近日，自然資源部發(fā)布《關于加快宅基地和集體建設用地使用權確權登記工作的通知》，重申小產(chǎn)權房等不能通過登記將違法用地合法化�！锻ㄖ窂娬{(diào)，對亂占耕地建房、違反生態(tài)保護紅線管控要求建房、城鎮(zhèn)居民非法購買宅基地、小產(chǎn)權房等，不得辦理登記，不得通過登記將違法用地合法化。
小產(chǎn)權房是指在農(nóng)村集體土地上建設的房屋，未辦理相關證件，未交納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村里頒發(fā)，又稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權房”。這種房沒有國家頒發(fā)的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管部門不會給予備案，沒有合法的房產(chǎn)證，也不能落戶。
在昆明，云路裕庭、鳳凰雅苑、玉澤苑、昆明榕園等小區(qū)都屬于小產(chǎn)權房。而在目前的法律框架下，小產(chǎn)權房是不合法的。2019年10月，昆明市官渡區(qū)曾針對小產(chǎn)權房的處理結果發(fā)布公告稱，由于云路裕庭和鳳凰雅苑兩個項目未取得《建設工程規(guī)劃許可證》，屬于違法建設行為，擬依法沒收違法建筑。這也就意味著，小產(chǎn)權房涉違法建筑，面臨著被拆除的風險。
多年來，很多人對小產(chǎn)權房“轉正”充滿期待。雖然國家多次表態(tài)不支持小產(chǎn)權房合法化，但是很多人抱有幻想，甚至不顧風險交易小產(chǎn)權房。究其原因，主要是小產(chǎn)權房要比普通商品房便宜，價格只有同樣位置商品房價格的40%至60%。
然而，小產(chǎn)權房屬于舊村改造或新村建設，沒有市區(qū)規(guī)劃、建設管理部門的批復管理，施工過程也沒有監(jiān)督檢驗。小產(chǎn)權房占用的是集體土地，這類土地只能用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或作為農(nóng)民的宅基地，土地使用權不得出讓、轉讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設。
【釋法】云南雁序律師事務所律師白杰分析，在農(nóng)村，在集體土地上進行開發(fā)建設需履行嚴格的征用審批手續(xù)，違反法律規(guī)定占用農(nóng)用地，改變土地性質進行開發(fā)建設的行為，還可能面臨承擔行政或刑事責任。在未經(jīng)合法審批取得宅基地等建設用地使用權的土地上建設房屋，自然也得不到法律保護。
怎樣才能避免陷入小產(chǎn)權房的風險呢？白杰建議，城鎮(zhèn)戶籍人口不能在農(nóng)村取得宅基地，也不能自建住宅，而且根據(jù)現(xiàn)有法律法規(guī)，農(nóng)村宅基地實行一戶一宅，在宅基地上建設的自建房只能在本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部轉讓，違反以上法律法規(guī)及政策制度受讓取得的農(nóng)村房屋，存在受讓不動產(chǎn)權益不被法律保護的巨大風險。也就是說，城鎮(zhèn)人口除依法繼承取得宅基地上的房屋（不包括土地，地上房屋因自然或法定原因消滅所有權后，繼承取得的不動產(chǎn)權益即告消滅），或租賃使用外，其他受讓取得農(nóng)村集體土地上的不動產(chǎn)均有得不到法律保護的風險。
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