小產(chǎn)權(quán)房不能通過登記“洗白” 購房者面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)

近日，自然資源部發(fā)布《關(guān)于加快宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記工作的通知》，重申小產(chǎn)權(quán)房等不能通過登記將違法用地合法化�！锻ㄖ�》強(qiáng)調(diào)，對(duì)亂占耕地建房、違反生態(tài)保護(hù)紅線管控要求建房、城鎮(zhèn)居民非法購買宅基地、小產(chǎn)權(quán)房等，不得辦理登記，不得通過登記將違法用地合法化。

小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未辦理相關(guān)證件，未交納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村里頒發(fā)，又稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。這種房沒有國家頒發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同國土房管部門不會(huì)給予備案，沒有合法的房產(chǎn)證，也不能落戶。

在昆明，云路裕庭、鳳凰雅苑、玉澤苑、昆明榕園等小區(qū)都屬于小產(chǎn)權(quán)房。而在目前的法律框架下，小產(chǎn)權(quán)房是不合法的。2019年10月，昆明市官渡區(qū)曾針對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的處理結(jié)果發(fā)布公告稱，由于云路裕庭和鳳凰雅苑兩個(gè)項(xiàng)目未取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，屬于違法建設(shè)行為，擬依法沒收違法建筑。這也就意味著，小產(chǎn)權(quán)房涉違法建筑，面臨著被拆除的風(fēng)險(xiǎn)。

多年來，很多人對(duì)小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”充滿期待。雖然國家多次表態(tài)不支持小產(chǎn)權(quán)房合法化，但是很多人抱有幻想，甚至不顧風(fēng)險(xiǎn)交易小產(chǎn)權(quán)房。究其原因，主要是小產(chǎn)權(quán)房要比普通商品房便宜，價(jià)格只有同樣位置商品房價(jià)格的40%至60%。

然而，小產(chǎn)權(quán)房屬于舊村改造或新村建設(shè)，沒有市區(qū)規(guī)劃、建設(shè)管理部門的批復(fù)管理，施工過程也沒有監(jiān)督檢驗(yàn)。小產(chǎn)權(quán)房占用的是集體土地，這類土地只能用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或作為農(nóng)民的宅基地，土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。

【釋法】云南雁序律師事務(wù)所律師白杰分析，在農(nóng)村，在集體土地上進(jìn)行開發(fā)建設(shè)需履行嚴(yán)格的征用審批手續(xù)，違反法律規(guī)定占用農(nóng)用地，改變土地性質(zhì)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的行為，還可能面臨承擔(dān)行政或刑事責(zé)任。在未經(jīng)合法審批取得宅基地等建設(shè)用地使用權(quán)的土地上建設(shè)房屋，自然也得不到法律保護(hù)。

怎樣才能避免陷入小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)呢？白杰建議，城鎮(zhèn)戶籍人口不能在農(nóng)村取得宅基地，也不能自建住宅，而且根據(jù)現(xiàn)有法律法規(guī)，農(nóng)村宅基地實(shí)行一戶一宅，在宅基地上建設(shè)的自建房只能在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部轉(zhuǎn)讓，違反以上法律法規(guī)及政策制度受讓取得的農(nóng)村房屋，存在受讓不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益不被法律保護(hù)的巨大風(fēng)險(xiǎn)。也就是說，城鎮(zhèn)人口除依法繼承取得宅基地上的房屋（不包括土地，地上房屋因自然或法定原因消滅所有權(quán)后，繼承取得的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益即告消滅），或租賃使用外，其他受讓取得農(nóng)村集體土地上的不動(dòng)產(chǎn)均有得不到法律保護(hù)的風(fēng)險(xiǎn)。

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