1 宏觀環(huán)境
1.3 宏觀環(huán)境小結
全國經(jīng)濟：一季度，在新冠肺炎疫情沖擊下我國經(jīng)濟社會受影響較大，隨著疫情緩解，推進復工復產(chǎn)，經(jīng)濟社會恢復正常 秩序，全國經(jīng)濟運行呈現(xiàn)穩(wěn)中向好的發(fā)展態(tài)勢。
全國政策：當前，疫情得到控制，促進復工復產(chǎn)，而且進展順利，地方也配合中央的大手筆出臺多種政策對各個企業(yè)進行 支持，加快經(jīng)濟經(jīng)濟恢復和市場穩(wěn)定。
昆明經(jīng)濟：2019年，昆明全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值6475.88億元，增長6.5%左右。全市經(jīng)濟運行繼續(xù)呈現(xiàn)穩(wěn)中向好態(tài)勢， 重點領域改革步伐加快，市場活力和要素支撐穩(wěn)步增強。
昆明政策：本月昆明出臺多項措施推動實體經(jīng)濟平穩(wěn)健康發(fā)展以及保障房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，并對住房公積金繳存和 提取范圍作出調整、取消昆明主城區(qū)落戶限制，在堅持“房住不炒”的前提下對市場起到一定的刺激作用，推進經(jīng)濟社會 快速發(fā)展。
2、土地市場
2.1.1 土地供銷及樓面價月度走勢
本月土地供應528.23畝，環(huán)比增長21.37%，同比下降51.02%；成交484.77畝，環(huán)比增長354.24%，同比下降21.46%； 樓面價為6535元/㎡，環(huán)比上漲30.76% ，同比下跌116.42%。
2.1.2 土地出讓金及單價走勢
本月土地成交單價1170萬元/畝，環(huán)比上漲119.42%，同比上漲37.58%。本月土地出讓金56.70億元，環(huán)比增長896.71%， 同比增長8.05%。
2.2.1 各區(qū)域供銷對比
4月昆明西市區(qū)、南市區(qū)和呈貢區(qū)有土地供應。
西市區(qū)供應4宗，面積312.96畝，占比59%。
南市區(qū)供應3宗，面積126.89畝，占比24%。
呈貢區(qū)供應2宗，面積88.38畝，占比17%。
4月昆明西市區(qū)、南市區(qū)和呈貢區(qū)有土地成交。
西市區(qū)成交5宗，面積211.60畝，占比44%。
南市區(qū)成交3宗，面積173.45畝，占比36%。
呈貢區(qū)成交1宗，面積99.73畝，占比20%
2.2.2 各板塊供銷價對比
本月官南、滇池、高新和呈貢板塊有土地供應，供應量最多的是高新板塊，為312.96畝；官南、滇池、西山、高新和呈貢 板塊有成交，西山板塊成交量最多，為201.47畝，官南板塊樓面地價最高，為10769元/㎡。
2.3.1 各土地性質供求占比
4月昆明純住宅用地供應4宗，面積248.94畝，占比47%；
4月昆明商業(yè)用地供應4宗，面積196.89畝，占比37%；
4月昆明商業(yè)兼容住宅用地供應1宗，面積82.40畝，占比 16%；
4月昆明住宅兼容商業(yè)用地無供應
4月昆明純住宅用地成交6宗，面積392.25畝，占比81%； 4月昆明商業(yè)用地成交2宗，面積10.13畝，占比2%；4月昆明商業(yè)兼容住宅用地成交1宗，面積82.40畝，占比 17%；4月昆明住宅兼容商業(yè)用地無成交。
2.3.2 成交樓面價及溢價率月度走勢
土地市場住宅用地樓面地價5231元/㎡，環(huán)比上漲4.67%，同比上漲126.70%；商業(yè)用地樓面地價8096元/㎡，上月商業(yè) 用地無成交，同比上漲228.88%。本月住宅用地溢價率為27.67%，商業(yè)用地無溢價。
2.7 土地市場小結
土地供銷價：本月土地供應528.23畝，成交484.77畝，樓面價為6535元/㎡，單價1170萬元/畝，出讓金56.70億元。 土地溢價：本月住宅用地溢價率為27.67%。 土地流拍：本月4宗土地流拍。 5月土地預成交：5月預計有7宗土地成交，面積為402.29畝，其中純住宅用地3宗，面積為205.40畝，商業(yè)用地4宗，面積 為196.89畝。
總結：本月土地成交環(huán)比上漲，市場呈回暖趨勢。呈貢馬金鋪一宗純住宅用地吸引了12家開發(fā)參與競拍，經(jīng)過97輪競價最 終被恒大溢價97%斬獲；西山區(qū)南壩片區(qū)兩宗地吸引了9家開發(fā)商競拍，經(jīng)過36輪競價最終被龍湖溢價37%斬獲；中心城 區(qū)地塊越來越少，且價格較高，土地溢價向冷門區(qū)域延伸，說明各大房企對昆明市場信心充足。
3、規(guī)劃預售
3.1.1 規(guī)劃月度走勢
本月昆明19個商品房項目過規(guī)23次，過規(guī)總建面336.39萬方，環(huán)比增長113.31%，同比增長9.80%。
從月度走勢看，項目過規(guī)個數(shù)本月達到峰值，過規(guī)總建面2019年3月最多。本月過規(guī)項目個數(shù)和過規(guī)總建面較上個月都有大幅上升。
3.1.2 規(guī)劃分區(qū)
本月除東市區(qū)外其他區(qū)均有項目過規(guī)，其中呈貢區(qū)過規(guī)體量最大，過規(guī)建面136.63萬方，占比41%；南市區(qū)過規(guī)建面 84.90萬方，占比25%；西市區(qū)過規(guī)建面65.01萬方，占比19%；中市區(qū)過規(guī)建面45.65萬方，占比14%；北市區(qū)過規(guī)建面 4.22萬方，占比1% 。
3.2.1 預售月度走勢
本月昆明房地產(chǎn)市場公布了65塊預售證，新增供應面積為209.71萬方，環(huán)比增長144.10%，同比增長50.01%。
3.2.2 預售分區(qū)域分析
本月所有區(qū)域均有新增供應，其中北市區(qū)供應21.27萬方，占比10%；呈貢區(qū)供應42.87萬方，占比20%；南市區(qū)供應 75.86萬方，占比36%； 西市區(qū)供應39.70萬方，占比19%；東市區(qū)供應23.32萬方，占比11%；中市區(qū)供應6.70萬方，占比3%
3.2.3 預售分物業(yè)分析
本月新增供應中，商品住宅供應10953套，面積134.51萬方；辦公供應4526套，面積23.34萬方；商業(yè)供應1556套，面 積11.12萬方；車庫供應12039個，面積40.13萬方；其他供應181套，面積0.61萬方。
3.3 規(guī)劃預售小結
規(guī)劃：政府出臺相關政策，符合條件的項目可先行核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證，推進項目建設，使得本月 過規(guī)項目個數(shù)和過規(guī)總建面較前上月都有所上升，共有19個商品房項目過規(guī)23次，過規(guī)總建面336.39萬方， 其中呈貢區(qū)過規(guī)體量最大，過規(guī)建面136.63萬方，占比41%。
預售：商品房預售許可證發(fā)放條件放寬，多項目取證積極，預售量集中爆發(fā)。本月昆明房地產(chǎn)市場公布 了65塊預售證，新增供應面積為209.71萬方（統(tǒng)計口徑以公布房間明細為準），其中南市區(qū)供應最多，供應 75.86萬方，占比36%。
4 商品房市場
4.1 月度供銷價走勢
本月商品房新增面積168.97萬方，環(huán)比增長157.66%，同比增長29.57%；銷售面積76.48萬方，環(huán)比增長32.24%，同比下 降19.60%；供求比為2.21。
4.2 分物業(yè)供銷存價對比
截止2020年4月30日，商品房庫存增加至2010.84萬方，按照近一年銷售1123.72萬方的去化速度，需1.79年去化；本月預 售條件放寬，供應激增，存量上漲。商品住宅去化周期0.78年，辦公去化4.09年，商業(yè)去化14.39年。
4.3 存量及去化周期走勢
截止2020年4月30日，商品房庫存2010.84萬方，按近一年銷售面積1123.72萬方計算，還需1.79年去化，去化周期較上月略有上升。
4.4 各區(qū)域月度供銷對比
供應：本月南市區(qū)供應量最多，為57.90萬方；中市區(qū)供應最少，為6.70萬方；
成交：本月南市區(qū)成交量最多，為30.45萬方；中市區(qū)成交最少，為2.13萬方。
4.5 各板塊供銷存對比
新增：新增面積前三為呈貢、高新和官南板塊，分別為34.71、25.54和21.07萬方；
成交：成交面積前三為東南、呈貢和高新板塊，分別為13.66、12.26和10.56萬方；
存量：存量面積前三為呈貢、次中心和官南板塊，分別為370.15、251.15和234.72萬方。
4.6 商品房市場小結
供銷價：本月商品房新增面積168.97萬方，銷售面積76.48萬方，成交均價13977元/㎡。
分物業(yè)情況：截止2020年4月30日，商品房庫存增加至2010.84萬方，按照近一年銷售1123.72萬方的去化速度，需1.79 年去化；本月所以物業(yè)類型庫存都有增加。商品住宅去化周期0.78年，辦公去化4.09年，商業(yè)去化14.39年。
總結：在堅持“房住不炒”的前提下，政府加大政策扶持，供應端集中放量，房企供貨加速，線上線下持續(xù)發(fā)力。4月商 品房供應量同環(huán)比均增長，成交量環(huán)比增長，整體市場回暖跡象明顯，各大房企信心充足。預計5月樓市會繼續(xù)升溫。
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