2023中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告

一、研究背景與目的

北京中指信息技術(shù)研究院中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組自2004年以來(lái)開(kāi)展中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究，已連續(xù)進(jìn)行了二十年。研究組把握行業(yè)發(fā)展脈搏，深入揭示房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)律，為促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展發(fā)揮了重要作用。

2023年3月5日，政府工作報(bào)告指出，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，支持剛性和改善性住房需求。當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)預(yù)期增強(qiáng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)信心加快恢復(fù)。為此，研究組舉辦“2023中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究”，以“奮楫篤行，涅槃重生”為主題，倡導(dǎo)企業(yè)把握新一輪的發(fā)展機(jī)遇，穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，為促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展做出貢獻(xiàn)。

在分析總結(jié)歷年研究經(jīng)驗(yàn)及房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，研究組進(jìn)一步完善了研究方法和評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，繼續(xù)從規(guī)模性、盈利性、成長(zhǎng)性、穩(wěn)健性、融資能力、運(yùn)營(yíng)效率和社會(huì)責(zé)任感等七個(gè)方面全面、客觀地評(píng)價(jià)企業(yè)的綜合實(shí)力，引導(dǎo)企業(yè)不斷優(yōu)化發(fā)展模式，推動(dòng)行業(yè)健康、良性運(yùn)行。

二、主要研究成果

（一）2023中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)

在2023中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究中，中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組根據(jù)近5年百?gòu)?qiáng)企業(yè)實(shí)際狀況，初選了500家符合要求的開(kāi)發(fā)企業(yè)，依據(jù)企業(yè)規(guī)模與運(yùn)營(yíng)效率相結(jié)合、成長(zhǎng)潛力與經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健相結(jié)合、盈利能力與社會(huì)責(zé)任相結(jié)合、融資能力與綜合實(shí)力相結(jié)合的原則，運(yùn)用因子分析法及相關(guān)數(shù)學(xué)模型，對(duì)全國(guó)500家房地產(chǎn)企業(yè)（集團(tuán)）的規(guī)模性、盈利性、成長(zhǎng)性、穩(wěn)健性、融資能力、運(yùn)營(yíng)效率和社會(huì)責(zé)任等7個(gè)方面的35個(gè)指標(biāo)和其他數(shù)據(jù)信息進(jìn)行深入地分析研究，科學(xué)全面地計(jì)算出房地產(chǎn)企業(yè)的綜合實(shí)力指數(shù)，研究產(chǎn)生了2023中國(guó)房地產(chǎn)綜合實(shí)力百?gòu)?qiáng)企業(yè)。

“2023中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)”名單

（二）百?gòu)?qiáng)企業(yè)整體發(fā)展特點(diǎn)分析

1. 業(yè)績(jī)規(guī)模：銷(xiāo)售額同比下降，央國(guó)企份額逆勢(shì)提升

（1）銷(xiāo)售額同比下降30.3%，市場(chǎng)份額下降2.4個(gè)百分點(diǎn)

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力持續(xù)，百?gòu)?qiáng)企業(yè)雖積極推進(jìn)保交付工作，集中資源挖掘高能級(jí)城市潛力，加大線上營(yíng)銷(xiāo)力度，但也難抵銷(xiāo)售規(guī)模出現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)。2022年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)銷(xiāo)售總額、銷(xiāo)售面積分別達(dá)63301億元、36313萬(wàn)平方米，同比下降30.3%和36.2%。

2022年市場(chǎng)下行更加明顯，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入縮表出清、優(yōu)勝劣汰階段，百?gòu)?qiáng)企業(yè)市場(chǎng)份額持續(xù)下滑。2022年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)市場(chǎng)份額為47.5%，較上年下降2.4個(gè)百分點(diǎn)。伴隨著房地產(chǎn)供給端政策的持續(xù)發(fā)力，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式、競(jìng)爭(zhēng)格局均發(fā)生變化，不同類型房企銷(xiāo)售均不同程度承壓，企業(yè)分化現(xiàn)象逐漸加劇。

（2）前十城市貢獻(xiàn)度過(guò)半，改善及高端需求超三成

2022年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)繼續(xù)深耕重點(diǎn)城市，一線城市銷(xiāo)售貢獻(xiàn)占比提升，二線城市仍是主要銷(xiāo)售來(lái)源。2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩端均未明顯恢復(fù)，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體仍處在深度調(diào)整階段，但也有部分核心一二線城市因自身需求支撐較強(qiáng)或政策優(yōu)化，市場(chǎng)保持一定活躍度，百?gòu)?qiáng)企業(yè)錨定重點(diǎn)核心城市，把握市場(chǎng)活躍城市發(fā)展機(jī)遇，重點(diǎn)城市銷(xiāo)售貢獻(xiàn)占比提升。具體來(lái)看，百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)銷(xiāo)售額排名前5、前10及前20的城市，其銷(xiāo)售貢獻(xiàn)率相比上年分別增長(zhǎng)5.2、5.7、4.9個(gè)百分點(diǎn)至38.9%、56.8%、75.8%。

2022年，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)面臨較大下行壓力，剛需購(gòu)房者觀望情緒較重，而改善客戶預(yù)期整體好于剛需客戶，同時(shí)近年來(lái)新房供給逐步向改善產(chǎn)品轉(zhuǎn)變，帶動(dòng)新房供應(yīng)高端化，面積段出現(xiàn)一定增大趨勢(shì)，改善型需求持續(xù)釋放。百?gòu)?qiáng)企業(yè)順勢(shì)而為，加大改善類產(chǎn)品推出比例。從50家百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目各面積段產(chǎn)品的銷(xiāo)售額占比來(lái)看：90平米以下首置類產(chǎn)品的銷(xiāo)售額占比為14.2%、維持了2021年下降趨勢(shì)；90-140平米首改類產(chǎn)品銷(xiāo)售額雖然較上年下降4.3個(gè)百分點(diǎn)，但占比仍然過(guò)半，達(dá)50.7%；140-200平米改善類及200平米以上高端類產(chǎn)品銷(xiāo)售額貢獻(xiàn)率較上年出現(xiàn)較大提升，合計(jì)增加6.4個(gè)百分點(diǎn)。

（3）投資聚焦核心城市，提高業(yè)績(jī)保障程度

2022年住宅用地供應(yīng)降幅超三成，且房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)調(diào)整，房企投資態(tài)度消極，全年百?gòu)?qiáng)企業(yè)投資規(guī)模腰斬。全國(guó)300城住宅用地推出面積同比下降36.3%，降至近十年最低水平，同期50家百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)全年拿地金額總量同比減少53.8%，拿地面積總量同比減少74.8%。

百?gòu)?qiáng)企業(yè)布局更趨集中，核心一、二線城市成為主要布局城市。百?gòu)?qiáng)企業(yè)在22城拿地面積占比超七成，增加核心城市優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備，搶抓市場(chǎng)復(fù)蘇先機(jī)。2022年，百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)拿地城市數(shù)量均值降至個(gè)位數(shù)，由上年的16.6個(gè)城市下降至6.6個(gè)城市。從重點(diǎn)城市來(lái)看，百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)22城權(quán)益新增土儲(chǔ)面積占比提升27.2個(gè)百分點(diǎn)至72.1%，其中，杭州仍是50家百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)布局最集中的城市，北京、上海、成都、長(zhǎng)沙、廣州、武漢、西安、合肥、深圳等熱點(diǎn)一二線城市位列拿地面積前十。同時(shí)，22城均加大優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)，百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)從市場(chǎng)支撐度和城市周期出發(fā)，將有限的資源集中在集中供地22城，以加快布局結(jié)構(gòu)和貨值結(jié)構(gòu)調(diào)整，有助于抓住率先復(fù)蘇城市，促進(jìn)業(yè)績(jī)轉(zhuǎn)增。

2. 運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)：營(yíng)收凈利同比下降，盈利水平降至低位

（1）盈利水平降至近年低位，結(jié)轉(zhuǎn)少毛利降導(dǎo)致利潤(rùn)下行

2022年百?gòu)?qiáng)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入同比下降，凈利潤(rùn)下降顯著，部分企業(yè)由盈轉(zhuǎn)虧�？⒐ず徒Y(jié)轉(zhuǎn)增速不利導(dǎo)致?tīng)I(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)均走低，百?gòu)?qiáng)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入均值達(dá)371.6億元，凈利潤(rùn)均值達(dá)21.9億元，分別同比下降25.2%、54.4%，增速較上年減少13.3、24.9個(gè)百分點(diǎn)。

2022年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)凈利潤(rùn)率、凈資產(chǎn)收益率均值分別為6.4%、4.5%，盈利能力繼續(xù)下降，降至近五年來(lái)最低點(diǎn)。近年來(lái)受新冠疫情、市場(chǎng)下行、土地成本等各類成本居高不下等多重因素影響，百?gòu)?qiáng)企業(yè)凈利率持續(xù)下降，趨勢(shì)未有緩解。

（2）保交付促結(jié)轉(zhuǎn)，改善盈利狀況

面向新周期如何維持有利潤(rùn)的發(fā)展成為百?gòu)?qiáng)企業(yè)必須面對(duì)的課題。新房銷(xiāo)售“保交樓”已成為行業(yè)當(dāng)下核心關(guān)注點(diǎn)，企業(yè)交付力變得愈發(fā)重要，交付力也將成為企業(yè)未來(lái)能夠贏得購(gòu)房者、金融機(jī)構(gòu)、政府等各方信任的核心能力。在保交付的基礎(chǔ)上，伴隨行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，行業(yè)面臨大洗牌，各大房企不再盲目追求高杠桿、高周轉(zhuǎn)、擴(kuò)規(guī)模，轉(zhuǎn)而將經(jīng)營(yíng)安全與效益提升作為重中之重，追求有利潤(rùn)的增長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。百?gòu)?qiáng)企業(yè)應(yīng)吸取本輪暴雷企業(yè)盲目投資、高估回報(bào)等教訓(xùn)，謹(jǐn)慎判斷市場(chǎng)環(huán)境和投資風(fēng)險(xiǎn)，做到向下防流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，向上追求利潤(rùn)。

3. 經(jīng)營(yíng)安全：財(cái)務(wù)隱憂仍在，多渠道增厚安全墊

（1）杠桿率保持合規(guī)水平，短期償債能力惡化

百?gòu)?qiáng)企業(yè)嚴(yán)格遵守“三道紅線”要求，指標(biāo)均值均已合規(guī)，但現(xiàn)金短債比有所下滑。2022年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)嚴(yán)控杠桿率，“三道紅線”明顯優(yōu)于合規(guī)值。百?gòu)?qiáng)企業(yè)剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率均值為67.8%，較上年下降0.6個(gè)百分點(diǎn)，凈負(fù)債率均值為82.9%，較上年上升0.7個(gè)百分點(diǎn)；現(xiàn)金短債均值比為1.6，較上年下降0.2。

（2）融資規(guī)模大幅下滑，政策支持有望緩解償債壓力

行業(yè)融資規(guī)模同比大幅下滑，信用債、ABS成為主力。2022年，房地產(chǎn)行業(yè)共實(shí)現(xiàn)非銀類融資8457.4億元，同比下降50.7%。其中信用債融資4654.6億元，海外債發(fā)行僅176.1億元，信托融資972.1億元，ABS融資2654.6億元。各渠道同比均出現(xiàn)下降，其中海外債、信托降幅超八成，信用債成為融資主力。

（3）抓住政策契機(jī)，多渠道增厚安全墊

改善資產(chǎn)負(fù)債表成為房企抵御風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)健發(fā)展的重要手段。2023年1月，金融促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的措施出臺(tái)，有關(guān)部門(mén)起草了《改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃行動(dòng)方案》。該計(jì)劃支持的對(duì)象為系統(tǒng)重要性優(yōu)質(zhì)房企，通過(guò)“資產(chǎn)激活”、“負(fù)債接續(xù)”、“權(quán)益補(bǔ)充”、“預(yù)期提升”四項(xiàng)行動(dòng)，綜合施策改善優(yōu)質(zhì)房企經(jīng)營(yíng)性和融資性現(xiàn)金流，引導(dǎo)優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表回歸安全區(qū)間。通過(guò)債權(quán)、股權(quán)的合理融資支持，房企將提升資產(chǎn)的流動(dòng)性，在資產(chǎn)端體現(xiàn)出整體優(yōu)化，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)負(fù)債表的全面改善。

4. 社會(huì)責(zé)任：盡職盡責(zé)保交付，多方回饋社會(huì)

（1）盡職盡責(zé)保交付，穩(wěn)預(yù)期強(qiáng)信用

百?gòu)?qiáng)企業(yè)積極履行企業(yè)公民責(zé)任，一方面積極響應(yīng)高質(zhì)量發(fā)展號(hào)召，強(qiáng)化責(zé)任擔(dān)當(dāng)，扎實(shí)落實(shí)“保交付、保民生”的企業(yè)使命。同時(shí)，百?gòu)?qiáng)企業(yè)利用線上渠道，提供便捷高效的交付服務(wù)；圍繞項(xiàng)目交付建立完整的交付流程，從機(jī)制建設(shè)方面保證交付進(jìn)度與質(zhì)量；加強(qiáng)交付力建設(shè)，打造全新交付力體系。

（2）積極依法納稅，多方回饋社會(huì) 

2022年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)積極依法納稅。百?gòu)?qiáng)企業(yè)納稅額均值為39.1億元，其中稅金及附加均值為33.6億元，所得稅均值為5.5億元。同時(shí)，百?gòu)?qiáng)企業(yè)積極投入到公益慈善、綠色可持續(xù)性發(fā)展等領(lǐng)域，踐行回報(bào)社會(huì)理念。

四、2023中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)TOP10研究

中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組在百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究的基礎(chǔ)上，基于對(duì)企業(yè)規(guī)模性、盈利性、成長(zhǎng)性等方面的深入研究，評(píng)價(jià)產(chǎn)生了2023中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)“綜合實(shí)力TOP10”、“規(guī)模性TOP10”、“盈利性TOP10”、“成長(zhǎng)性TOP10”、“穩(wěn)健性TOP10”、“融資能力TOP10”、“運(yùn)營(yíng)效率TOP10”和“年度社會(huì)責(zé)任感企業(yè)”。

2023中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)“綜合實(shí)力TOP10”

2022年，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交保持低迷態(tài)勢(shì)，全國(guó)商品房銷(xiāo)售規(guī)�；芈涞轿迥昵啊＞C合實(shí)力TOP10企業(yè)順應(yīng)市場(chǎng)變化，積極推進(jìn)保交付工作，布局聚焦核心城市，行業(yè)地位穩(wěn)固。

2023中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)“規(guī)模性TOP10”

2022年，規(guī)模性TOP10企業(yè)聚焦重點(diǎn)城市，緊抓市場(chǎng)機(jī)遇，保持銷(xiāo)售業(yè)績(jī)相對(duì)穩(wěn)定，同時(shí)通過(guò)并購(gòu)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)等方式，推動(dòng)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)張。

2023中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)“盈利性TOP10”

2022年，受新冠疫情、市場(chǎng)下行等因素影響，疊加地價(jià)高位運(yùn)行，行業(yè)盈利空間顯著收窄，盈利性TOP10企業(yè)通過(guò)加強(qiáng)資產(chǎn)管理實(shí)現(xiàn)收入可持續(xù)性增長(zhǎng)、加強(qiáng)費(fèi)用管理降本增效。

2023中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)“成長(zhǎng)性TOP10”

2022年，成長(zhǎng)性TOP10企業(yè)銷(xiāo)售額均值同比下降13.2%，營(yíng)業(yè)收入均值同比下降5.6%，降幅低于同期百?gòu)?qiáng)企業(yè)均值17.1、19.6個(gè)百分點(diǎn)，在市場(chǎng)下行周期降幅好于行業(yè)均值。成長(zhǎng)性TOP10企業(yè)抓住市場(chǎng)低點(diǎn)擇優(yōu)獲取優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)，暢通融資渠道，為未來(lái)發(fā)展注入強(qiáng)勁動(dòng)力。

2023中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)“穩(wěn)健性TOP10”

2022年，穩(wěn)健性TOP10企業(yè)凈負(fù)債率均值為76.5%，低于同期百?gòu)?qiáng)企業(yè)均值6.4個(gè)百分點(diǎn)，杠桿率低于行業(yè)平均水平；穩(wěn)健性TOP10企業(yè)在2022年的現(xiàn)金短債比均值為1.6，顯著高于同期百?gòu)?qiáng)企業(yè)平均水平，短期償債能力較強(qiáng)。

2023中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)“融資能力TOP10”

2022年，在行業(yè)融資規(guī)模大幅縮減的背景之下，融資能力TOP10企業(yè)憑借一貫的財(cái)務(wù)穩(wěn)健性與較好信用資質(zhì)，抓住政策窗口，持續(xù)獲得資金支持，堅(jiān)持探索新型融資渠道，為企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展提供強(qiáng)有力保障，為重塑行業(yè)信心貢獻(xiàn)力量。

2023中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)“運(yùn)營(yíng)效率TOP10”

2022年，運(yùn)營(yíng)效率TOP10企業(yè)充分利用線上平臺(tái)加快去化；以其較高的安全經(jīng)營(yíng)邊際和信用評(píng)級(jí)，做好保交付工作，提高竣工結(jié)轉(zhuǎn)效率。

2023中國(guó)房地產(chǎn)年度社會(huì)責(zé)任感企業(yè)

2022年，年度社會(huì)責(zé)任感企業(yè)履行納稅義務(wù)，積極投身長(zhǎng)租房市場(chǎng)，參與保障房建設(shè)，在公益捐款和鄉(xiāng)村振興等多領(lǐng)域開(kāi)展公益活動(dòng)，同時(shí)探索綠色發(fā)展道路，全方位踐行企業(yè)公民責(zé)任。

結(jié)語(yǔ)

2023年，房地產(chǎn)政策不斷優(yōu)化，效果正在顯現(xiàn)。在行業(yè)整體處于深度調(diào)整階段，房企的銷(xiāo)售規(guī)模和盈利能力都遇到了挑戰(zhàn)，未來(lái)在保證交付的背景下，房企仍應(yīng)將現(xiàn)金流安全和有利潤(rùn)的增長(zhǎng)作為重中之重，致力于追求高質(zhì)量的增長(zhǎng)。

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