近一段時間，昆明打折賣房的樓盤比較多，有些折扣還挺大，比如西市區(qū)滇池半山，去年6月開盤時洋房開盤價賣到接近2萬，一周前搞特價，洋房只賣1萬一平。連高高在上的巫家壩，也有新盤聲稱特價房源只賣1萬4千多，而去年巫家壩的樓盤基本都在2萬左右的價格。還有經(jīng)開區(qū)某個樓盤，更是號稱不到7000元。
種種跡象表明，昆明房價已經(jīng)結(jié)束了過去幾年的單邊上漲行情，開始進(jìn)入有漲有跌的調(diào)整周期。最新的銳理數(shù)據(jù)也顯示，昆明新建住宅均價已重新回到1.5萬以下。
房價有所回落，大多數(shù)項目促銷更頻繁，促銷幅度也更大，對購房者來說當(dāng)然是一件好事，意味著上車容易了，可以買更大更好的房子了�？墒鞘忻嫔洗蛘鄣捻椖慷嗔耍彿空叻吹购苋菀追竷蓚�錯誤——
錯誤一：房價越便宜越好，哪個便宜買哪個。
錯誤二：幻想房價還會大幅度下滑，該出手時不出手，錯過上車最佳時機(jī)。
先來說說錯誤一。
想要房價更實惠本身沒錯，可是貪便宜就很容易出問題，因為一個項目如果原來定價比較高，突然出現(xiàn)斷崖式降價行為，一般只可能是兩個原因：一是項目出現(xiàn)致命缺陷，不大幅降價不行了；二是開發(fā)商資金鏈出現(xiàn)問題，不得不斷臂求生。有時候這兩個原因同時出現(xiàn)，就更加要命了。
去年，央行等監(jiān)管機(jī)構(gòu)出臺“三道紅線”調(diào)控政策，部分開發(fā)商出現(xiàn)嚴(yán)重資金鏈危機(jī)，所以今年以來不少開發(fā)商因為急于回款而大幅度降價。表面上看，開發(fā)商大幅度降價是有利于購房者的，但帶來的問題是如果房企資金鏈并不能根本性緩解，后面還有沒有錢蓋房子？項目能不能按期交付？原來的兌現(xiàn)還能不能承諾？工程質(zhì)量還能不能保證？
滇池半山前期推廣逼格滿滿，近期斷崖式降價引來市場質(zhì)疑
就拿最近大幅降價的滇池半山來說，一方面1萬左右的洋房的確吸引了不少“抄底”的購房者，但另一方面，已經(jīng)買房的老業(yè)主也提出，滇池半山原來承諾今年9月開學(xué)的昆一中無法實現(xiàn)；從地鐵站到小區(qū)的業(yè)主回家近道連影子也沒有；號稱是高端洋房可是電梯居然不能直通車庫；開發(fā)商負(fù)責(zé)提升改造的翠峰公園敷衍了事，因為中標(biāo)改造公園的企業(yè)本身就是開發(fā)商的關(guān)聯(lián)公司，實際投入遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到承諾。
在同行看來，滇池半山出現(xiàn)這些問題也很正常，因為房價一下子便宜了好幾千，羊毛出在羊身上，品質(zhì)縮水是再正常不過的事。
其實品質(zhì)縮水還算不錯，項目停工、爛尾才是這類樓盤真正的噩夢。2017年，位于滇池路口一環(huán)邊的新都昌·永昌廣場推出4800元的特價房源，吸引了不少購房者，可是這個項目當(dāng)年就停工爛尾了。
曾經(jīng)只賣4800元的新都昌廣場爛尾后被他人接盤
再比如上個月傳出驚爆價6900元/平的御龍春曉，便宜是足夠便宜，就算是在房價整體偏低的經(jīng)開區(qū)也是價格最低的樓盤，可是這個項目既有未批先建的歷史，又有銷售“空氣房”的劣跡，就連樓盤名字也改了幾次，這樣的項目就算再便宜，出手時也得掂量掂量。
再來看看錯誤二。
近期許多樓盤打折賣房，因為參與的開發(fā)商比較多，給市場的印象是昆明房價降了不少，但如果仔細(xì)看打折名單，就會發(fā)現(xiàn)其實絕大多數(shù)樓盤都只是階段性促銷，給出的優(yōu)惠并不算大，特價房源也不多，而且往往有附加條件，并不容易買到。
比如中交龍光的玖云臺景里，打出了特價房源14xxx元的廣告，表面上看比巫家壩的平均房價低不少，可是這些特價房源只有30套，而且要求全款，現(xiàn)在有幾個人能夠全款買房？另外，中交龍光特價銷售的是毛坯房，而巫家壩絕大多數(shù)是精裝修，毛坯房本來就應(yīng)該比精裝修便宜幾千塊。
巫家壩絕大多數(shù)樓盤價格堅挺
還有瑞鼎城，本來就是賣了好多年的尾房，戶型大，又是筒子樓，打折也屬于正常。其他像滇池一英里、中海云著，促銷優(yōu)惠的也都是尾房。
目前市場上真正降幅比較大的項目，只有古滇名城、滇池半山等少數(shù)幾個，以及部分公寓。古滇名城有7.5折的住宅，算是優(yōu)惠幅度比較大了，可是古滇名城為什么有這么大的優(yōu)惠，大家都很清楚，屬于可遇不可求；再就是滇池半山，陽光城給出如此巨大的優(yōu)惠，殺敵一千自損八百，想來也是有不得已的原因，市場上其他樓盤和開發(fā)商不到萬不得已不會出此下策。
有人可能會問，既然絕大多數(shù)樓盤優(yōu)惠幅度不大，而且房源有限，為什么第三方機(jī)構(gòu)給出的昆明7月均價比6月降了800多呢？
其實銳理數(shù)據(jù)計算的是成交均價，而不是中位數(shù)房價，波動本身就比較大。如果看過幾天后國家統(tǒng)計局公布的7月房價指數(shù)，波動幅度肯定會大大小于銳理數(shù)據(jù)。另外，成交均價比較容易受個別樓盤的影響，進(jìn)入6月后，受滇池周邊開發(fā)整頓的影響，環(huán)滇池地區(qū)新房網(wǎng)簽備案暫停，而環(huán)滇區(qū)域的房價又比較高，對近兩個月昆明新房均價影響很大。接下來昆明有幾個高價位樓盤將陸續(xù)上市，勢必又會拉高均價。
而且，如果看昆明一些資源稀缺型或產(chǎn)品稀缺型樓盤，價格其實非常穩(wěn)定，比如滇池度假區(qū)的龍湖山海原著，房子不愁銷售，就沒什么特價賣房的促銷；還有享有無敵海景的山海灣8號，不僅沒有降價，據(jù)置業(yè)顧問介紹，后期還會上調(diào)價格。
觀滇項目很難降價
既然絕大多數(shù)樓盤都不會搞斷崖式降價，幻想房價還會大幅度降低就沒有多大意義，趁現(xiàn)在許多樓盤還有不錯的優(yōu)惠，該出手時就出手。即使有些樓盤有可能今后有更大優(yōu)惠，其實也沒必要追求“抄底”，因為根據(jù)歷史經(jīng)驗，只要選對項目，在長周期上就不會吃虧，一味等待最低點其實沒多大必要。
昆明目前銷售時間最長的項目之一俊發(fā)城就是個很好的例子，俊發(fā)城2013年首開，至今已經(jīng)賣了8年，期間昆明市場也有過價格波動，但從8年周期來看，同樣的產(chǎn)品8年間已經(jīng)漲了一倍，大趨勢早就熨平了中間的微小波動。
還有賣了18年的世博生態(tài)城，2006年首開時洋房才賣4千多，預(yù)計今年9月開售的藍(lán)湖鄰里二期洋房可能要賣到2萬，過去18年里昆明房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了多個周期，房價漲跌了好幾輪，可是看18年的房價曲線，仍是一條大幅向上的斜線，中間的波動幾乎可以忽略不計。
怎么選樓盤？
前面說了，只要選對項目，該出手時就出手，在長周期上就不會吃虧，那么，怎么才能選對項目呢？
一個是看開發(fā)商，去年到今年來自金融機(jī)構(gòu)的倒逼，已經(jīng)讓部分高杠桿的房企“原形畢露”，退潮后誰光著屁股大概也都能看得清楚了，所以選擇經(jīng)營穩(wěn)健的房企及其項目，哪怕價格略高一點，長期來看也不會吃虧。
另一個是選對項目，尤其是選擇擁有城市級核心資產(chǎn)的項目，長期看可遇不可求，其實完全不必在意價格的短期漲跌，因為從長周期來看，遠(yuǎn)期漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過短期波動。
翠湖就是昆明城市級核心資產(chǎn)的代表
什么是城市級核心資產(chǎn)呢？主要是兩類。
一類是城市稀缺的環(huán)境資源，比如翠湖、滇池、森林公園，這些資源是大自然給昆明的饋贈，可遇不可求。
另一類是重量級配套，也就是城市公共建設(shè)在項目所在片區(qū)的資金投入，比如地鐵、學(xué)校、便捷商業(yè)等配套為什么吃香？歸根結(jié)底是因為這些資源都要砸錢，砸大筆的錢，而且往往在這里砸了錢就不會在另外的地方砸錢，所謂的地段價值就是靠錢堆出來的。這幾年巫家壩、會展片區(qū)比較火，就是因為昆明市正在這兩個片區(qū)瘋狂砸錢。原本備受冷落的西北新城能后發(fā)直追，也是因為五華區(qū)拼命砸錢。
優(yōu)質(zhì)項目推薦
龍湖山海原著是龍湖TOP系產(chǎn)品在昆明的首個落地作品，位于滇池度假區(qū)核心區(qū)絕版地段，面山觀海，環(huán)境優(yōu)美，周邊配套完善，大型商業(yè)、優(yōu)質(zhì)學(xué)校近在咫尺，項目以洋房和疊墅為主，是目前昆明核心區(qū)少有的低容低密高端產(chǎn)品。
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