到11月10日，順城雙塔已經(jīng)建至18層，寫字樓內(nèi)部裝修工程已啟動(dòng)

順城雙塔的定位是地標(biāo)性甲級(jí)寫字樓，其絕佳的地理位置和硬件優(yōu)勢毋庸置疑，但這是否就意味著跨國公司、知名企業(yè)樂意選擇雙塔做為辦公地點(diǎn)？如何行之有效地吸引目標(biāo)企業(yè)群體入駐？賽倫地產(chǎn)認(rèn)為，只有在寫字樓的運(yùn)營上把握有效的方向，雙塔才具備了成功的所有條件。

國內(nèi)寫字樓業(yè)界對(duì)此已有共識(shí)：對(duì)頂級(jí)寫字樓的開發(fā)商來說，引進(jìn)的企業(yè)至關(guān)重要，他們將決定物業(yè)今后的租金水平和物業(yè)品質(zhì)，這里面就存在對(duì)物業(yè)運(yùn)營的問題。而在這方面，“順城雙塔”在昆明第一個(gè)提出運(yùn)營理念的寫字樓，它不再是一個(gè)通常意義上只要能承受租金就可以入駐的商務(wù)物業(yè)。而是通過相應(yīng)的運(yùn)營措施，引進(jìn)與樓宇定位相匹配的品牌企業(yè)，一方面使租金足夠高，使投資者獲得穩(wěn)定回報(bào)；另一方面形成企業(yè)核心集群，為樓宇經(jīng)濟(jì)做出更大貢獻(xiàn)，同時(shí)保障物業(yè)的長期綜合效益。

天價(jià)租金是自找麻煩？

或許是雙塔的開發(fā)商和運(yùn)營商賽倫地產(chǎn)自己給自己找麻煩，如果企業(yè)給租金就讓入駐、如果雙塔租金就定在100元以內(nèi)，那賽倫幾乎可以當(dāng)個(gè)“甩手掌柜”，根本不用操心招租的事。關(guān)鍵是，賽倫必須為昆明頂級(jí)寫字樓時(shí)代、樓宇經(jīng)濟(jì)時(shí)代開一個(gè)好頭，就不能把租多少錢、租給誰的事情甩給物管公司。甚至可以夸張地說，如果賽倫也當(dāng)了“甩手掌柜”，將極大影響昆明頂級(jí)寫字樓時(shí)代的進(jìn)程。

賽倫似乎很想“多收三五斗”，因?yàn)樵陧敿?jí)寫字樓所特有的特征——昂貴租金上，賽倫一點(diǎn)也沒有含糊，直接在市場主流租金區(qū)間的基礎(chǔ)上將雙塔的租金上浮50%。租金的上調(diào)，其實(shí)也是頂級(jí)寫字樓的運(yùn)營規(guī)則，昂貴租金可以有效篩選入駐企業(yè)，從經(jīng)濟(jì)實(shí)力上確保入駐企業(yè)的層次，50%的幅度則是由產(chǎn)品、競爭和需求三個(gè)層面決定的。

從產(chǎn)品層面來說，寫字樓的開發(fā)并不像一些開發(fā)商認(rèn)為的，憑借地段就可以讓外資企業(yè)愉悅買單，實(shí)際上，越是跨國企業(yè)越對(duì)辦公成本控制嚴(yán)格，如果寫字樓不能有效地提高辦公效率和辦公環(huán)境，再好的地段也會(huì)被PASS。目前的順城雙塔，意圖在絕佳的地理位置打造一流產(chǎn)品，滿足了企業(yè)對(duì)辦公效率的需求，而已知的入駐對(duì)象，都是本土頂尖企業(yè)，未來的辦公環(huán)境將極為理想，因此，雙塔的租金自然不能以普通寫字樓水準(zhǔn)去衡量。

其次是競爭層面。目前昆明城市中心區(qū)主流寫字樓，如紅塔大廈、柏聯(lián)寫字樓、環(huán)球金融、三合商利等，出租率高達(dá)95%以上，租金水平在80—100之間，還供不應(yīng)求�？紤]到更優(yōu)質(zhì)的物業(yè)條件、產(chǎn)品配套和管理品質(zhì)，雙塔租金客觀地上浮了50%，而在發(fā)達(dá)地區(qū)，地標(biāo)性頂級(jí)寫字樓的租金比普通寫字樓要貴的多，遠(yuǎn)超50%。隨著昆明城市的發(fā)展，在未來的3—5年時(shí)間，雙塔的租金繼續(xù)上浮，絕非不可能。

最后是需求層面，究竟市場接受度高不高？其實(shí)，頂級(jí)寫字樓本來就不需要太高的市場普及度，它是一個(gè)小眾產(chǎn)品，針對(duì)的就金字塔頂端的那些企業(yè)。從其他城市的寫字樓招租經(jīng)驗(yàn)來看，越是大公司、越是要彰顯自己實(shí)力，越是需要最高端的寫字樓，租金不是首要問題，寫字樓的品質(zhì)才是關(guān)鍵。而在昆明，能接受雙塔“天價(jià)租金”的企業(yè)并不多，但這一群體的數(shù)量已遠(yuǎn)超雙塔的承載量，雙塔的出現(xiàn)，將提升昆明企業(yè)對(duì)頂級(jí)寫字樓的識(shí)別和接受能力，剛性需求強(qiáng)勁，未來昆明一定會(huì)出現(xiàn)第二個(gè)、第三個(gè)“雙塔”。

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