要問近幾年來昆明那個(gè)板塊的房地產(chǎn)開發(fā)熱度最高？

西北新城毫無疑問是其中之一。

從2011年泛亞科技新區(qū)掛牌成立起，五華區(qū)在西北片區(qū)傾全區(qū)之力猛砸配套，短短幾年間硬生生砸出一座功能完備，配套齊全的新城。

西北新城現(xiàn)狀

地鐵、醫(yī)院、商業(yè)、學(xué)校、公園等各種基礎(chǔ)配套快速進(jìn)場，快速建成兌現(xiàn)，讓西北新城在昆明樓市中異軍突起，成為昆明人爭相涌入的熱門置業(yè)板塊，片區(qū)房價(jià)也是節(jié)節(jié)攀升。

只不過，盡管崛起的速度極快，但接下來西北新城的發(fā)展卻已經(jīng)面臨兩大瓶頸：

一是產(chǎn)品形態(tài)落后。

二是土地供應(yīng)不足。

房價(jià)已不再屬于剛需，但產(chǎn)品卻難稱之為改善

2015年左右，西北新城房價(jià)還徘徊在8000/㎡左右，彼時(shí)片區(qū)一度被認(rèn)為是“剛需置業(yè)的福地”。

但到如今，根據(jù)云南房網(wǎng)今年3月的踩盤結(jié)果，西北新城的房價(jià)門檻已經(jīng)邁過1.6萬/㎡，幾個(gè)熱門項(xiàng)目都賣到1.8萬/㎡左右，部分項(xiàng)目的樓王產(chǎn)品甚至已經(jīng)超過2萬每平。

只不過，雖然房價(jià)已經(jīng)漲上去了，但片區(qū)的產(chǎn)品形態(tài)還沒有完成從剛需到改善的過渡。

西北新城放眼望去幾乎都是筒子樓

以西北新城現(xiàn)在的均價(jià)，在其他同樣熱門的版塊已經(jīng)能買到小高層甚至洋房，但西北新城的大部分產(chǎn)品卻依然是高容高密的大筒子樓，房價(jià)與產(chǎn)品形態(tài)的不協(xié)調(diào)已經(jīng)越來越明顯。

但想要想要改善產(chǎn)品形態(tài)，卻又面臨到另一個(gè)瓶頸，那就是西北新城短期內(nèi)土地已經(jīng)面臨斷供。沒有土地可以供應(yīng)，就沒有地方開發(fā)新項(xiàng)目，想要改善片區(qū)產(chǎn)品形態(tài)也是巧婦難為無米之炊。

難道說西北新城的土地都已經(jīng)賣完了？當(dāng)然也不是

現(xiàn)在的西北新城，還不是完全體

我們翻開五華區(qū)西北片區(qū)的規(guī)劃就可以發(fā)現(xiàn)，以京昆高速為界，五華區(qū)將西北片區(qū)分為了西片區(qū)和東片區(qū)。從下圖可以看到，東片區(qū)在經(jīng)歷過調(diào)規(guī)以后，整體容積率要低于西片區(qū)，而且住宅用地占比非常高。

西北新城整體規(guī)劃以及東片區(qū)規(guī)劃

而現(xiàn)在西北新城的開發(fā)，幾乎都只集中在西片區(qū)。東片區(qū)由于還有一大堆沒有改造完的城中村，以及云銅冶煉廠也還沒有搬走，空有近萬畝土地卻無法釋放。

西北新城東片區(qū)城中村、老廠區(qū)密集

只有等到云冶搬遷以及一堆城中村能夠啟動(dòng)改造，西北新城才能突破供地瓶頸，進(jìn)而扭轉(zhuǎn)目前整體落后的產(chǎn)品形態(tài)。

當(dāng)然，客觀來說無論是云冶搬遷還是城中村改造，短期內(nèi)很難有太大進(jìn)展，但今年以來關(guān)于西北新城東進(jìn)已經(jīng)有了不少積極的信號(hào)。

今年初，中鋁集團(tuán)因反復(fù)拖延云冶搬遷事宜被中央環(huán)保督察組點(diǎn)名批評(píng)，在國家力爭2030年碳達(dá)峰，2060年碳中和的大背景下，相信云冶搬遷只是早晚的事。

云冶現(xiàn)狀

另外，針對(duì)東片區(qū)的一大堆城中村，五華區(qū)也已經(jīng)在今年一月發(fā)布了招標(biāo)，且據(jù)民間人士爆料，普吉大村部分城中村已經(jīng)推平。

普吉路以東片區(qū)城中村改造項(xiàng)目招標(biāo)公告

從五華區(qū)不久前發(fā)布的十四五規(guī)劃中能看出，十四五期間五華區(qū)將西北新城東片區(qū)的開發(fā)視作重中之重，整個(gè)五華區(qū)計(jì)劃新修52條道路，有16條都放在了東片區(qū)。

西北新城十四五規(guī)劃新建道路大部分集中在東片區(qū)

再加上年底前一個(gè)重磅商場、一個(gè)豪宅項(xiàng)目相繼落地，大幅提升了東片區(qū)城市能級(jí)，片區(qū)的前途也變得愈發(fā)明朗。

宜家開業(yè)，豪宅進(jìn)場

10月28日，宜家家居火爆開業(yè)，讓西北新城再次成為全城焦點(diǎn)。

宜家開業(yè)人山人海

如果我們細(xì)看宜家的選址，會(huì)發(fā)現(xiàn)宜家的位置其實(shí)屬于西北新城東片區(qū)范圍，而在“完全體”的西北新城規(guī)劃中，宜家也占據(jù)了新城的核心地段。

過去我們一直以為西北新城的中心是吾悅廣場，直到宜家以薈聚中心的形式開業(yè)，我們才反應(yīng)過來，原來一開始五華區(qū)就打算把宜家打造為西北新城的商業(yè)核心。

另外，10月23日，同處于西北新城核心區(qū)的東原·印江山項(xiàng)目營銷中心正式開放。

東原·印江山售樓部

自從東原拿下新飛林地塊后，市場上就流傳著東原要給西北新城提提檔次的說法，后來東原果然將旗下的TOP系產(chǎn)品帶到了昆明。

“印”系是東原的TOP級(jí)產(chǎn)品系，除昆明外，該系列已經(jīng)在成都、蘇州、上海、重慶等城市落地。

東原“印”系在各地作品

東原的TOP系首作——成都東原•印長江，曾榮獲了2018年中國高端場景豪宅創(chuàng)新大獎(jiǎng)。

宜家盛大開業(yè)，為西北新城重新標(biāo)定了中心，而TOP級(jí)豪宅東原·印江山的落地，則打破了過去西北新城沒有高端住宅產(chǎn)品的局面。

東原·印江山疊拼產(chǎn)品效果圖

而現(xiàn)在西北新城就還剩一個(gè)問題：

東原·印江山是否能達(dá)到山海灣8號(hào)、西派國樾等豪宅的高度，成為一個(gè)足以為片區(qū)代言甚至拔高片區(qū)檔次的標(biāo)桿樓盤？

東原·印江山能否成為西北新城的“排面”？

雖然東原進(jìn)入昆明的時(shí)間比較短，開發(fā)的項(xiàng)目也不多，但綜合來看，東原·印江山這個(gè)項(xiàng)目有著成為西北新城“排面”的實(shí)力。

首先，東原·印江山的位置處在未來西北新城核心地段。

東原·印江山雖然現(xiàn)在看起來是處在西北新城的邊緣，但如果從“完全體”西北新城整體規(guī)劃來看，其不但處在西北新城地理位置上的中心區(qū)，也處在西北新城配套扎堆聚集的區(qū)域。

西北新城整體范圍以及東原·印江山具體位置

等到西北新城東片區(qū)發(fā)展成熟，圍繞宜家這塊中心區(qū)域的物業(yè)價(jià)值也會(huì)被重新定義，換句話說，未來市場對(duì)東原·印江山這個(gè)項(xiàng)目的價(jià)值預(yù)期有非常大的上升空間。

其次，東原·印江山的產(chǎn)品高度稀缺難以復(fù)制

在城市核心區(qū)域開發(fā)低密產(chǎn)品，在昆明現(xiàn)有的規(guī)劃條件下幾乎是不可能實(shí)現(xiàn)的。

東原·印江山憑借2.6的容積率，在西北新城核心區(qū)開發(fā)出疊拼這樣的低密產(chǎn)品，其稀缺程度能足以比肩二十多年前北市區(qū)開發(fā)的金康園別墅。

東原·印江山效果圖

再其次，東原這塊招牌也夠硬

東原集團(tuán) 2004年創(chuàng)立于重慶，總部位于上海，擁有房地產(chǎn)一級(jí)開發(fā)資質(zhì)，是一家專注于地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營等房地產(chǎn)多元業(yè)務(wù)的大型綜合企業(yè)，創(chuàng)立17年時(shí)間足跡以及遍布一二線城市。

東原集團(tuán)全國布局

2020年東原地產(chǎn)排名上市房企第29，且企業(yè)經(jīng)營性現(xiàn)金流連續(xù)六年為正，三道紅線全綠。

東原品牌介紹

并且東原也是國內(nèi)第一家開始重視社群運(yùn)營的房企，2021年榮獲中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新社區(qū)文化運(yùn)營TOP1。

東原的社群品牌——原·聚場，是國內(nèi)知名的社群運(yùn)營品牌，旨在將城市文化藝術(shù)生活帶入社區(qū)，用社群的方式找回社區(qū)里消失的親近感和歸屬感。

國內(nèi)首個(gè)社群運(yùn)營品牌原·聚場

而東原的物業(yè)在2014年就已經(jīng)獲得物業(yè)管理一級(jí)資質(zhì)，2019年客戶滿意度排名行業(yè)第一。

東原物業(yè)全國布局

在開發(fā)豪宅方面，東原的“印”系在國內(nèi)高端住宅市場也很有分量，2019年和2020年，東原“印”系都獲評(píng)中國十大頂級(jí)豪宅產(chǎn)品系。

東原“印”系作品

以極具現(xiàn)代精神的設(shè)計(jì)手法，東原“印”系從根植于城市肌理的設(shè)計(jì)理念出發(fā)，不斷塑造超越客戶期待的產(chǎn)品價(jià)值。并根據(jù)土地、人群特征，延伸出“現(xiàn)代經(jīng)典”和“現(xiàn)代樂活”兩大產(chǎn)品主張。

每一座現(xiàn)代經(jīng)典風(fēng)格的“印”系作品，總能恰如其分喚起人們對(duì)于生活的美好想象，以行動(dòng)為印，時(shí)光為鑒，給城市遞交一張看得見的名片。

巧合的是，東原“印”系的產(chǎn)品理念，與昆明本土傳統(tǒng)民居“一顆印”在審美層面也有異曲同工之處，因此東原·印江山項(xiàng)目也稱得上現(xiàn)代建筑與千古民居一次劃時(shí)空的美學(xué)碰撞。

總的來說，東原·印江山的出現(xiàn)對(duì)西北新城整體發(fā)展有著重要的意義。憑借核心的位置、稀缺的產(chǎn)品，東原·印江山必然能帶動(dòng)區(qū)域產(chǎn)品形態(tài)轉(zhuǎn)型升級(jí)，拔高片區(qū)價(jià)值預(yù)期，進(jìn)而推動(dòng)西北新城整體東進(jìn)。

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