一個(gè)昆明地產(chǎn)項(xiàng)目能賺多少錢？看看經(jīng)開區(qū)這個(gè)樓盤就知道了

這些年來，國內(nèi)大房企銷售金額不斷攀升，2020年，頭部房企的年度銷售金額更是紛紛突破7000億級(jí)別，巨頭們的銷售額與利潤率通過其每年披露的財(cái)報(bào)信息就可以看到，不過財(cái)報(bào)一般是開發(fā)商所有在售樓盤的綜合數(shù)據(jù)，而具體到某一個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)營數(shù)據(jù)則難以被外界所知。

近日，位于昆明經(jīng)開區(qū)的新城瑯樾項(xiàng)目開發(fā)商云南通澤置業(yè)掛牌出讓其20%股權(quán)，并按規(guī)定披露了相關(guān)財(cái)務(wù)信息，通過掛牌公告，也正好提供了一個(gè)了解地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營盈利情況的樣本。

云南通澤置業(yè)擬出讓20%股權(quán)

通澤置業(yè)成立于2018年3月，注冊資本6,250萬人民幣。股權(quán)構(gòu)成為：新城控股集團(tuán)及江蘇金鼎灣聯(lián)合控股的新城億崧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“新城”）出資5000萬元，占股80%；云南建投及經(jīng)開區(qū)國資委聯(lián)合控股的昆明通泰置業(yè)有限公司（以下簡稱“云南建投”）出資1250萬元，占股20%。

此次掛牌出讓的正是云南建投持有的20%股權(quán)，標(biāo)的價(jià)值約1.66億元，掛牌時(shí)間為1月7日-2月3日。

《掛牌公告》披露，新城曾在2018年9月入股通泰之初就與云南建投達(dá)成過協(xié)議，約定在取得股權(quán)后的2年內(nèi)，優(yōu)先向建投分配收益1.96億元，新城則享有云南建投出讓股份的優(yōu)先購買權(quán)。

這其實(shí)是房企間合作的一種常見退出機(jī)制，云南建投前期獲地、由新城實(shí)際操盤。項(xiàng)目合作開發(fā)2年后，通澤置業(yè)凈資產(chǎn)達(dá)到8.3億元，云南建投在獲得約定分配收益金（1.96億元）加股權(quán)轉(zhuǎn)讓金（1.66億元）共計(jì)3.62億元收益后功成身退，新城則成為通澤置業(yè)唯一股東繼續(xù)經(jīng)營。

此外，公告還披露了一組財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，反映通澤置業(yè)至11月30日，已實(shí)現(xiàn)營收15.95億元，利潤總額3.24億元，凈利潤2.43億元，利潤率約20%。

云南通澤置業(yè)披露相關(guān)財(cái)務(wù)信息

新城瑯樾位于經(jīng)開區(qū)福昆路與石龍路交匯處，是新城控股在昆明打造的高端“樾”系首作。2018年首次開盤，總規(guī)劃面積約242畝，用地內(nèi)規(guī)劃建設(shè)20棟高層住宅、4棟小高層住宅和10棟洋房，配建幼兒園、小學(xué)、生鮮超市和社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站，總建筑面積約55萬方，項(xiàng)目分為兩期開發(fā)，目前一期21棟住宅基本售罄并已經(jīng)交付，剩余二期13棟住宅還在推售中，項(xiàng)目后續(xù)貨包仍有較大盈利空間。

新城瑯樾效果圖

從區(qū)位、體量、產(chǎn)品等方面看，新城瑯樾這樣一個(gè)新興板塊的中型住宅項(xiàng)目，可以說是近年來昆明房地產(chǎn)市場中較有代表性的，主流的剛需剛改住宅產(chǎn)品類型，所在片區(qū)也是經(jīng)開區(qū)目前房地產(chǎn)開發(fā)最集中的區(qū)域，周邊保利·陽光城·翡麗公園、碧桂園東園、新城和樾、旭輝金科春夏里等項(xiàng)目密集，由于總體均價(jià)尚未破萬，片區(qū)成交旺盛，新盤扎堆。

新城瑯樾開盤兩年多良好的銷售與盈利情況，不僅給到了投資方足夠的回報(bào)，而且也與周邊項(xiàng)目一起拉動(dòng)了片區(qū)的快速成長，在此市場背景下，也就不難理解為何片區(qū)土地的供應(yīng)和成交十分活躍，屢屢上演搶地大戰(zhàn)。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，去年經(jīng)開區(qū)總成交商住土地約556畝，其中約246畝發(fā)生溢價(jià)成交，地塊平均溢價(jià)率約48%。之所以如此，要?dú)w結(jié)于這個(gè)新興區(qū)域土地價(jià)格極有吸引力，經(jīng)開區(qū)2019年-2020年間成交商住地塊平均每畝單價(jià)在600萬元左右，即使有溢價(jià)情況，獲地成本仍要低于主城其他各區(qū)。

另一方面，由于片區(qū)在售新房的均價(jià)在8000-12000元/平米之間，與均價(jià)相差不多的空港新區(qū)相比，區(qū)位和配套又要?jiǎng)俪鲆换I，成為了大批剛需購房者的天堂，因此更強(qiáng)化了房企的投資意愿，以新城控股為例，繼新城瑯樾2018年進(jìn)駐后，去年3月和7月，新城控股又分別拿下了約106畝和約68畝住宅用地，且都是溢價(jià)成交。

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