2020年12月1日，《中指市場形勢及企業(yè)研究成果分享會》在中指研究院總部召開，本次分享會以電話會議及網(wǎng)絡(luò)直播的形式進行，會議通過3房網(wǎng)、中指云、土地云平臺同步線上直播，來自房地產(chǎn)和金融機構(gòu)的代表參與了會議交流。
會議議程主要分為兩部分：
一、中指觀點，中指研究院研究總監(jiān)曹晶晶分享房地產(chǎn)市場最新形勢變化與趨勢預(yù)判；中指研究院企業(yè)研究主管黃靖分享 1-11 月房企經(jīng)營業(yè)績解讀。二、問題解答，針對與會代表提出的問題進行解答。
一、中指觀點
（一）中指指數(shù)研究總監(jiān)曹晶晶：房地產(chǎn)市場最新形勢變化與趨勢預(yù)判
1.房地產(chǎn)市場形勢總結(jié)
根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)對 100 個城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2020 年 11 月，百城新建住宅均價為 15755 元/平方米，同比上漲 3.63%，漲幅較上月擴大 0.11 個百分點；環(huán)比上漲 0.32%，較上月收窄 0.08 個百分點，整體價格平穩(wěn)運行。分梯隊看，11 月各線城市價格環(huán)比漲幅均有所收窄。具體來看，一線城市環(huán)比上漲 0.37%，漲幅較 10 月收窄0.16 個百分點；二線城市環(huán)比上漲 0.31%，漲幅較 10 月收窄 0.03 個百分點；三線代表城市環(huán)比上漲 0.26%，漲幅較 10 月收窄 0.07 個百分點。二手房價格方面，11 月，百城二手住宅平均價格為 15448 元/平方米，環(huán)比上漲 0.29%，漲幅較上月擴大 0.01 個百分點。
市場成交方面，據(jù)初步估算，2020 年 1-11 月月均成交面積約 3044 萬平方米，同比下降 2%左右，降幅持續(xù)收窄，絕對規(guī)模接近前三年平均水平。11 月，初步估算 50 城商品住宅成交 3660 萬平方米左右，同比增長約 9%。 從土地市場來看，11 月全國 300 城住宅用地推出規(guī)模較去年同期小幅下降 2.6%，成交規(guī)模同比下降 5.5%，但地價和溢價率仍然保持相對高位。
2.市場趨勢展望
當(dāng)前，國際環(huán)境不確定、不穩(wěn)定性因素仍較多，國內(nèi)經(jīng)濟穩(wěn)步復(fù)蘇，但經(jīng)濟結(jié)構(gòu)發(fā)展不平衡、不充分問題仍值得關(guān)注。未來中央仍將多舉措暢通國內(nèi)大循環(huán)，充分釋放國內(nèi)需求潛力，為“雙循環(huán)”新格局的形成奠定堅實基礎(chǔ)，同時，中央將繼續(xù)實施穩(wěn)健的貨幣政策，更加注重在穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、防風(fēng)險、控通脹之間把握綜合平衡，為經(jīng)濟恢復(fù)發(fā)展提供更有利的資金環(huán)境，M2 增速有望保持在高位區(qū)間。房地產(chǎn)金融長效管理機制繼續(xù)加快建立，金融監(jiān)管將持續(xù)強化。房地產(chǎn)調(diào)控政策整體仍將保持連續(xù)性和穩(wěn)定性，“房住不炒”、因城施策保障市場平穩(wěn)運行，“三穩(wěn)”目標(biāo)下，短期內(nèi)限購、限貸、限售等政策難現(xiàn)明顯放松。預(yù)計 2021 年全國房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)“銷售面積小幅調(diào)整，銷售均價平穩(wěn)上漲，新開工維持高位，投資中高速增長”的特點。
（二）中指企業(yè)研究主管黃靖：2020 年 1-11 月房企經(jīng)營業(yè)績解讀
1.房企銷售情況
TOP100 房企銷售額均值為 1128.2 億元，500-1000 億陣營增速最快。2020 年 1-11月，TOP100 房企銷售額均值為 1128.2 億元，增長率均值為 12.0%；其中銷售額超千億房企 32 家，較去年同期增加 5 家；超百億房企 157 家。TOP100 房企權(quán)益銷售額均值為845.7 億元，權(quán)益銷售面積均值為 632.6 萬平方米。分陣營來看，1000 億以上超級陣營共32 家，銷售額增長率均值為 9.7%。第一陣營（500-1000 億）共 27 家，銷售額增長率均值為 12.3%。第二陣營（200-500 億）有 60 家企業(yè)，銷售額增長率均值為 10.4%；第三陣營（100-200 億）共 38 家，銷售額均值為 147.6 億元，第四陣營共 13 家，銷售額均值為 77.1 億。
2.房企融資情況
11 月，信用債、海外債發(fā)行規(guī)模環(huán)比增長率均超 50%。2020 年 1-11 月，房地產(chǎn)行業(yè)信用債發(fā)行總規(guī)模 5804 億元，同比增長 14.6%，海外債發(fā)行規(guī)模 4363 億元，同比下降 20.3%。11 月，房地產(chǎn)行業(yè)信用債發(fā)行規(guī)模 484 億元，同比增長 53.0%，環(huán)比增長55.0%，海外債發(fā)行規(guī)模 406 億元，同比下降 35.3%，環(huán)比增長 54.7%。11 月，信用債、海外債融資成本均小幅上升。2020 年 1-11 月，房地產(chǎn)行業(yè)信用債平均利率為 4.52%，同比下降 0.82 個百分點，海外債平均利率為 8.12%，同比下降 0.6個百分點。11 月，信用債平均利率 4.80%，同比下降 1.1 個百分點，較 10 月增長 0.25 個百分點，海外債平均利率 8.32%，同比增長 0.63 個百分點，較 10 月增長 0.48 個百分點。
3.房企拿地情況
1）1-11 月，TOP100 企業(yè)拿地總額 28493 億元，拿地規(guī)模同比增長 13.8%。TOP100 門檻值升至 73 億元，環(huán)比增長 17.7%，TOP100 企業(yè)招拍掛權(quán)益拿地總額占全國 300城土地出讓金的比例為 52%。50 家代表房企 1-11 月月均投資額 1925 億元，顯著高于 2019 年月均水平。
2）從拿地強度來看，50 家代表房企拿地銷售比均值為 34.8%，較上年同期增長 1.3 個百分點。分陣營來看，11-30 企業(yè)投資提速。前 10 企業(yè)規(guī)模領(lǐng)先，土儲足以支撐未來發(fā)展，在投資方面更加謹(jǐn)慎，拿地銷售比同比下降 1.1 個百分點至 31.5%；11-30 陣營企業(yè)追求規(guī)模適度增長，在投資方面表現(xiàn)出較為積極的態(tài)度，拿地銷售比同比增長 4個百分點至 40.1%，為三個陣營中最高；31-50 陣營企業(yè)拿地銷售比明顯低于平均值，同比下降 0.3 個百分點至 30.9%。
3）從招拍掛市場來看，房企招拍掛拿地權(quán)益金額占比高于上年同期。2020 年 1-11 月，50 家代表房企招拍掛權(quán)益金額占比均值為 81.0%，較上年同期增長了 0.8 個百分點。其中 11-30 和 31-50 陣營企業(yè)權(quán)益金額占比均出現(xiàn)顯著上升，企業(yè)在招拍掛市場的合作力度減�。磺� 10 陣營企業(yè)在招拍掛市場更傾向于合作拿地，權(quán)益金額占比同比下降 2.5 個百分點。
4）從城市等級來看，房企重倉二線，城市群中長三角熱度持續(xù)，長江中游布局力度加大。從布局城市等級來看，50 家代表房企前 11 個月在二線城市的投資面積占比達到了51.5%，三四線為 43.8%，一線占比為 4.7%。從布局區(qū)域來看，企業(yè)熱衷于在長三角、長江中游、粵港澳大灣區(qū)、成渝和京津冀五大城市群拿地，占比合計達到 57.3%，其中長三角熱度持續(xù)，占比仍高達 24.9%；長江中游布局力度加大，占比較 1-10 月上升0.2 個百分點至 12.3%。
二、問題解答
問題 1：三道紅線對房企融資監(jiān)管加強，但部分城市近期土拍熱度持續(xù)高漲，如何看待此現(xiàn)象，以及對明年土地市場的展望？
投資拿地是房企持續(xù)發(fā)展的根本，熱點城市的優(yōu)質(zhì)地塊依然會得到房企的重點關(guān)注，但在金融監(jiān)管加強后，企業(yè)對于項目本身的要求會提高，未來不同城市的土地市場可能進一步分化，優(yōu)質(zhì)城市的優(yōu)質(zhì)地塊競爭仍會激烈，但市場庫存高，去化慢的城市土地市場也會比較冷清。三道紅線是穩(wěn)定房企融資預(yù)期的重要手段，預(yù)計明年土地市場整體趨穩(wěn)，企業(yè)拿地會更加理性。
問題 2：部分城市土地市場熱度高，會不會出臺收緊政策？
調(diào)控基調(diào)沒有發(fā)生改變，房住不炒依然是政策底線，在“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)下，預(yù)計政策將會根據(jù)不同城市市場情況因城施策。對于部分短期土地市場熱度高的城市，要結(jié)合房價、成交變化等指標(biāo)判斷，若市場持續(xù)較長時間維持高熱，有可能出臺收緊的政策，平抑市場預(yù)期。
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