2019年年底，草海南岸最后一批約600畝土地完成交易，至此草海南北兩岸已出讓土地約3300畝，僅剩下不到400畝的土地待出讓，且多是些零散的地塊，大面積優(yōu)質(zhì)土地基本被瓜分完畢，這意味著草海今后將很難再有大規(guī)模且臨湖的項目面世了。
同時，這場土地交易中，最高樓面價飆升至15922元/平米，再次刷新了昆明樓面價歷史記錄，這正是草海作為昆明新晉富人區(qū)的價值證明。
梳理草海片區(qū)開發(fā)歷程，我們可以發(fā)現(xiàn)，在從“圍湖造田”遺留產(chǎn)物變成新晉富人區(qū)的過程中，草海每一次的價值增長的信號，都表現(xiàn)在了屢破新高的樓面地價上。
那么，草海片區(qū)是如何變得這么值錢的？
連破記錄的新晉富人區(qū)
草海片區(qū)的開發(fā)其實不算晚。
早在2013年，綠地開發(fā)的別墅項目綠地海珀瀾庭，最高樓面價達(dá)到11054元/平米，是昆明房地產(chǎn)市場首個突破萬元的樓面價地王。
不過在七年前，昆明房地產(chǎn)界里還沒有“來草海買房”的概念，因此綠地海珀瀾庭更像是一個臨公園項目，在綠地之后的四五年時間里，草海片區(qū)也一直沒什么動靜。
直到2017年6月，萬達(dá)集團入駐草海片區(qū)開發(fā)大型文旅項目，不過相比草海南岸成熟的生活配套和高端居住區(qū)的定位，草海北岸在當(dāng)時還略顯荒涼，故而樓面價較低，僅為3459元/平米左右。
到了2018年底，草海南岸一口氣拿出了近1300畝土地拍賣，其中有約700畝土地被華夏陽光、金地、中鐵、昆明軌道交通公司四家企業(yè)瓜分，樓面價全部都在萬元以上，其中華夏陽光最高樓面價地塊達(dá)到12653元/平米，登頂新一屆昆明樓面價地王。
草海兩岸尤其南岸優(yōu)質(zhì)土地已經(jīng)被各大房企瓜分殆盡
草海片區(qū)下一次土地交易的高光時刻，就是文章開頭所述，寶能集團以55.45億的高價打包帶走了剩下的約600畝土地，將昆明樓面價歷史記錄推到15922元/平米的高位。
短短一年時間，草海沿岸土地價格上漲近五千元，讓草海片區(qū)的“江湖地位”再度拔升。
成正比上漲的房價
通常情況下，樓面價是判斷該區(qū)域所建商品房售價的重要參考�，F(xiàn)如今草海片區(qū)地價猛漲，地王頻生，那么房價自然也會不斷攀高。
早在2014年，最早落地的海珀瀾庭高層住宅就已賣到了1.4萬元/平米的價格；2018年開售的昆明融創(chuàng)文旅城高層住宅則升到了1.7-2萬元/平米；到了2019年金地云海一號、中鐵諾德山海春風(fēng)、華夏瀾臺府等項目面世時，洋房價格基本上都在2.5萬元/平米上下，合院價格則在4-6萬元/平米區(qū)間內(nèi)。
顯然，草海片區(qū)土地價格與房價幾乎是呈正比上漲，新一屆地王寶能滇池九璽開售后的價格想必也只高不低。
盡管土地價格與區(qū)域房價呈現(xiàn)明顯的正相關(guān)關(guān)系，然而現(xiàn)在草海兩岸土地交易已經(jīng)告一段落，入駐新項目的機會也已所剩無幾。
那么，是否意味著草海片區(qū)房價也就此到頂了呢？恐怕還不能輕易下此結(jié)論。
草海置業(yè)正當(dāng)時
根據(jù)規(guī)劃，草海兩岸建筑多以低層、多層、小高層為主，除了北岸的融創(chuàng)文旅城開發(fā)有高層住宅之外，南岸各項目均以合院、多層洋房為主，整體品質(zhì)極高，再加上入駐的都是品牌開發(fā)商，相互間的競爭關(guān)系也決定了產(chǎn)品的檔次和調(diào)性絕不會流于普通。
草海兩岸尤其是南岸高端居住屬性明顯，項目均以洋房、合院為主
其次，來草海買房的人大部分都是為了搶占稀缺資源的高端改善型客群，眾所周知，昆明的高端房地產(chǎn)市場遠(yuǎn)未達(dá)到飽和，高端人群對資源占有的需求大于供給。物以稀為貴，在草海高端物業(yè)供應(yīng)量有限的情況下，房價繼續(xù)上升也會是情理之中。
既然機會有限，而高端改善客群對草海片區(qū)的置業(yè)熱情并未減少，因此草海置業(yè)可以說是處于一個正當(dāng)時的窗口期。
在房源總量不會再增加的情況下，機會錯過很可能就再也買不到草海邊的房子，尤其是相對稀缺有限的好房子。
兩大優(yōu)勢俱在，價高難抵熱情
草海的價值潛力與唯一性，首先從昆明宏觀的城市規(guī)劃就可以看出，早在2012年，昆明市就把草海片區(qū)列為“城市花園會客廳”。
作為昆明主城區(qū)尚未開發(fā)的唯一湖灣地帶，草海片區(qū)不僅擁有國內(nèi)城市中極為罕見的山水景觀和生態(tài)資源，而且與昆明其他開發(fā)熱點區(qū)域相比，草海片區(qū)是最接近市中心的一個，可以享受城市和自然資源雙重配套。
金地云海一號洋房、疊墅、合院三系高端產(chǎn)品沿草海依次鋪開
從目前草海南北兩岸開發(fā)現(xiàn)狀來看，精華已多數(shù)被占據(jù)，尤其是一線湖岸土地上開發(fā)的高端產(chǎn)品正在快速去化。以草海南岸距離市區(qū)最近的金地云海一號為例，該項目定位比較純粹，清一色的低容低密建筑，容積率低至1.06，是片區(qū)內(nèi)典型的低密豪宅社區(qū)。
從項目一期的銷售情況來看，無論是3層合院還是7層洋房，都很受昆明高端市場的歡迎，因而也很快售罄。今年年初開盤的二期定價更高，合院單價已經(jīng)達(dá)到約7萬元/平米，洋房和疊墅也分別賣到了2.5萬元/平米和3萬元/平米以上，在昆明同類產(chǎn)品價格中處于第一梯隊，從近期項目銷售情況來看，這個價位并沒有減少高端購房客群對項目的置業(yè)熱情。
金地云海一號單價約7萬以上的合院已是片區(qū)內(nèi)最高價位
草海價值的集中兌現(xiàn)
產(chǎn)品方面，以金地云海一號目前主打的128平米洋房為例，該戶型是金地經(jīng)典的十字戶型設(shè)計，這也是金地多年沉淀帶來的更為人性化、私密化的動線規(guī)劃和更高的空間利用率。
整個戶型南向面寬約11.1米，是標(biāo)準(zhǔn)的南北通透四房格局，最大限度實現(xiàn)大面積采光采陽，把草海湖景房的優(yōu)勢發(fā)揮到最大；四個房間位于戶型四個角落，杜絕純過道面積，將每一寸空間都利用起來，空間使用感完全不輸市面上絕大部分四房洋房產(chǎn)品。
一般來說，3米多的陽臺只適用于晾衣，6米以上才能達(dá)到寬敞大氣的效果，目前昆明主流洋房市場上，四房戶型大部分需要達(dá)到160平米左右，才能擁有7米長度的陽臺。而金地云海一號的128平米產(chǎn)品景觀陽臺長約7.2米，橫跨客廳與次臥，極大延展了住戶在視覺和居住空間上的感知，這已經(jīng)是同級別產(chǎn)品中少見的頂級配置了。
金地云海一號128平米洋房戶型圖：同級別產(chǎn)品中的一流設(shè)計語言
金地云海一號能成為草海片區(qū)代表性豪宅，自然也不光是戶型出彩。
因為草海南岸的高端居住屬性和其資源的稀缺性，因此這里的項目宣傳廣告里，幾乎都具有優(yōu)越的自然資源、完善的城市配套、豐富的園林景觀、品質(zhì)較高的產(chǎn)品設(shè)計和一流的物業(yè)服務(wù)等特點。
但是在真正交房之前，這些價值只有位置和草海湖景是確定的，其他概念是否能夠兌現(xiàn)都還是未知數(shù)，而對于金地云海一號業(yè)主來說，這一點已不必操心。
金地云海一號屬于草海南岸面世較早的項目之一，因此項目一期工程已進入尾聲，距離交房日期越來越近，金地云海一號營造的藍(lán)花楹中軸景觀大道、7萬方濕地公園、4.22萬方社區(qū)綠地等等廣告效果圖中的場景正在變成現(xiàn)實，洋房、疊拼、合院三系高端產(chǎn)品很快也將交付。
金地云海一號為業(yè)主勾畫的生活藍(lán)圖即將兌現(xiàn)
對于草海置業(yè)客群來說，來草海買房就是為了快速、有效的占據(jù)城市稀缺資源，買房之后想必也都不希望等待太久，都更希望能買到符合廣告宣傳和自己心中理想的居所，金地云海一號即將交房也意味著草海片區(qū)將迎來一次價值集中兌現(xiàn)，這正是來草海置業(yè)的人們希望看到的。
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