7月27日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)發(fā)布《北京市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目清單》（以下簡(jiǎn)稱《服務(wù)項(xiàng)目清單》），同日，北京物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)、北京市物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理協(xié)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《北京市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)成本計(jì)價(jià)規(guī)則(試行)》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)則》）。上述政策公示了物業(yè)服務(wù)的110項(xiàng)清單和成本的基本構(gòu)成，以推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范運(yùn)行，《服務(wù)項(xiàng)目清單》和《規(guī)則》將于今年10月1日起正式施行。兩條政策的發(fā)布，在推動(dòng)行業(yè)規(guī)范運(yùn)行、提升服務(wù)品質(zhì)等方面，均有正向影響。
一、政策沿襲，基調(diào)不變
此次發(fā)布的《服務(wù)項(xiàng)目清單》和《規(guī)則》沿襲了此前出臺(tái)的相關(guān)政策，不僅貫徹了最新的政策要求，也落實(shí)了《物業(yè)管理?xiàng)l例》相關(guān)內(nèi)容，是對(duì)原有政策的細(xì)化和落地，在普惠民生的角度使行業(yè)發(fā)展的更加規(guī)范，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)公司將脫穎而出，讓老百姓享受更規(guī)范、更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。
國家陸續(xù)出臺(tái)的一系列規(guī)范性和鼓勵(lì)性政策，引導(dǎo)、支持物業(yè)管理行業(yè)良性發(fā)展，涉及提高物業(yè)服務(wù)水平、加強(qiáng)科技賦能、拓展線上線下多元化的生活服務(wù)、推動(dòng)“物業(yè)服務(wù)+生活服務(wù)”、積極融入基層社會(huì)治理體系、完善物業(yè)服務(wù)價(jià)格形成機(jī)制、促進(jìn)市場(chǎng)秩序健康發(fā)展等方面。
十四五規(guī)劃：六次提及物業(yè)，強(qiáng)調(diào)高質(zhì)量發(fā)展主題，要求提高物業(yè)服務(wù)覆蓋率、服務(wù)質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)化水平，進(jìn)一步規(guī)范市場(chǎng)秩序；
十部委《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作的通知》：提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、完善物業(yè)服務(wù)價(jià)格形成機(jī)制、探索“物業(yè)服務(wù)+生活服務(wù)”，建立服務(wù)信息公開公示制度，優(yōu)化市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境；
《關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》：提出針對(duì)未按照物業(yè)服務(wù)合同約定內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)；未按規(guī)定公示物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)、業(yè)主共有部分的經(jīng)營與收益情況、維修資金使用情況等相關(guān)信息等方面整治；
《服務(wù)項(xiàng)目清單》和《規(guī)則》：公示了物業(yè)服務(wù)的110項(xiàng)事項(xiàng)清單和物業(yè)服務(wù)成本的基本構(gòu)成，以推動(dòng)物業(yè)服務(wù)陽光規(guī)范運(yùn)行；
二、協(xié)會(huì)督導(dǎo)，企業(yè)參與，制定契合市場(chǎng)實(shí)際需求的計(jì)價(jià)規(guī)則
北京物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)是由物業(yè)管理相關(guān)企業(yè)自愿組成的非營利性社會(huì)團(tuán)體法人，是物業(yè)行業(yè)的自律組織，會(huì)員包括行業(yè)內(nèi)的不同規(guī)模體量的物業(yè)企業(yè)。在協(xié)會(huì)組織、企業(yè)共同參與下，出臺(tái)的規(guī)則不僅執(zhí)行了之前的相關(guān)政策，同時(shí)兼顧了行業(yè)原有的慣例。
首先，《規(guī)則》第一條明確：為規(guī)范物業(yè)服務(wù)成本計(jì)價(jià)規(guī)則，推動(dòng)物業(yè)管理相關(guān)主體遵守權(quán)責(zé)一致、質(zhì)價(jià)相符、公平公開的物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)規(guī)則，維護(hù)享受物業(yè)服務(wù)并依法付費(fèi)的市場(chǎng)秩序，優(yōu)化市場(chǎng)環(huán)境，依據(jù) 《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)相關(guān)法規(guī)，制定本規(guī)則。
《規(guī)則》的出臺(tái)將有效促進(jìn)物業(yè)服務(wù)費(fèi)定價(jià)、收繳的規(guī)范化和公開化，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)價(jià)格市場(chǎng)化，鼓勵(lì)企業(yè)提供更加質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。
其次，《規(guī)則》第三條明確：實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金。實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤。本規(guī)則所稱物業(yè)服務(wù)成本涵蓋包干制物業(yè)收費(fèi)中的物業(yè)服務(wù)成本和酬金制物業(yè)收費(fèi)中的物業(yè)服務(wù)支出。
《規(guī)則》兼顧了現(xiàn)行階段不同類型企業(yè)的收費(fèi)方式（包括包干制、酬金制），更加符合市場(chǎng)實(shí)際情況。
再次，《規(guī)則》中明確提到：物業(yè)服務(wù)成本計(jì)價(jià)，應(yīng)綜合考慮社會(huì)價(jià)格指數(shù)、社會(huì)平均工資、社會(huì)保險(xiǎn)繳納比例、材料采購價(jià)格以及水、電、氣、熱等能耗價(jià)格的變化。讓物業(yè)費(fèi)調(diào)價(jià)“有據(jù)可依”。對(duì)于其他的成本計(jì)價(jià)原則，基本沒有變化，只是將其概括為“一個(gè)公式，三級(jí)明細(xì)”，力爭(zhēng)讓物業(yè)服務(wù)成本計(jì)價(jià)不再復(fù)雜。
最后，政策中對(duì)于價(jià)格市場(chǎng)化的鼓勵(lì)、包干制的成本明確以及調(diào)價(jià)機(jī)制的確立，可以激發(fā)企業(yè)的創(chuàng)新意識(shí)，通過不斷強(qiáng)化科技賦能，降低運(yùn)營成本，提高服務(wù)效率，從而帶動(dòng)整個(gè)行業(yè)在規(guī)范自律的基礎(chǔ)上，不斷提高效率、不斷進(jìn)步、不斷創(chuàng)新，提供惠民優(yōu)質(zhì)服務(wù)。
三、結(jié)語
經(jīng)歷過疫情之后，政府已經(jīng)充分認(rèn)識(shí)到物業(yè)服務(wù)的重要性，政府和物業(yè)企業(yè)之間建立了相互信任的關(guān)系，相應(yīng)的文件也鼓勵(lì)物業(yè)企業(yè)在提供優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)服務(wù)的同時(shí)，更多地參與到基層治理、造福民生中來，共建美好生活服務(wù)。政府出臺(tái)的各項(xiàng)政策，皆從普惠民生的角度出發(fā)，本次《服務(wù)項(xiàng)目清單》和《規(guī)則》的發(fā)布也與這一核心一脈相承。
政策中對(duì)于質(zhì)價(jià)相符、包干制成本明確及調(diào)價(jià)機(jī)制的規(guī)定，可以鼓勵(lì)企業(yè)不斷創(chuàng)新，提高效能，帶動(dòng)行業(yè)整體轉(zhuǎn)型升級(jí)；對(duì)于優(yōu)質(zhì)企業(yè)而言，能提供超出清單和業(yè)主預(yù)期之外的“基礎(chǔ)服務(wù)+增值服務(wù)”，使業(yè)主獲得“滿意+驚喜”的服務(wù)體驗(yàn)。
同時(shí)，《規(guī)則》的制定，對(duì)于解決老舊小區(qū)改造和服務(wù)也有充分的正向影響，服務(wù)內(nèi)容、成本計(jì)價(jià)的明確，既能保證業(yè)主利益，又能保護(hù)物業(yè)公司不至于虧損經(jīng)營，能可持續(xù)地提高老舊小區(qū)服務(wù)品質(zhì)，真正改善老百姓生活質(zhì)量，不斷滿足人民日益增長(zhǎng)的美好生活需要。
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