10 月市場形勢及企業(yè)研究成果分享會丨會議紀要

2020 年 11 月 2 日，《中指市場形勢及企業(yè)研究成果分享會》在中指研究院總部召開，本次分享會以電話會議及網(wǎng)絡(luò)直播的形式進行，會議通過 3房網(wǎng)、中指云、土地云平臺同步線上直播，來自房地產(chǎn)和金融機構(gòu)的代表參與了會議交流。

會議議程主要包括：中指研究院指數(shù)事業(yè)部高級分析師馬琛分享 10 月房地產(chǎn)市場變化與趨勢預(yù)判；中指研究院企業(yè)研究高級分析師張冉分享 2020 年 1-10 月房企銷售拿地

解讀；中指研究院調(diào)查事業(yè)部運營總監(jiān)吳建欽先生分享 2020 房地產(chǎn)顧客滿意度現(xiàn)狀與管理新趨勢。

一、中指指數(shù)事業(yè)部高級分析師馬�。�10 月房地產(chǎn)市場變化與趨勢預(yù)判

1. 房地產(chǎn)市場政策

十九屆五中全會：10 月 26 日-29 日，第十九屆中央委員會第五次全體會議在京召開，審議通過了《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二〇三五年遠景目標的建議》，指出要“堅持創(chuàng)新在我國現(xiàn)代化建設(shè)全局中的核心地位”、“形成國內(nèi)強大市場，構(gòu)建新發(fā)展格局”和“優(yōu)化國土空間布局，推進區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展和新型城鎮(zhèn)化”等要點，對“十四五”期間“雙循環(huán)”經(jīng)濟建設(shè)、人才引進和城市群發(fā)展等工作指明了方向。

深圳特區(qū)建立 40 周年。10 月 11 日，中央印發(fā)了深圳先行示范區(qū)綜合改革試點實施方案，內(nèi)容涵蓋 27 條改革措施和 40 條首批授權(quán)事項，支持在土地管理制度上深化探索、建立具有國際競爭力的引才用才制度等將給深圳帶來中長期利好。14 日上午，習(xí)近平出席深圳特區(qū)成立四十周年慶典，總結(jié)了十條寶貴的發(fā)展經(jīng)驗，并提出了六項明確要求，其中提出積極作為深入推進粵港澳大灣區(qū)建設(shè)，未來通過不斷強化深圳與粵港澳大灣區(qū)其他城市的協(xié)調(diào)合作，大灣區(qū)內(nèi)部協(xié)同發(fā)展也將進一步提效，促進整個區(qū)域的發(fā)展。

10 月，徐州、紹興、無錫先后發(fā)布樓市調(diào)控政策，保障房地產(chǎn)市場平穩(wěn)、健康運行。調(diào)整政策包括但不限于增加住房土地供應(yīng)、升級土拍新政、限售、住房公積金貸款利率提升等政策，保障當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場平穩(wěn)健康運行。

2. 房地產(chǎn)市場形勢總結(jié)

根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)，10月百城新建住宅價格指數(shù)環(huán)比上漲0.4%，漲幅較 9 月擴大 0.16 個百分點，1-10 月累計漲幅超過 2019 年同期水平；二手房價格相對平穩(wěn)，10 月環(huán)比上漲 0.28%，漲幅較 9 月擴大 0.09 個百分點。分線來看，一線城市新建住宅價格環(huán)比由跌轉(zhuǎn)漲；二線城市部分項目積極促銷，部分城市調(diào)控政策顯效，環(huán)比漲幅進一步收窄；三四線城市低位盤整，個別項目優(yōu)惠力度大，環(huán)比漲幅略有收窄。

市場成交方面，據(jù)初步估算，2020 年 1-10 月月均成交面積約 2920 萬平方米，整體規(guī)模仍處近 5 年低位，但同比降幅已收窄至 3%左右；今年 5 月以來重點城市成交面積持續(xù)保持同比增長態(tài)勢；三季度在供應(yīng)持續(xù)放量推動下，市場加速恢復(fù)，但受政策調(diào)控后理性回歸及需求持續(xù)釋放后勁不足等因素影響，在 7-8 月銷量突破預(yù)期基礎(chǔ)上金九成色略顯不足；10 月受房企進一步積極推盤促銷影響，重點城市成交較為活躍，同比增速在兩位數(shù)以上，整體規(guī)模與 9 月基本持平。分區(qū)域來看，10 月前兩周長三角代表城市市場表現(xiàn)較強，中下旬珠三角代表城市發(fā)力，成交活躍。

供應(yīng)方面，9 月底房企為備貨國慶黃金周，積極取證，造成市場短期供應(yīng)較為充足。在此背景下，10 月房企取證速度放緩，據(jù)初步估算，10 月 20 城新批上市面積僅在 1950萬平方米左右，同比下降 10%，環(huán)比降幅超四成。單從周度數(shù)據(jù)來看，存逐步恢復(fù)態(tài)勢。 從土地市場來看，10 月地方政府宅地供應(yīng)量同環(huán)比均小幅提升，成交規(guī)模同比連續(xù)5 個月保持增長，地價和溢價率環(huán)比均有所下降，市場有所降溫。分線來看，10 月一線城市宅地供應(yīng)量同比下降明顯，二線城市供求規(guī)模同比有所提升，三四線城市供應(yīng)量同比微降。10 月，住宅用地成交出讓金排名前五的城市（市本級）依次為廣州、上海、南京、西安和大連。

3. 市場趨勢預(yù)判

宏觀環(huán)境方面，整體來看，中央堅持穩(wěn)健的貨幣政策靈活適度，繼續(xù)保持流動性合理充裕。但 10 月金融監(jiān)管依然在強化，資金仍將重點支持實體經(jīng)濟發(fā)展。

調(diào)控政策方面，10 月上半月，徐州、紹興、無錫等城市出臺樓市新政，保障市場平穩(wěn)健康運行。10 月 23日，住建部部長在《人民日報》刊文稱，房地產(chǎn)市場保持平穩(wěn)健康發(fā)展，基本實現(xiàn)“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”目標。表明當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢基本平穩(wěn)，短期政策調(diào)控空間相對較小。

土地市場方面，受房地產(chǎn)融資環(huán)境收緊和“三道紅線”政策的試點實施，企業(yè)投資將更加謹慎，土地市場熱度將進一步回落。整體來看，預(yù)計企業(yè)仍將保持較高的推盤積極性，但前期壓制需求已基本釋放，加之樓市調(diào)控收緊，需求釋放將更為理性，市場規(guī)模大概率將回歸至正常調(diào)整通道，市場整體去化壓力將有所增大。

二、中指企業(yè)研究高級分析師張冉：2020 年 1-10 月房企銷售拿地解讀

1. 房企銷售情況

1） 26 家房企銷售額超千億，147 家房企銷售額破百億。1-10 月，房企銷售業(yè)績保持平穩(wěn)，銷售額破千億房企 26 家，較去年增加 1 家，銷售額破百億房企達 147 家。其中，中國恒大破六千億，萬科破五千億，融創(chuàng)中國、保利發(fā)展破四千億；TOP100 房企銷售額均值為 994.9 億元，增長率均值為 12.3%，權(quán)益銷售額均值為 746.8 億元。

2） 規(guī)模較大企業(yè)優(yōu)勢突出，TOP100 門檻值 235.4 億元。1-10 月，1000 億以上超級陣營共 26 家，銷售額增長率均值為 6.7%；第一陣營（500-1000 億）共 30 家，銷售額增長率均值為 11.6%；第二陣營（200-500 億）有 58 家企業(yè)，銷售額增長率均值為 12.2%；第三、四陣營企業(yè)增長率均值均不理想。TOP100 門檻值 235.4 億元，同比增長 9.4%。 3） 代表房企逐步走出疫情影響，前三季度營收表現(xiàn)穩(wěn)健。在年初疫情因素下，房企銷售受到一定影響，此后隨著疫情逐步得到控制，房企加快供貨，積極推進項目銷售，逐步走出疫情影響。從三季報表現(xiàn)來看，部分規(guī)模較大企業(yè)營業(yè)收入及凈利潤穩(wěn)步增長。其中，萬科 A 營收平穩(wěn)增長，同比增長 7.9%至 2414.9 億元，實現(xiàn)凈利潤 300.7 億元，同比增長 5.2%；金科股份實現(xiàn)營業(yè)收入 477.3 億元，同比增長 10.5%，實現(xiàn)凈利潤 55.8 億元，同比增長 19.6%；陽光城營收穩(wěn)健增長，實現(xiàn)營業(yè)收入 380.6 億元，同比增長 18.9%，實現(xiàn)凈利潤 30.3 億元，同比增長 20.4%。金科與陽光城均實現(xiàn)了增收又增利。

4） 信用債發(fā)行規(guī)模明顯回落，海外債融資成本有所下降。1-10 月，房地產(chǎn)行業(yè)信用債發(fā)行總規(guī)模 5320億元，同比增長12.0%，海外債發(fā)行規(guī)模3892 億元，同比下降 16.9%。10 月，房地產(chǎn)行業(yè)信用債發(fā)行規(guī)模 312 億元，同比增長 67.8%，受十一假期等因素影響，環(huán)比下降 48.7%，海外債發(fā)行規(guī)模 301 億元，同比下降 3.5%，環(huán)比增長 12.9%。10 月，信用債融資成本基本持平，海外債融資成本降至 6.79%。1-10 月，房地產(chǎn)行業(yè)信用債平均利率為 4.59%，同比下降 0.79 個百分點，海外債平均利率為 7.96%，同比下降 0.86 個百分點。10 月，信用債平均利率 4.55%，同比基本持平，海外債平均利率 6.79%，同比下降 3.23 個百分點，較 9 月下降 2.08 個百分點。

2. 房企拿地情況

1） 1-10 月拿地同比增長 10.9%，10 月投資節(jié)奏明顯放緩。1-10 月，TOP100 企業(yè)拿地總額 25950 億元，拿地規(guī)模同比增長 10.9%，增長率較 1-9 月有所上升。TOP100 企業(yè)招拍掛權(quán)益拿地總額占全國 300 城土地出讓金的比例為 53%。經(jīng)歷二季度的積極補倉后，三季度房企調(diào)整拿地節(jié)奏，拿地規(guī)模整體低于上季度。10 月房企拿地節(jié)奏再放緩，規(guī)模下滑明顯。

2） 拿地強度同比增強，第二陣營企業(yè)積極擴土儲。1-10 月，房企拿地強度同比增強，50 家代表房企拿地銷售比均值為 36.1%，較上年同期增長 1.1 個百分點，這一趨勢較前9 個月有所擴大。前 10 房企拿地銷售比同比下降 2 個百分點至 31.8%；TOP11-20 房企拿地銷售比同比增長 4.4 個百分點至 45.5%，為各陣營最高；TOP21-30 房企拿地銷售比漲幅第二高，同比增長 4.1 個百分點至 38.3%；TOP31-50 房企拿地銷售比顯著低于均值，同比微降 0.7 個百分點至 32.2%。

3） 合作拿地權(quán)益占比同比增長，收并購市場存機遇。1-10 月，50 家代表房企招拍掛權(quán)益金額占比均值為 81.5%，較上年同期增長 1.4 個百分點，企業(yè)在招拍掛市場更傾向于自己拿地。其中 TOP11-20 和 TOP31-50 陣營企業(yè)在招拍掛市場減少合作傾向，權(quán)益金額占比均顯著上升；TOP10 陣營企業(yè)在招拍掛市場更傾向于合作拿地，權(quán)益金額占比同比下降 1.9 個百分點。收并購市場仍是企業(yè)擴土儲來源之一，其中金輝計劃在將來通過股權(quán)收購、資產(chǎn)收購、增資擴股等方式獲取 30%-40%的土地儲備。

4） 二線城市持續(xù)吸金，長江中游升溫。從城市等級來看，50 家代表房企 1-10 月二線城市拿地占比為 51.6%，這一比值較 1-9 月略有減少。從區(qū)域來看，長三角、長江中游、粵港澳大灣區(qū)、成渝和京津冀五大城市群仍是企業(yè)布局重點，占比之和為 57%，其中長三角維持較高熱度，占比為 25.2%；長江中游升溫，占比達到 12.1%。1-10 月，50 家代表房企拿地面積 TOP10 城市中，中西部城市占 6 席，其中武漢、西安占據(jù)前兩位。

三、中指調(diào)查事業(yè)部運營總監(jiān)吳建欽：2020 房地產(chǎn)顧客滿意度現(xiàn)狀與管理新趨勢

目前，房地產(chǎn)市場規(guī)模仍有保證，企業(yè)集中度仍在上升，政策調(diào)控下以及住房需求整體滿足后行業(yè)進入 C 端時代。C 端時代最大的資源就是客戶，得客戶者得規(guī)模！在這樣的背景下，中指研究院基于十余年的全國滿意度普查數(shù)據(jù)、大量標桿房企滿意度服務(wù)經(jīng)驗、日常研究積累、大量企業(yè)訪談，總結(jié)形成《2020 中國房地產(chǎn)顧客滿意度發(fā)展白皮書》。白皮書包括顧客滿意度基本理論、2020 中國房地產(chǎn)顧客滿意度發(fā)展現(xiàn)狀、2020 中國房地產(chǎn)顧客滿意度管理新趨勢、標桿房企的客戶滿意之道四個方面的內(nèi)容。部分核心內(nèi)容如下：

1. 2020 中國房地產(chǎn)顧客滿意度發(fā)展現(xiàn)狀

①總體滿意度近年來房地產(chǎn)顧客滿意度逐年穩(wěn)步提升，特別是忠誠度創(chuàng)新高（行業(yè)首次突破 60%）；②業(yè)主不同階段的滿意度水平隨著產(chǎn)品交付前、交付中、交付后的不同周期呈現(xiàn)出兩頭高中間低的微笑曲線特征，準業(yè)主階段得分最高，磨合期得分最低，老業(yè)主階段又逐漸提升至準業(yè)主水平；③2020 年十大關(guān)鍵端口中，戶型設(shè)計、公區(qū)質(zhì)量、整改維修得分出現(xiàn)下滑，投訴處理依然在低位慢速提升。

2. 2020 中國房地產(chǎn)顧客滿意度管理新趨勢

標桿房企全方位運營客戶資源。①建立以客戶為中心的品牌戰(zhàn)略定位，升級為美好生活服務(wù)商；②深挖客戶價值，客服體系重要性不斷上升；③搭建覆蓋業(yè)主全生命周期的觸點風(fēng)控體系；④科技助力基礎(chǔ)服務(wù)專業(yè)能力提升，圍繞社區(qū)“人”和“物”，布局剛需服務(wù)需求，提供高頻服務(wù)渠道。⑤越來越多的房企針對滿意度調(diào)研評價方式、評價時間、評價內(nèi)容、評價機制，都進行了微調(diào)整，以期收到的業(yè)主評價更真實、更客觀、更即時。

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