2020年10月9日，《中指市場形勢及企業(yè)研究成果分享會》在中指研究院總部召開，本次分享會以電話會議及網(wǎng)絡(luò)直播的形式進行，會議通過3房網(wǎng)、中指云、土地云平臺同步線上直播，來自房地產(chǎn)和金融機構(gòu)的代表參與了會議交流。
會議議程主要包括：中指研究院市場研究總監(jiān)曹晶晶分享三季度房地產(chǎn)市場變化與趨勢預(yù)判；中指研究院企業(yè)研究高級分析師張冉分享2020年1-9月房企銷售拿地解讀。
一、中指市場研究總監(jiān)曹晶晶：三季度房地產(chǎn)市場變化與趨勢預(yù)判
1. 房地產(chǎn)市場調(diào)控政策
調(diào)控收緊是貫穿三季度房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵詞，進入下半年，我國樓市調(diào)控方向較上半年發(fā)生了變化，中央多次召開房地產(chǎn)相關(guān)工作會議強調(diào)堅持“房住不炒”，因城施策，實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，并在8.20重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會上形成了重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。
從地方調(diào)控變化來看，參與7.24房地產(chǎn)工作座談會及8.26房地產(chǎn)工作會商會的城市中，地價、房價存在過熱跡象的熱點城市，調(diào)控均已陸續(xù)收緊。據(jù)統(tǒng)計，三季度共有十余個城市調(diào)控收緊穩(wěn)定市場預(yù)期，其中政策在限購、限貸、限售等方面均有涉及，以保障剛需群體合理自住需求的釋放，部分城市從源頭入手，強化了土地市場管控。
三季度調(diào)控政策變化中，加強金融監(jiān)管是中央調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的主要著力點。9月14日，國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會上，央行副行長潘功勝就重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則做出了官方的闡述：此規(guī)則是房地產(chǎn)市場長效機制建設(shè)的重要內(nèi)容，也是房地產(chǎn)金融審慎管理制度的重要組成部分；旨在增強房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的市場化、規(guī)則化和透明化；有利于房地產(chǎn)企業(yè)形成穩(wěn)定的金融政策預(yù)期，合理安排自身的經(jīng)營活動和融資行為，矯正一些企業(yè)盲目擴張的經(jīng)營行為，增強自身的抗風(fēng)險能力；充分考慮了企業(yè)和市場的實際情況，設(shè)計了科學(xué)合理的過渡期安排，未來將穩(wěn)步推進。
2. 房地產(chǎn)市場形勢總結(jié)
據(jù)中指院監(jiān)測，2020年1-9月百城新建住宅價格累計漲幅仍處近五年同期低位，三季度，百城新建住宅價格累計上漲1.18%，漲幅較二季度擴大0.08個百分點；9月百城新建住宅均價15643元/平方米，環(huán)比上漲0.24%，漲幅較8月收窄0.26個百分點，同比上漲3.26%。分線來看，1-9月一線城市新建住宅價格累計漲幅較去年同期明顯擴大，二線、三四線城市價格累計漲幅繼續(xù)收窄；單9月各線城市價格環(huán)比漲幅均有所回落。
市場成交方面，據(jù)初步估算，2020年1-9月月均成交面積約2820萬平方米，整體規(guī)模仍處近5年低位，但同比降幅已收窄至6%左右；三季度市場恢復(fù)節(jié)奏加快，整體成交規(guī)模創(chuàng)2017年以來季度最高水平，同比增長約10%；7-8月房企繼續(xù)積極推盤，淡季效應(yīng)明顯弱化，成交面積同比繼續(xù)快速增長，9月調(diào)控持續(xù)收緊，需求釋放動力減弱，規(guī)模同比增幅明顯回落，且絕對規(guī)模不及7-8月高位，“金九”成色不足。分區(qū)域來看，核心城市調(diào)控加碼后，珠三角代表城市成交規(guī)模持續(xù)領(lǐng)先增長，長三角上行勢頭放緩。
供應(yīng)方面，三季度房企推盤整體保持一定積極性，重點城市供應(yīng)新批上市面積同環(huán)比均有小幅增長；其中7-8月淡季不淡，新批上市面積同比均增長，9月供應(yīng)月底明顯發(fā)力，9.21-9.27重點城市新批上市面積突破近兩年周度最高紀(jì)錄。
節(jié)前房企積極取證為國慶黃金周推貨提供了有力保障，據(jù)中指研究院監(jiān)測，2020年國慶黃金周（10.1-10.7）11個主要城市商品住宅日均成交面積較2019年同期下降一成左右，整體規(guī)模與2018年同期基本持平，在政策環(huán)境趨緊的背景下重點城市市場銷售行情相對平穩(wěn)。重點城市來看，廣州、北京成交面積較前兩年同期明顯上行，拉動一線代表城市整體增長；福州、溫州同比增幅突出，但高體量城市武漢、蘇州同比均下降三成以上，拖累二線代表城市同比有所下降；三線代表城市中，東莞等地成交面積大幅上行。
從土地市場來看，在財政收入壓力影響下，政府積極推地，9月300城宅地供應(yīng)規(guī)模環(huán)比回升，成交規(guī)模同環(huán)比均增長，地價和溢價率整體仍位于較高水平。分線來看，9月一線城市宅地成交量同比出現(xiàn)近7個月來首次下降，二線城市成交規(guī)模同比增長，三四線城市供求規(guī)模同比均小幅增長。
3. 市場趨勢預(yù)判
政策端，在市場熱度較高的城市調(diào)控陸續(xù)收緊之后，隨著需求理性的逐步回歸，政策繼續(xù)大幅收緊的空間有限，四季度預(yù)計行業(yè)政策將保持相對穩(wěn)定的局面。銷售端，在調(diào)控收緊后需求理性回歸的背景下，房企普遍積極推盤搶收回款，預(yù)計供應(yīng)的改善或?qū)⒗^續(xù)支撐成交量維持一定規(guī)模，但考慮到中央及熱點城市將繼續(xù)堅持嚴(yán)格調(diào)控導(dǎo)向，且秋冬仍存局部疫情反復(fù)的可能，四季度重點城市商品住宅成交規(guī)模大概率在現(xiàn)有水平上保持相對穩(wěn)定。房企投資方面，隨著行業(yè)資金壓力的逐步顯現(xiàn)，土地市場或?qū)⒒貧w理性。但資金相對充裕的房企在政府推地較多情況下，仍將保持積極拿地，更加偏好主流城市的優(yōu)質(zhì)項目。
二、中指企業(yè)研究高級分析師張冉：2020年1-9月房企銷售拿地解讀
1. 房企銷售情況
1）1-9月，TOP100房企銷售額均值為864.6億元，增長率均值為7.6%；其中銷售額超千億房企21家，較去年同期增加1家；超百億房企137家。分陣營來看，1000億以上房企銷售額均值為2421.4億元，增長率均值為8.6%，500-1000億、200-500億銷售額均值分別為701.3億元、274億元，增長率均值分別為9.7%、6.4%，100-200億房企銷售額均值為147.1億元，增長率均值為1.4%，50-100億房企銷售額均值78.7億元，增長率均值為-12.7%。單月來看，9月TOP100房企銷售額同比增長率均值為24.1%。
2）從銷售目標(biāo)完成率來看，1-9月，20家代表房企銷售目標(biāo)完成率均值為72.0%。13家房企銷售目標(biāo)完成率在70%以上，其中，佳兆業(yè)集團銷售目標(biāo)完成率達85.9%；中國恒大、中國金茂銷售目標(biāo)完成率分別為81.9%、80.9%。招商蛇口、弘陽地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)等房企的銷售目標(biāo)完成率均在75%以上，完成全年目標(biāo)可期。
2. 房企融資情況
從資金來看，1-9月，房地產(chǎn)行業(yè)信用債發(fā)行總規(guī)模5076億元，同比增長18.7%，海外債發(fā)行規(guī)模3596億元，同比下降17.9%。9月，房地產(chǎn)行業(yè)信用債發(fā)行規(guī)模604億元，同比增長63.3%，環(huán)比下降12.5%，海外債發(fā)行規(guī)模272億元，同比和環(huán)比分別下降7.3%、39.6%。從成本來看，1-9月，房地產(chǎn)行業(yè)信用債平均利率為4.50%，同比下降0.86個百分點，海外債平均利率為8.11%，同比下降0.58個百分點；9月，信用債平均利率4.86%，同比下降0.63個百分點，海外債平均利率8.88%，同比增長1.32個百分點，環(huán)比增長1.79個百分點。
3. 房企拿地情況
1）1-9月TOP100企業(yè)拿地總額23796億元，同比增長9.2%。TOP100企業(yè)招拍掛權(quán)益拿地總額占全國300城土地出讓金的比例為54.1%。50家代表房企1-9月月均拿地均值為1928億元，顯著高于2019年月度均值。
2）從拿地強度來看，1-9月，房企拿地強度同比微增，50家代表房企拿地銷售比均值為38%，較上年同期微升0.4個百分點。前10房企拿地強度最保守，拿地銷售比同比下降4.5個百分點至31.2%；TOP11-20房企拿地銷售比同比增長5.3個百分點至49.2%，為各陣營最高；TOP21-30房企拿地銷售比漲幅最高，同比增長6.6個百分點至42%；TOP31-50房企拿地銷售比明顯低于平均值，同比下降3個百分點至33.5%。
3）從招拍掛市場來看，房企合作拿地權(quán)益金額占比微升。1-9月，50家代表房企招拍掛權(quán)益金額占比均值為81.8%，較上年同期增長了1.6個百分點。其中TOP11-20和TOP31-50陣營企業(yè)權(quán)益金額占比均出現(xiàn)顯著上升，TOP21-30陣營企業(yè)同比微升0.6個百分點，企業(yè)在招拍掛市場的合作力度減�。籘OP10陣營企業(yè)在招拍掛市場更傾向于合作拿地，權(quán)益金額占比同比下降1.4個百分點。
4）從拿地城市等級來看，1-9月，二線城市仍是房企布局重點。50家代表房企二線城市拿地占比為52.6%，三四線為42.8%，一線占比為4.6%。從拿地區(qū)域來看，城市群以長三角熱度最高，占比為25.7%，長江中游和粵港澳大灣區(qū)緊隨其后，占比分別為11.8%和8.9%。
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