2021年1月4日，《中指市場形勢及企業(yè)研究成果分享會》在中指研究院總部召開，本次分享會以電話會議及網(wǎng)絡(luò)直播的形式進行，會議通過3房網(wǎng)、中指云、土地云平臺同步線上直播，來自房地產(chǎn)和金融機構(gòu)的代表參與了會議交流。

會議議程主要分為兩部分：一、中指觀點，中指研究院研究副總監(jiān)陳文靜分享中國房地產(chǎn)市場2020總結(jié)與2021趨勢展望；中指研究院企業(yè)研究副總監(jiān)劉水分享2020年房企經(jīng)營業(yè)績解讀。二、問題解答，針對與會代表提出的問題進行解答。

一、中指觀點

（一）中指指數(shù)研究副總監(jiān)陳文靜：中國房地產(chǎn)市場2020總結(jié)與2021趨勢展望

1.房地產(chǎn)市場總結(jié)

根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)對100個城市的新建住宅樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，2020年百城新建住宅價格累計上漲3.46%，漲幅較去年同期擴大0.12個百分點。一季度受疫情影響新建住宅價格累計漲幅較去年同期明顯收窄，二季度以來隨著疫情影響逐步減弱，各季度累計漲幅較去年同期均有所擴大，二、三季度累計漲幅均在1%以上，四季度累計上漲0.97%，較去年同期擴大0.20個百分點。從各城市群來看，2020年，長三角、珠三角新建住宅價格領(lǐng)漲，長三角房價累計上漲5.22%，位列主要城市群首位，累計漲幅較去年同期擴大1.45個百分點，其中杭州、無錫、嘉興等城市累計漲幅位居前列。珠三角房價累計上漲3.24%，較去年同期擴大2.24個百分點。

市場成交方面，據(jù)初步統(tǒng)計，2020年，50個代表城市商品住宅月均成交面積約3117萬平方米，同比降幅已收窄至約1%，整體規(guī)模接近前三年平均水平。單月來看，50城商品住宅成交面積5月起同比保持正增長態(tài)勢，絕對規(guī)模趕超前三年平均水平，市場持續(xù)恢復(fù)。據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示，2020年12月，50個重點城市商品住宅成交約3940萬平方米，同比繼續(xù)增長；年底房企在年度業(yè)績目標壓力下，進一步加大推盤和促銷力度，對拉動短期成交產(chǎn)生了積極效果。

從土地市場來看，2020年住宅用地供需規(guī)模較去年小幅增長，據(jù)初步統(tǒng)計，全國300城住宅用地共推出13.3億平方米，同比增長3.9%；成交11.1億平方米，同比增長6.3%；成交樓面均價為4574元/平方米，同比上漲9.5%。一線城市供求規(guī)模明顯增加，以及優(yōu)質(zhì)地塊的大規(guī)模放量，帶動樓面價結(jié)構(gòu)性上漲。

2.市場趨勢展望

當前，國際環(huán)境不確定、不穩(wěn)定性因素仍較多，國內(nèi)經(jīng)濟穩(wěn)步復(fù)蘇，但經(jīng)濟結(jié)構(gòu)發(fā)展不平衡、不充分問題仍值得關(guān)注。12月中央經(jīng)濟工作會議明確提出“穩(wěn)健的貨幣政策要靈活精準、合理適度，保持貨幣供應(yīng)量和社會融資規(guī)模增速同名義經(jīng)濟增速基本匹配，保持宏觀杠桿率基本穩(wěn)定，處理好恢復(fù)經(jīng)濟和防范風險關(guān)系。”，2021年貨幣供應(yīng)量仍將保持相對充足，為經(jīng)濟恢復(fù)發(fā)展提供更大動能。房地產(chǎn)調(diào)控政策來看，2020年底住建部座談會、中央政治局會議、中央經(jīng)濟工作會議均明確提出 “堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”“促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”，意味著短期內(nèi)房地產(chǎn)市場調(diào)控政策整體仍將保持連續(xù)性和穩(wěn)定性。此外，中央政治局會議首提“強化反壟斷和防止資本無序擴張”，中央經(jīng)濟工作會議亦重墨提及，表明未來中央將更加重視防范風險，防止資本的無序擴張形成泡沫，提高對資本的約束力，防范化解金融風險，意味著未來房地產(chǎn)金融監(jiān)管仍將不放松。預(yù)計2021年全國房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)“銷售面積小幅調(diào)整，銷售均價平穩(wěn)上漲，新開工維持高位，投資中高速增長”的特點。

（二）中指企業(yè)研究副總監(jiān)劉水：2020年房企經(jīng)營業(yè)績解讀

1.房企銷售情況

業(yè)績表現(xiàn)：2020年房地產(chǎn)市場在疫情后快速復(fù)蘇，共計166家房企躋身百億軍團，平均增速為14.4%，權(quán)益銷售額共計10.7萬億元，市場份額約61.8%。從公布年度銷售目標的25家代表企業(yè)來看，2020年房企銷售目標完成率總體較好，均值為106.1%。從各陣營企業(yè)數(shù)量來看，3000億以上8家；1000-3000億33家；500-1000億26家；300-500億和100-300億分別為43家和56家。

百億房企抓住疫情復(fù)蘇后城市結(jié)構(gòu)性機遇，強化營銷加快推盤搶收，實現(xiàn)銷售業(yè)績持續(xù)增長。從城市貢獻情況來看，50家百億代表企業(yè)的二線城市業(yè)績貢獻占比為58.3%，較2019年增加了1.2個百分點；一線城市銷售占比上升0.3百分點至18.6%；長三角、粵港澳（內(nèi)地）、京津冀三大城市群銷售貢獻突出，合計占比超六成，銷售占比繼續(xù)提升。從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來看，剛需、首改類需求持續(xù)釋放。50家百億代表企業(yè)的90（含）平方米以下首置、90-140（含）平方米首改型產(chǎn)品銷售額占比分別為16.6%、56.0%，同比分別增加0.3、0.5個百分點；同時疫情后客戶對產(chǎn)品健康、智能化的需求急速提升，百億房企提出要加強產(chǎn)品健康、智能化方向研發(fā)與升級。從營銷策略來看，一方面，百億房企加大線上平臺擴大引流力度，提升流量轉(zhuǎn)化能力；另一方面，加強線上線下營銷融合，加大優(yōu)惠折扣的力度和廣度、加碼全民營銷、造節(jié)造勢等方式促進去化。

2. 房企拿地情況

2020年，TOP100企業(yè)拿地總額32337億元，拿地規(guī)模同比增長14.0%，招拍掛權(quán)益拿地總額占全國300城土地出讓金的比例為54.0%。從拿地強度來看，50家代表房企全年拿地銷售比均值為34.0%，較上年同期增長1.4個百分點。

從城市等級來看，房企重倉二線，城市群中長三角熱度持續(xù)。50家代表房企二線城市的投資面積占比達到了51.2%。從布局區(qū)域來看，企業(yè)熱衷于在長三角、長江中游、粵港澳大灣區(qū)、成渝和京津冀五大城市群拿地，占比合計達到58.4%。

3. 房企融資情況

到位資金增速逐月上升。1-11月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金171099億元，同比增長6.6%，增速比1-10月提高1.1個百分點。

從各融資渠道來看，2020年，房地產(chǎn)行業(yè)信用債發(fā)行規(guī)模達6064.4億元，同比增長16.6%；海外債券發(fā)行規(guī)模為4507.1億元，同比下降21.4%;投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托金額總規(guī)模為8995.9億元，同比下降10.9%；房地產(chǎn)ABS產(chǎn)品總發(fā)行規(guī)模3122.4億元，同比增長8.4%。從融資成本來看，房地產(chǎn)行業(yè)信用債融資成本為4.51%，同比下降0.83個百分點，海外債融資成本為8.32%，同比下降0.52個百分點。

2021-2023年，房地產(chǎn)行業(yè)債券需償還規(guī)模保持高位，房企面臨一定的現(xiàn)金流考驗。2021年包括海外債券在內(nèi)的債券償還總規(guī)模將達10909億元；2022年，房地產(chǎn)行業(yè)需償還規(guī)模將回落至7856億元水平；2023年在8000億元水平。

4. 房企發(fā)展趨勢及策略

行業(yè)未來發(fā)展趨勢：趨勢一：降速·陣營趨固化，超車機會減少；趨勢二：分化·低容錯率，獎賞科學(xué)決策；趨勢三：競爭·管理紅利時代，精細化走的更遠。

房企未來發(fā)展策略：策略一：發(fā)展是硬道理，應(yīng)抓住城市結(jié)構(gòu)性機遇。策略二：應(yīng)嚴防財務(wù)風險，優(yōu)化財務(wù)管理。策略三：全面塑造核心競爭力，精細化管理提高效率。

二、問題解答

問題1：洛陽副中心城市，2021將是怎樣一個趨勢？

從市場周期的角度上看，洛陽房地產(chǎn)市場經(jīng)歷前幾年的快速發(fā)展，市場2019年底以來逐漸進入了調(diào)整期，量價均有回落，其中根據(jù)百城價格指數(shù)，洛陽2020年新房價格累計下跌2.04%，居百城跌幅第二位，市場活力不足。過去幾年洛陽價格的快速上漲，明顯擠壓了居民購買力，短期來看，居民購買力仍需一定時間積累，市場調(diào)整或?qū)⒀永m(xù)一段時間，但中長期來看，洛陽人口規(guī)模突出，隨著新型城鎮(zhèn)化的持續(xù)推進以及城市更大力度的發(fā)展建設(shè)，房地產(chǎn)市場需求仍有支撐，市場情緒將逐漸恢復(fù)。

問題2：北京周邊房價走勢怎么看？天津房產(chǎn)市場2021的趨勢？對于北京12月31號三個地塊新推出的“新共有產(chǎn)權(quán)”兩位專家覺得釋放了什么信號？

京津冀城市群受一體化推進節(jié)奏及短期規(guī)劃利好有限影響，難以給房地產(chǎn)市場帶來額外的需求增量，且人口流入規(guī)模相對較少，但考慮到近幾年區(qū)域市場持續(xù)調(diào)整，整體銷量較過去高位存在一定差距，在政策穩(wěn)定、供應(yīng)充足的環(huán)境下，需求將穩(wěn)步釋放，預(yù)計2021年京津冀整體市場規(guī)模維穩(wěn)，但內(nèi)部行情將有所分化。北京政策穩(wěn)定，需求旺盛，供應(yīng)充足，且隨著不限價地塊的不斷入市，預(yù)計市場銷量將繼續(xù)增長，價格存上漲預(yù)期，但在政策嚴格調(diào)控下，房價漲幅可控。近期推出的三宗“新共有產(chǎn)權(quán)”試點地塊，意欲穩(wěn)定土地市場情緒，促進企業(yè)拿地更加理性，從而進一步促進房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定運行，未來試點地塊或進一步增加。北京市場情緒的提升將有利于提振周邊城市的市場行情，同時受益于區(qū)域交通一體化利好的兌現(xiàn)，加之調(diào)控負面效應(yīng)已逐步消解，需求有望低位回升，部分城市市場存機會；天津市場情緒相對冷清，短期難有明顯改善。

問題3：川渝城市群、長江中下游城市群的一些三四線城市未來有哪些結(jié)構(gòu)性機會？

成渝城市群有區(qū)域規(guī)劃即將落地，短期政策利好對房地產(chǎn)市場需求的支撐較高，但鑒于近幾年市場需求持續(xù)高位釋放，規(guī)劃利好的落地或在短期內(nèi)可支撐需求規(guī)模維持高位，但區(qū)域整體市場仍存周期調(diào)整壓力，2021年成渝城市群市場規(guī)模穩(wěn)中或有小幅調(diào)整，城市內(nèi)部行情將有所分化。其中成都2020年需求高位釋放，隨著調(diào)控收緊，2021年市場規(guī)模存調(diào)整壓力；重慶前兩年市場周期自發(fā)調(diào)節(jié)，需求存在壓制，預(yù)計2021在規(guī)劃利好支撐下，市場有望逐步趨穩(wěn)；成渝城市群短期處于雙核聚焦階段，其他三四線城市需求相對有限，加之棚改缺位，2021年城市群內(nèi)三四線城市市場或面臨調(diào)整壓力，市場機會或更多集中在人口基數(shù)大且城鎮(zhèn)化率較低的城市。

長江中游城市群房地產(chǎn)市場在疫情中受到較大沖擊，且新開工規(guī)模在活動管制影響下有所縮減，市場規(guī)模較往年平均水平有明顯下降。2021年隨著疫情得到有效控制，在針對性政策支持下，預(yù)計長江中游城市群宏觀經(jīng)濟面將有普遍性恢復(fù)，房地產(chǎn)市場信心也將得到提振，需求將逐步釋放，預(yù)計2021年長江中游城市群市場規(guī)模將有所增長，但因經(jīng)濟全面恢復(fù)尚需時間，需求上行幅度將相對平緩。

問題4：中小企業(yè)是否還有發(fā)展機會？“三道紅線”監(jiān)管是否擴圍？

首先，我們認為中小企業(yè)還是有發(fā)展機會，對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展要謹慎樂觀，戰(zhàn)略上樂觀，戰(zhàn)術(shù)上謹慎。我國房地產(chǎn)發(fā)展還有很大發(fā)展空間，根據(jù)我們的研究經(jīng)驗，房地產(chǎn)發(fā)展主要受城市化和經(jīng)濟增長驅(qū)動，第一，我國城市化率剛過60%，距離發(fā)達國家75%以上還有提升空間。第二，未來10年，我國GDP增長保持5%以上是大概率�？偟膩碚f，在城市化和經(jīng)濟增長驅(qū)動下，我國房地產(chǎn)還有發(fā)展空間，不要受短期市場波動及政策變動等因素影響。

其次，“三道紅線”，去年在12家企業(yè)進行試點，今年政府監(jiān)管機構(gòu)會根據(jù)實施試點結(jié)果進行評估，有可能會擴大試點范圍。在“三道紅線”下，企業(yè)要優(yōu)化財務(wù)，為降低負債，如更多進行權(quán)益融資、類Reits融資等。另外，要積極營銷，加快回款。

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