在2021中國房地產(chǎn)百強企業(yè)研究中，中國房地產(chǎn)TOP10研究組根據(jù)近5年百強企業(yè)實際狀況，初選了500家符合要求的開發(fā)企業(yè)，依據(jù)企業(yè)規(guī)模與運營效率相結(jié)合、成長潛力與經(jīng)營穩(wěn)健相結(jié)合、盈利能力與社會責(zé)任相結(jié)合、融資能力與綜合實力相結(jié)合的原則，運用因子分析法及相關(guān)數(shù)學(xué)模型，對全國500家房地產(chǎn)企業(yè)（集團）的規(guī)模性、盈利性、成長性、穩(wěn)健性、融資能力、運營效率和社會責(zé)任等7個方面的34個指標(biāo)和其他數(shù)據(jù)信息進行深入地分析研究，科學(xué)全面地計算出房地產(chǎn)企業(yè)的綜合實力指數(shù)，研究產(chǎn)生了2021中國房地產(chǎn)綜合實力百強企業(yè)。
2.2 百強企業(yè)整體發(fā)展特點分析
（1）銷售總額增長12.8%，市場份額提升至63.2%
2020年，百強企業(yè)把握城市輪動復(fù)蘇機遇，打造適銷產(chǎn)品，加大營銷力度，實現(xiàn)了規(guī)模穩(wěn)步增長，銷售總額、銷售面積分別達(dá)109771.6億元、79634.7萬平方米，同比增長12.8%和11.6%，增長率分別高于同期全國增幅4.1、9.0個百分點，繼續(xù)跑贏大勢。
百強企業(yè)市場份額小幅擴大，行業(yè)集中度持續(xù)提升。2020年，百強企業(yè)銷售額市場份額上升至63.2%，較上年提高2.3個百分點，但增幅繼續(xù)回落。其中，綜合實力TOP10企業(yè)銷售額市場份額為27.5%，較上年提高0.9個百分點。
（2）把握城市復(fù)蘇輪動機遇，快推盤強營銷促增長
2020年，百強企業(yè)把握熱點城市政策窗口期，抓住城市復(fù)蘇機遇積極搶收，一線及三四線城市成交占比提升。從50家百強代表企業(yè)重點項目銷售情況來看，一線城市受供應(yīng)改善、需求釋放等因素影響，銷售額占比較上年小幅上升1.0個百分點至15.3%；二線城市占比為43.1%，較上年下降1.8個百分點；三四線城市全年受疫情影響相對較小，疊加宏觀信貸環(huán)境寬松及地方支持政策等因素，銷售額占比增長0.8個百分點至41.6%。
2020年，百強企業(yè)加大首置、首改類產(chǎn)品的推出比例，推動企業(yè)銷售業(yè)績的穩(wěn)步增長。從50家百強代表企業(yè)重點項目各面積段產(chǎn)品的銷售額占比來看：90-140平米首改類產(chǎn)品銷售額占比達(dá)55.8%，較上年提升0.6個百分點；90平米以下首置類占比為16.2%，較上年均提升0.3個百分點。此外，百強企業(yè)加速對產(chǎn)品進行迭代升級，同時圍繞客戶深層次需求，注重健康、社交等要素，以差異化產(chǎn)品贏得市場。
2020年，百強房企緊跟市場形勢迅速反應(yīng)，順勢開展線上銷售模式，同時整合各渠道資源優(yōu)勢，打造線上線下立體營銷體系。年初疫情的突然來襲百強企業(yè)響應(yīng)國家政策關(guān)閉線下售樓處，順勢打造線上營銷平臺；隨著疫情逐步得到控制后，線下銷售逐步恢復(fù)，百強企業(yè)線上線下雙管齊下，并跨界整合外部資源、全方位提升銷售能力。
（3）盈利能力持續(xù)下行，優(yōu)秀企業(yè)控成本強管理保增收
2020年百強企業(yè)營業(yè)收入與凈利潤保持增長態(tài)勢，增速較上年有所放緩。銷售業(yè)績的穩(wěn)步增長帶動營業(yè)收入和凈利潤的增長態(tài)勢，百強企業(yè)營業(yè)收入均值達(dá)596.9億元，凈利潤均值達(dá)71.5億元，分別同比增長18.3%、9.8%，增速較上年減少2.8、4.4個百分點。由于營業(yè)成本上漲，百強企業(yè)凈利潤均值增速不及營業(yè)收入均值增速，“增收少增利”現(xiàn)象持續(xù)。受貨幣環(huán)境寬松、新冠疫情等因素綜合影響，百強企業(yè)三項費用率均值較上年下降0.2個百分點至10.7%。
2020年，百強企業(yè)凈利潤率、凈資產(chǎn)收益率均值分別為11.2%、14.4%，盈利能力繼續(xù)下降。受新冠疫情、房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)、各類成本居高不下等因素影響，百強企業(yè)凈利潤率均值、凈資產(chǎn)收益率均值較上年分別下降0.7、1.0個百分點。長期來看，房地產(chǎn)行業(yè)進入成熟期后，尤其是房地產(chǎn)金融審慎監(jiān)管框架下，房地產(chǎn)逐步進入去金融化通道，行業(yè)利潤率可能保持在更低的水平。
（4）投資聚焦核心城市群，多元化融資保發(fā)展
拿地金額占銷售額比重均值達(dá)到35.0%，拿地積極性有所回升。50家百強代表企業(yè)全年拿地金額總量同比增長16.2%，其中招拍掛市場的拿地金額19402.6億元，占全國300城土地出讓金的32.0%；拿地金額占銷售額比重均值達(dá)到35.0%，與去年同期相比增長4.2個百分點，拿地積極性有所回升。
國內(nèi)信用債發(fā)行規(guī)模大幅增長。2020年，百強企業(yè)國內(nèi)信用債發(fā)行規(guī)模2493.6億元，同比增長34.1%；海外債發(fā)行規(guī)模2988.2億元，同比增長8.0%；ABS產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模1746.9億元，同比增長1.6%。
百強企業(yè)積極拓展股權(quán)融資渠道，通過赴港上市、增發(fā)配股、引入戰(zhàn)投等方式補充資金。一方面，非上市百強企業(yè)加速上市節(jié)奏，募集資金多用于項目開發(fā)和債務(wù)償還。另一方面，百強企業(yè)分拆旗下多元板塊上市，在擴大母公司權(quán)益，降低負(fù)債水平的同時，探索新的利潤增長點，改善企業(yè)現(xiàn)金流。2020年，百強企業(yè)分拆業(yè)務(wù)板塊包含物業(yè)、商業(yè)、文旅等，特別是物業(yè)板塊。
（5）三道紅線下降檔初顯成效，促回款保障資金鏈安全
“三道紅線”影響下，百強企業(yè)積極降負(fù)債，但負(fù)債水平仍處于高位。2020年，百強企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率均值、剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率均值分別為78.7%、70.9%，較上年下降0.7、0.9個百分點，凈負(fù)債率均值為94.6%，較上年下降9.6個百分點。此外，百強企業(yè)短期償債能力略有提升，保持在較高水平。2020年，百強企業(yè)現(xiàn)金短債比均值為1.7，較上年提升0.2。
百強企業(yè)加強現(xiàn)金流管控，經(jīng)營性現(xiàn)金流明顯改善，為資金安全保駕護航。2020年，百強企業(yè)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額均值為45.7億元，較上年增加4.1億元。百強企業(yè)積極促銷售、抓回款，通過激勵方式提升客戶付款比例和付款效率，提升資金回籠效率。2020年百強企業(yè)善用購房尾款A(yù)BS實現(xiàn)資金回籠，購房尾款A(yù)BS的占ABS發(fā)行總量比重提升2.3個百分點。
（6）精準(zhǔn)投資儲備充足的貨值，理性決策謹(jǐn)防高價地風(fēng)險
強代表企業(yè)的可售貨值結(jié)構(gòu)進一步得以優(yōu)化，短期內(nèi)去化壓力較小。研究組以2016-2020年為研究區(qū)間，基于百強企業(yè)的新增貨值情況、代表城市的出清周期，對其可售貨值結(jié)構(gòu)進行分析研究。從可售貨值結(jié)構(gòu)來看，其中的58.1%可在1年內(nèi)去化，與去年同期相比提升2.5個百分點，而1-3年、3-5年及5年以上的占比則均同比減少。
2020年，多個城市增加優(yōu)質(zhì)地塊供給，加之較為寬松的貨幣環(huán)境，企業(yè)拿地?zé)崆檩^高，百強企業(yè)新增高價地總量略有增長。2020年全國共成交高價地314宗，其中百強企業(yè)154宗，占比為49.0%，成交金額超3000億元，占比為52.7%。為分析百強企業(yè)高價地去化情況，研究組整理了百強企業(yè)近五年所拿高價地開盤及去化情況。結(jié)果顯示：近五年高價地開盤率為36.7%，大型房企憑借較強的資金實力和操盤能力，去化率超五成。未來隨著行業(yè)盈利空間下行，企業(yè)投資拿地應(yīng)更加謹(jǐn)慎。
（7）積極依法納稅，履行企業(yè)公民責(zé)任
2020年，百強企業(yè)納稅額均值達(dá)72.7億元，同比增長10.3%，其中稅金及附加均值為45.8億元，所得稅均值為26.8億元，同比分別增長11.4%、8.4%。同時，百強企業(yè)一方面持續(xù)進行精準(zhǔn)扶貧投入，為打贏脫貧攻堅戰(zhàn)貢獻房企力量和智慧，另一方面充分發(fā)揮各種優(yōu)勢，用實際行動助力打贏疫情防控阻擊戰(zhàn)。此外，百強企業(yè)持續(xù)加大社會公益領(lǐng)域投入，在保障房、教育、養(yǎng)老等多方面積極履行企業(yè)公民責(zé)任。
2.3 2021中國房地產(chǎn)百強企業(yè)TOP10研究
中國房地產(chǎn)TOP10研究組在百強企業(yè)研究的基礎(chǔ)上，基于對企業(yè)規(guī)模性、盈利性、成長性等方面的深入研究，評價產(chǎn)生了2021中國房地產(chǎn)百強企業(yè)“綜合實力TOP10”、“規(guī)模性TOP10”、“盈利性TOP10”、“成長性TOP10”、“穩(wěn)健性TOP10”、“融資能力TOP10”、“運營效率TOP10”、“年度社會責(zé)任感企業(yè)”和“年度扶貧標(biāo)桿企業(yè)”。
020年，全國商品房市場銷售金額、銷售面積增速均小幅回升，成交規(guī)模再創(chuàng)新高，綜合實力TOP10企業(yè)把握城市輪動復(fù)蘇機遇，實現(xiàn)業(yè)績穩(wěn)步增長，經(jīng)營水平持續(xù)提升，行業(yè)地位穩(wěn)固。
2020年，規(guī)模性TOP10企業(yè)的資產(chǎn)和銷售規(guī)模持續(xù)擴大，總資產(chǎn)均值12159億元，同比增長14.8%，銷售額及營業(yè)收入均值分別為4807.2億元和2536.9億元，強者恒強態(tài)勢依舊。規(guī)模性TOP10企業(yè)充分把握疫情后城市輪動復(fù)蘇機遇以及改善型需求釋放機遇，通過加大推盤力度、創(chuàng)新營銷方式，構(gòu)建線上線下營銷閉環(huán)、打造契合市場需求的產(chǎn)品等，實現(xiàn)了企業(yè)整體規(guī)模的持續(xù)增長。
2020年，盈利性TOP10企業(yè)的利潤水平穩(wěn)步提升，凈利潤均值同比增25.9%至206.5億元，是同期百強企業(yè)凈利潤均值的2.9倍。同時，盈利性TOP10企業(yè)擁有較好盈利質(zhì)量，凈資產(chǎn)收益率均值為18.6%，高出百強企業(yè)均值4.2個百分點。受新冠疫情、房地產(chǎn)調(diào)控等因素影響，行業(yè)盈利空間進一步受到擠壓收窄，盈利性TOP10企業(yè)通過多元化拿地、發(fā)揮融資優(yōu)勢、加強成本管控等方式降本增效，提升盈利空間。
2020年，成長性TOP10企業(yè)銷售額均值增長率為19.7%，營業(yè)收入均值增長率達(dá)30.7%，超過同期百強企業(yè)均值12.4個百分點，成長性TOP10企業(yè)在沖擊業(yè)績規(guī)模的同時，精準(zhǔn)把握市場發(fā)展節(jié)奏，持續(xù)優(yōu)化業(yè)務(wù)布局，多元化手段補充優(yōu)質(zhì)土儲，為業(yè)績擴張奠定基礎(chǔ)。
2020年，穩(wěn)健性TOP10企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率均值為75.9%，低于同期百強企業(yè)均值2.8個百分點，杠桿率低于行業(yè)平均水平；穩(wěn)健性TOP10企業(yè)在2020年的現(xiàn)金短債比均值為2.05，顯著高于同期百強企業(yè)平均水平，短期償債能力較強。
2020年，在金融監(jiān)管從嚴(yán)的背景之下，融資能力TOP10企業(yè)憑借自身綜合實力優(yōu)勢，與金融機構(gòu)達(dá)成合作、積極發(fā)行信用債，同時堅持探索新型融資渠道，為企業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展提供強有力的支持。
2020年，運營效率TOP10企業(yè)不斷優(yōu)化布局結(jié)構(gòu)，把握主流需求，加快銷售回款保障現(xiàn)金流，同時企業(yè)不斷優(yōu)化管理模式，提升企業(yè)運營效率。2020年，運營效率TOP10企業(yè)關(guān)注市場輪動復(fù)蘇機遇，通過優(yōu)化調(diào)整銷售結(jié)構(gòu)，加大推盤力度，打造契合市場需求的產(chǎn)品等，推動銷售去化。
2020年，年度社會責(zé)任感企業(yè)積極履行納稅義務(wù)，投身社會公益活動，聚焦兒童權(quán)益保護、城市更新、抗擊疫情等多領(lǐng)域開展公益活動，全方位回饋社會。此外，年度社會責(zé)任感企業(yè)全方位投入抗擊疫情行動，與全國人民一道打贏抗擊疫情戰(zhàn)役。
2020年，扶貧標(biāo)桿企業(yè)積極響應(yīng)黨和政府號召，踴躍參與精準(zhǔn)扶貧，投入大量人力物力，帶動被幫扶對象脫貧，獲得了社會各界的認(rèn)可和肯定，彰顯了負(fù)責(zé)任企業(yè)的形象。
結(jié)語
2020年末，中央經(jīng)濟工作會議明確指出，“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因地制宜、多策并舉，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。在此背景下，百強企業(yè)一方面積極拓儲，創(chuàng)新融資方式，保證企業(yè)發(fā)展；另一方面注重風(fēng)險管控，在發(fā)展中降杠桿，強化現(xiàn)金流管理，以內(nèi)生式增長促進高質(zhì)量發(fā)展。2021年，百強企業(yè)應(yīng)緊跟國家政策，精準(zhǔn)把握市場機遇，優(yōu)化管控模式，提升企業(yè)核心競爭力，引領(lǐng)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。
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