一間條件理想的養(yǎng)老院，門檻有多高？國慶假期，90后小丹做了一番考察，答案是“一套房子首付的價格”。

她的考察標(biāo)的，是位于北京西城區(qū)的“首厚康健·友誼養(yǎng)老社區(qū)”，采用“押金+月金”模式。會員押金一次性繳納，184萬元起步，最高310萬元，此外，每個月還需要繳納4000-5000元的租金以及1680元的餐費。

高檔養(yǎng)老院的門檻是金錢，中低端養(yǎng)老院的門檻是時間。光大證券此前出過一份養(yǎng)老報告，里面提到，全國標(biāo)桿公立養(yǎng)老院—北京第一社會福利院，全院只有1100張床位，排隊登記的老人一度超過1萬人，每年輪候只能入住幾十位，光是輪候入駐就得排隊幾年。

是時候認(rèn)識養(yǎng)老院了，人生中很多壓力都來得突然，“養(yǎng)老”之于90后就是如此。到了2035年，每5個中國人里就有一個是65歲+的老人，從產(chǎn)業(yè)發(fā)展的角度看，這背后藏著的是一個13萬億級的巨大市場。很多老年人擠在“高低不成”的選擇障礙里，這中間巨大的缺口，蘊(yùn)藏哪些投資機(jī)會？

90后已經(jīng)開始考察豪華養(yǎng)老院了：會員押金百萬起

“首厚康健”地段不錯，跟友誼醫(yī)院一路之隔，距離宣武醫(yī)院也不遠(yuǎn)，能夠?qū)崿F(xiàn)“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”。但顯然，豪華養(yǎng)老院不是主流，大多數(shù)人在乎的是性價比。

首厚康健·友誼養(yǎng)老社區(qū)單人間（投中網(wǎng)實拍圖）

首厚康健·友誼養(yǎng)老社區(qū)屋內(nèi)廁所（投中網(wǎng)實拍圖）

85后夏夏剛在國慶假期經(jīng)歷了給85歲高齡奶奶找養(yǎng)老院的經(jīng)歷。

雖然說找養(yǎng)老院和租房差不多，但也有很多不一樣的地方，最大的不同就是普通租房不挑人，但養(yǎng)老院挑“住戶”，比如失智老人，就經(jīng)常成為入住養(yǎng)老院的困難戶。

夏夏老家在二線省會城市，距離家里車程15分鐘的一家公立福利院，收費最劃算�；�礎(chǔ)護(hù)理加住宿，分為單間、雙人間、三人間，對應(yīng)的價格分別是1500元月，2100元月，3000元月，吃飯單收500元月。這樣算下來，如果租一個雙人間，老人一個月的開銷總共2600元。這還不包括老人日常“基礎(chǔ)病”的開銷。

而且，性價比高的養(yǎng)老院是要排隊的，在這一點上，全國情況都差不多，更無奈的是，夏夏家門口這家福利院馬上就要拆遷，接下來會擴(kuò)建改造成自負(fù)盈虧的民營養(yǎng)老院。

公立無門，就只能看向民營養(yǎng)老院了。夏夏家環(huán)境好一點的民營養(yǎng)老院一般都在離市中心1小時車程的郊區(qū)，硬件設(shè)備當(dāng)然比公立好很多，往往也都是跟醫(yī)療機(jī)構(gòu)合辦的，但是最便宜的月租金都要5000元月，還不包含高級別的護(hù)理費。

來源：光大證券養(yǎng)老報告

5000元月已經(jīng)算是基礎(chǔ)價，一旦開始從民營私立養(yǎng)老院找，價格只會一截比一截高。而且這還是針對完全自理老人的價格，如果癱瘓不能自理，需要用到二級以上護(hù)理，光護(hù)工的護(hù)理費用就得1萬元月以上。

夏夏母親說，像他們這樣50、60生代的人，退休工資也就平均3000元月左右，當(dāng)?shù)爻鞘械木用衿骄�收�?000元月出頭，但大部分是達(dá)不到的。哪怕是有兄弟姐妹平攤，每家每戶各有各的難處，各有各的子孫，處處都要用錢。

夏夏母親感慨“輪到我們這一代，大部分人養(yǎng)不起老�！�

13萬億市場：各路資本蠢蠢欲動，BAT三巨頭早已布局

困境反面都是機(jī)會，眾多玩家涌入的養(yǎng)老市場到底有多大

2016年8月中國社科院發(fā)布《中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展白皮書》顯示，預(yù)計到2030年中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場可達(dá)13萬億元。

根據(jù)賽迪智庫去年發(fā)布的《2019中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展白皮書頁》，2018年我國養(yǎng)老市場規(guī)模為4.6萬億元，預(yù)計2021年將達(dá)到9.8萬億元。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2018年我國65歲以上老年人占比達(dá)11.9%，東部沿海地區(qū)老齡化程度較高，其中，上海戶籍65歲以上人口占比達(dá)24.6%。

而到了2035年，全國65歲以上老年人占比將超過21%，也就是說每5個中國人里就有一個是65歲及以上的老人。

目前，我國養(yǎng)老模式主要分為三類，家庭養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老。我國現(xiàn)行的養(yǎng)老模式呈現(xiàn)“9073”結(jié)構(gòu)， 就是說90%由家庭自我照顧，7%享受社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)，3%由機(jī)構(gòu)代為照顧養(yǎng)老。

家庭養(yǎng)老一直以來是主流，然而隨著中國社會老齡化加劇、子女?dāng)?shù)量減少，可以預(yù)見的是未來居家養(yǎng)老比率將呈下降趨勢，社區(qū)養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的比率將上升。

那么，國內(nèi)目前一共有多少家養(yǎng)老院？

 根據(jù)民政部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至2018 年底，全國各類養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和設(shè)施16.8萬個，養(yǎng)老床位合計達(dá)到727.1 萬張，比上年增長3.3%，每千名老年人擁有養(yǎng)老床位29.1張，遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國家50-70張千人的水平。每1000名老人僅有29.1張養(yǎng)老床位，即34位老人爭搶1張床位，競爭激烈程度堪比小升初。

養(yǎng)老網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，我國現(xiàn)有養(yǎng)老院26634家，其中有12個省市的養(yǎng)老院數(shù)量超過1000家，江蘇、江西的養(yǎng)老院數(shù)量最多，安徽、山東和浙江次之。

從收費標(biāo)準(zhǔn)來看，價格區(qū)間500-1000元的養(yǎng)老院占比最高，達(dá)到86%。從機(jī)構(gòu)類型來看，敬老院和福利院的占比合計超過六成，目前市場仍以政府公益性養(yǎng)老為主，現(xiàn)存養(yǎng)老院多為公益性機(jī)構(gòu)。

目前全國5000元月以上養(yǎng)老院550所，其中122所位于北京、132所位于上海。北京的“高端”養(yǎng)老院包括公建民營模式下的恭和老年公寓、光大控股旗下的光大匯晨古塔老年公寓、萬科地產(chǎn)旗下的萬科·房山隨園養(yǎng)老中心等。

從床位數(shù)來看，目前國內(nèi)的養(yǎng)老院以小型養(yǎng)老院為主，床位數(shù)在50-100張的占75%。

隨著人口老齡化日益加劇，毫無疑問，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是一個潛力巨大且前景良好的朝陽產(chǎn)業(yè)，而養(yǎng)老院僅僅只是其中一個細(xì)分。

這個十萬億級的市場，令各路資本蠢蠢欲動。

2016年起，行業(yè)并購加速，上市公司紛紛通過并購的方式進(jìn)入養(yǎng)老行業(yè)。

2015-2016年間，上市公司南京新百完成對居家養(yǎng)老服務(wù)企業(yè)安康通100%股權(quán)收購。安康通成立于1998年，主要通過互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)為入口，向客戶提供居家緊急救助、居家照護(hù)服務(wù)、健康管理等服務(wù)，目前已覆蓋全國20個省市。

同一年，光大控股收購匯晨養(yǎng)老67.27%的股權(quán)。匯晨養(yǎng)老成立于2007年，是集養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、老年醫(yī)療、康復(fù)護(hù)理、小區(qū)服務(wù)于一體的老年健康服務(wù)產(chǎn)業(yè)集團(tuán)。

上市公司宜華健康斥資7億元全資收購養(yǎng)老企業(yè)親和源，正式進(jìn)軍養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)。親和源成立于2005年，是一家從事會員制養(yǎng)老社區(qū)運營及提供養(yǎng)老服務(wù)管理的公司。

圖：養(yǎng)老行業(yè)部分融資事件

此外，BAT三巨頭也早就布局了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。

早在2017年，阿里就在北京的一家養(yǎng)老院試點探索智聯(lián)網(wǎng)養(yǎng)老；到了2019年，百度“愛老驛站”首次在北京大柵欄街道落地；在今年初，騰訊發(fā)布其在深圳養(yǎng)老護(hù)理院測試的產(chǎn)品：智能跌倒監(jiān)測系統(tǒng)。

十萬億市場暗藏的機(jī)會，正吸引著不同背景的玩家蜂擁而入。 

新式養(yǎng)老崛起：險資、國企、房地產(chǎn)商蜂擁而入

目前養(yǎng)老行業(yè)的主要玩家包括傳統(tǒng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)商、保險機(jī)構(gòu)以及國企。

傳統(tǒng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)包括親和源、新華錦等養(yǎng)老運營商，房地產(chǎn)商包括融創(chuàng)、萬科、遠(yuǎn)洋、保利、華潤、碧桂園等，國企玩家包括中信、首開、北控、首鋼、京煤、北辰等，保險機(jī)構(gòu)玩家包括泰康、太平洋、新華、國壽保險等。

根據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院的報告，目前養(yǎng)老地產(chǎn)主要的運營模式包括銷售模式（本地銷售模式、度假銷售模式）、床位出租、租售結(jié)合、會員制模式以及金融組合模式（以房養(yǎng)老、押金或養(yǎng)老金返還等）。

其中，房地產(chǎn)商開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)大多使用銷售模式和租售結(jié)合模式，而傳統(tǒng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)大多采用會員模式。此外，酒店轉(zhuǎn)型為養(yǎng)老院也成為一種新風(fēng)尚。我們在前文中曾提到的豪華養(yǎng)老院——“首厚康健·友誼養(yǎng)老社區(qū)”就是由首旅旗下新北緯飯店改建而成的，整個項目的改造施工時間長達(dá)一年之久，改造金額高達(dá)1.5億元。

圖：親和源收費模式

傳統(tǒng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)則主要靠會員費和服務(wù)費，如宜華健康全資子公司親和源。在經(jīng)營模式上，親和源采用會員制，建立了一套完善有效的會員卡制度，通過會員費實現(xiàn)部分資金回籠，以月費年費、服務(wù)費維持日常運轉(zhuǎn)。

網(wǎng)上資料顯示，按照床位是否可轉(zhuǎn)讓，親和源將會員卡分為A卡和B卡，另外，按照大、中、小的戶型區(qū)別，兩種會員卡有不同等級的收費：A卡根據(jù)戶型的不同收取不同的年費，另外再收取一次性會員費；B卡根據(jù)戶型不同收取不同會員費，再毎年收取一定年費。除會員收入，后續(xù)服務(wù)也分免費和自費兩種。收取到的會員費、服務(wù)費，親和源一方面用于現(xiàn)有項目運營團(tuán)隊的投入，另一方面用于新項目的開發(fā)，從而實現(xiàn)項目的不斷拓展和完善。

除了地產(chǎn)商和養(yǎng)老運營商，保險公司也是行業(yè)內(nèi)重要的玩家。

銀保監(jiān)會數(shù)據(jù)顯示，截至2019年9月末，保險機(jī)構(gòu)共投資41個養(yǎng)老社區(qū)項目，建筑面積1452萬平方米，計劃投資金額847.5億元，設(shè)計床位數(shù)5.67萬個。

在定位上，保險公司布局的養(yǎng)老社區(qū)一般定位中高端客群。相應(yīng)地，在收費方式上，各家保險公司均推出“保單+養(yǎng)老”的收費模式，即消費者購買指定種類及金額的保險產(chǎn)品即可取得養(yǎng)老社區(qū)入住資格，掛鉤產(chǎn)品的總保費100-300萬不等。

13萬億養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)機(jī)會重重，但問題也很明顯。

在供給端，前瞻研究院報告指出，我國養(yǎng)老地產(chǎn)項目區(qū)域分布不平衡，養(yǎng)老項目主要集中在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，主要圍繞京津翼、長三角、珠三角、川渝四個經(jīng)濟(jì)圈形成養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)。

然而，在上述四大養(yǎng)老地產(chǎn)聚集區(qū)，養(yǎng)老地產(chǎn)項目空置率依然較高。

其中，川渝地區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)項目空置率高達(dá)47.5%，京津翼和長三角地區(qū)空置率超過40%，珠三角地區(qū)空置率也達(dá)到36.9%。而一般養(yǎng)老院入住率需要達(dá)到75-85%才能實現(xiàn)盈虧平衡。較高的空置率導(dǎo)致大部分養(yǎng)老地產(chǎn)項目基本處于虧損狀態(tài)。

前瞻研究院報告還指出，我國養(yǎng)老地產(chǎn)融資成本、投資運營成本較高。相對比發(fā)達(dá)國家，REITs、ABS等是重要融資手段，尤其REITs聚集了大量低成本資金。相對而言，中國企業(yè)則難以獲得大額、低廉養(yǎng)老金支持。

而目前中國養(yǎng)老院面臨的最大問題是盈利遙遙無期。

親和源業(yè)績對賭 來源：宜華健康公告

以中國養(yǎng)老行業(yè)頭部品牌親和源為例，其被宜華健康收購后，2018年營業(yè)收入約2.78億元，凈利潤約3415萬元；2019年營業(yè)收入約2.19億元，凈利潤約-9619萬元。值得關(guān)注的是，親和源在2019年并未完成凈利潤不低于2000萬元的業(yè)績承諾。

不過，拿提前20年進(jìn)入老齡社會的鄰國日本來展望，中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)還是未來可期。

日本醫(yī)學(xué)博士德永理利曾告訴投中網(wǎng)，日本的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)大都是盈利的，養(yǎng)老院的行業(yè)平均收益水平大概在20%左右。

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