng)完成了年度銷售目標(biāo)40%以上，下半年還將迎來“金九銀十”，按照下半年銷售高于上半年傳統(tǒng)表現(xiàn)來看，相信多數(shù)房企還是能夠按時(shí)完成全年銷售目標(biāo)。

年度目標(biāo)完成率較高的房企主要是業(yè)績沖擊千億左右的房企，如建業(yè)、越秀、龍光等，截止至6月30日的合約銷售金額已經(jīng)超過了全年目標(biāo)的50%。

一方面這些房企銷售目標(biāo)相對(duì)保守，另一方面區(qū)域利好給這些房企的銷售帶來了較大助力。如建業(yè)近幾年持續(xù)深入布局河南的縣城，在實(shí)現(xiàn)全覆蓋的過程中，三四線縣城釋放的人口紅利給建業(yè)帶來了較大的銷售額；越秀、龍光均是重倉粵港澳大灣區(qū)的企業(yè)，國家級(jí)戰(zhàn)略利好對(duì)銷售助力較大。

相對(duì)而言大規(guī)模龍頭房企目標(biāo)完成情況要弱一些，根據(jù)中報(bào)公布的上半年業(yè)績，大部分企業(yè)目標(biāo)完成率尚未達(dá)到50%，如恒大、世茂、龍湖和華潤等。

恒大上半年實(shí)現(xiàn)合約銷售2818億元，完成年度目標(biāo)6000億的47%，但其下半年可售貨量高達(dá)8000億元，轉(zhuǎn)化率僅需4成便可完成目標(biāo)，龍頭房企下半年可售貨值都遠(yuǎn)大于實(shí)現(xiàn)目標(biāo)需要的銷售額，規(guī)模還是龍頭房企致勝的法寶。

整體來看，市場趨于靜淡對(duì)規(guī)模房企的影響有限，大部分上市房企都向著年初制定的目標(biāo)平穩(wěn)前進(jìn)，從另一方面也體現(xiàn)出市場仍在持續(xù)分化中，龍頭房企穩(wěn)居前列，中等規(guī)模的房企正在加速占領(lǐng)市場份額，小型房企的生存環(huán)境愈發(fā)惡劣。

2 龍頭房企投資全年保持謹(jǐn)慎，融信、建業(yè)等下半年或加速拿地

從典型上市企業(yè)拿地態(tài)度的變化來看，碧桂園、恒大、萬科等典型龍頭房企全年都保持理性的拿地態(tài)度，主要是由于此類規(guī)模房企土儲(chǔ)規(guī)模相對(duì)充足，貨值足夠支撐企業(yè)2-3年的銷售，不存著被動(dòng)拿地的“生存需求”。

也有部分企業(yè)全年都保持較為積極的拿地態(tài)度，如中海、世茂、榮盛發(fā)展等。

一方面是由于拿地預(yù)算充足，趁目前土地市場持續(xù)低位，逆周期拿地是不錯(cuò)的選擇；另一方面是追求進(jìn)一步的業(yè)績?cè)鲩L。如世茂今年通過積極收并購、合作拿地等方式擴(kuò)張規(guī)模，業(yè)績有望在下半年沖進(jìn)前十。

此外還有部分企業(yè)，上、下半年的拿地態(tài)度有所轉(zhuǎn)變：陽光城、融信等企業(yè)由于上半年拿地保持理性，投資目標(biāo)尚未完成，拿地計(jì)劃主要在下半年完成；

中駿、佳兆業(yè)等企業(yè)上半年已經(jīng)積極拿地，完成納儲(chǔ)需求，下半年在市場預(yù)期持續(xù)較冷的情況下，拿地腳步預(yù)計(jì)有所放緩。

3 長三角、中西部投資占比較重，多渠道、合作拿地逐漸成主流

從公布了上半年新增土儲(chǔ)分布的上市企業(yè)情況來看，長三角、中西部成為上市房企2019年上半年投資的重點(diǎn)區(qū)域，但結(jié)合城市能級(jí)情況來看，兩個(gè)區(qū)域成交側(cè)重點(diǎn)有所不同：

在回歸二線城市成為主流布局戰(zhàn)略的2019年，中西部的二線城市備受青睞，成為房企投資的焦點(diǎn)，武漢、鄭州、昆明等城市頻頻成為月度成交土地建面最多的城市；長三角土地成交的主戰(zhàn)場則是三四線城市，如南通、常州、臺(tái)州等城市也是房企拿地的主要目標(biāo)。

隨著中西部城市市場熱度的抬升，部分原本扎根于長三角的企業(yè)也將開拓中西部作為重要的布局戰(zhàn)略，典型房企如綠地、新城等，今年上半年在中西部的投資強(qiáng)度已經(jīng)與長三角大本營投資強(qiáng)度相當(dāng)。

在拿地方式上，單一的招拍掛拿地已經(jīng)不能滿足大部分房企降低土地成本、擴(kuò)大拿地規(guī)模的需求，參與舊改、合作成為較多房企拓展拿地渠道的重要方式，尤其對(duì)于部分核心一二線城市來說，只能通過舊改來獲取城市中心的地塊。其中龍光、佳兆業(yè)、合生創(chuàng)展等幾個(gè)粵系房企在舊改方面較為突出。

除了舊改、合作以外，房企的拿地方式日趨多元化，如一二級(jí)聯(lián)動(dòng)、產(chǎn)業(yè)勾地、綜合體模式、TOD模式開發(fā)等。

越秀、藍(lán)光等企業(yè)在多元化拿地方面表現(xiàn)突出，越秀地產(chǎn)上半年通過收購“軌交+物業(yè)項(xiàng)目”品秀星園，增加土儲(chǔ)約139萬平方米，占上半年新增土儲(chǔ)建面的4成左右。

總體而言，從上市房企的年中業(yè)績發(fā)布會(huì)來看，規(guī)模房企的目標(biāo)完成率還維持在相對(duì)樂觀的水平，且下半年供貨量均有一定的保證，轉(zhuǎn)化率不需要太高就可以完成全年目標(biāo)，優(yōu)勢(shì)依舊非常明顯。相應(yīng)地，規(guī)模房企業(yè)績持續(xù)穩(wěn)步攀升，對(duì)小型房企的生存空間則遭到進(jìn)一步擠壓。

而在投資態(tài)度上，更多的房企在上半年以理性、謹(jǐn)慎為主，并表示下半年土地市場持續(xù)低位運(yùn)行則有可能伺機(jī)低價(jià)拿地，拿地與否的關(guān)鍵在于價(jià)格是否合理，對(duì)于高溢價(jià)地塊、高價(jià)地塊則敬而遠(yuǎn)之，尤其碧桂園、恒大、萬科這樣的標(biāo)桿型房企，均表示下半年將以非常謹(jǐn)慎的態(tài)度拿地。

從典型上市企業(yè)的表態(tài)來看，后幾個(gè)月土地市場低位、平穩(wěn)運(yùn)行預(yù)計(jì)已成定局，有迫切納儲(chǔ)需求的企業(yè)可適當(dāng)“撿漏”；而土儲(chǔ)豐厚的企業(yè)則還是應(yīng)該以確保項(xiàng)目的盈利能力為第一要?jiǎng)?wù)，在土地投資方面更加慎重。

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