前不久，位于呈貢的實力蝶錦臺項目，報出超低公寓價格，起價僅為每平方4700元，而且是精裝交付。這個價格甚至比昆明桃花源清風明月的公寓還要低。清風明月位于陽宗海七甸片區(qū)，位置較遠，所以公寓價格僅賣到6000元，已經(jīng)是昆明價格最便宜的公寓之一，沒想到實力蝶錦臺干脆喊出了4字頭的公寓價格。
實力蝶錦臺原本售價在7400到8500，最近推出的低價房源僅是少量尾房，但不到5000還帶精裝修的價格，的確令人咋舌。而實力蝶錦臺并不是近期唯一價格下探的公寓項目，據(jù)云南房網(wǎng)了解，目前巫家壩片區(qū)的公寓也就賣到1萬3左右（競爭），如果是毛坯房還會更低。而同片區(qū)的住宅價格如果是精裝修，基本都在2萬以上。
昆明公寓普遍是精裝修、LOFT設(shè)計，功能也比較齊全，但價格卻大大低于住宅
事實上昆明公寓價格低迷已經(jīng)持續(xù)很長一段時間了，除了個別位置好，帶學位，容易出租的公寓項目外，昆明公寓售價比同地段的住宅要便宜40%以上，市中心有些豪宅項目的公寓，號稱僅有同一樓盤豪宅價格的一半，雖然實際上沒有這么夸張，但價格差距確實很大。
目前昆明在售公寓中售價比較高的的昆明悅府公寓，賣到16000一平方，也要比潤府便宜四成左右。俊發(fā)逸天峰的公寓更貴一些，賣到1萬7，可是逸天峰的豪宅已經(jīng)跨上了3萬的臺階，價格差距更大。
總的來看，昆明越是熱點區(qū)域，公寓和住宅的價差越大，市中心、巫家壩、西北新城等地，最貴的住宅和最便宜的公寓售價差已經(jīng)接近一倍，相反，周邊區(qū)域和呈貢等地，價差反而還小一些。前不久實力蝶錦臺之所以推出單價4700元的公寓，應(yīng)該屬于清盤，并不具有太大參考價值。
但不管是市中心接近一倍的價差，還是周邊區(qū)域40%以上的售價差，昆明公寓售價大幅度低于住宅價格，接近成本價卻是不爭的事實。以實力蝶錦臺為例，單價4700元的公寓還是精裝修，甚至已低于成本。即便是巫家壩區(qū)域賣到1萬以上的公寓，如果計算樓面地價、建安成本和裝修、營銷投入及稅費，也差不多是成本價。許多開發(fā)商也說，開發(fā)公寓基本不賺錢，只要能盡快賣出去收回資金就可以。
最近兩年昆明公寓售價對比
開發(fā)商將公寓價格殺到如此低價，其實也頗多無奈，最主要的原因是昆明公寓項目太多，市場供應(yīng)量太大。近些年，由于規(guī)劃上的剛性條件，昆明出讓土地中商業(yè)用地比例過高，尤其是在熱點區(qū)域和城市主干道附近的地塊，都規(guī)劃有不小商業(yè)服務(wù)用地。去年，昆明全市出讓住宅用地7244畝，而商服用地則有近3000畝，商住約比為1:2.5，這還沒有包括1848畝的商住混合用地。這個比例，雖然還比不上以土地結(jié)構(gòu)畸形聞名的深圳，但考慮到昆明商業(yè)早已過剩的現(xiàn)實，昆明的商服用地占比顯然有些過高。
由于規(guī)劃上必須開發(fā)商業(yè)，在昆明寫字樓市場更加慘淡的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)消化商服用地的最主要途徑只剩開發(fā)公寓一條路，畢竟，比起庫存更加嚴重的寫字樓，公寓還是要好賣一些，所以近幾年昆明許多寫字樓項目都調(diào)整規(guī)劃開發(fā)公寓。
昆明公寓供應(yīng)量太大，但銷售上卻面臨首付比例高，貸款年限短，利率高，契稅高，入住后使用成本（水電、物管）也高的諸多難題，只能依靠價格優(yōu)勢搶奪客戶，造成的后果就是公寓價格不漲反跌，與住宅的售價差距越拉越大。
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