根據(jù)第一太平戴維斯1月4日發(fā)布的《2021年昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧及未來展望》報(bào)告內(nèi)容，去年昆明寫字樓市場(chǎng)空置率小幅回落，租金降幅收窄，零售市場(chǎng)需求穩(wěn)定入駐率回升。
全市寫字樓空置率同比下降
報(bào)告顯示，2021年昆明甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)未錄得新項(xiàng)目，全市甲級(jí)寫字樓總存量維持在91.5萬(wàn)平方米。市場(chǎng)租賃需求持續(xù)回落，全市凈吸納量降至3萬(wàn)平方米。由于無新增項(xiàng)目入市，當(dāng)前昆明市場(chǎng)處于緩慢的存量去化階段，全市寫字樓空置率同比下降3.2個(gè)百分點(diǎn)至38.6%。
租金方面，有部分業(yè)主及第三方辦公空間運(yùn)營(yíng)商下調(diào)租金，也有個(gè)別項(xiàng)目通過提高免租期的方式以期吸引客戶達(dá)成租賃成交，優(yōu)質(zhì)客戶的議價(jià)能力明顯提升。
雖然全市平均租金仍緩慢下行，但降幅明顯收窄，2021年昆明甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的平均租金約為人民幣90.5元每平方米每月，同比下降2.3%。
租戶來源方面，房地產(chǎn)、金融和信息技術(shù)三大行業(yè)是昆明甲級(jí)寫字樓內(nèi)租戶來源最多的行業(yè)，分別以27%、19%和10%的比例占據(jù)了全市甲級(jí)寫字樓一半以上的租賃面積。
值得注意的是，外資金融機(jī)構(gòu)因?yàn)榭春美ッ鹘ㄔO(shè)國(guó)際性區(qū)域中心城市的潛力，紛紛進(jìn)駐昆明，2021年駐昆外資金融機(jī)構(gòu)突破兩位數(shù)，未來金融相關(guān)的辦公需求有望持續(xù)釋放。
從租戶的空間分布來看，房地產(chǎn)和金融行業(yè)的企業(yè)聚集在北市區(qū)和南市區(qū)；信息技術(shù)行業(yè)的企業(yè)聚集在中市區(qū)；呈貢新區(qū)作為城市新區(qū)，活躍的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)吸引了眾多房地產(chǎn)企業(yè)入駐。
從租戶的資本來源來看，當(dāng)前昆明優(yōu)質(zhì)寫字樓租戶仍以內(nèi)資企業(yè)和本地企業(yè)為主，分別占比高達(dá)53%和43%。相較于成都和重慶，昆明甲級(jí)寫字樓中外資企業(yè)租戶比重較小，占比僅為4%。
為促進(jìn)對(duì)外開放和提升外資吸引力，云南省和昆明市政府連續(xù)頒布多項(xiàng)政策促進(jìn)投資自由、保護(hù)外商投資合法權(quán)益和持續(xù)優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境，在高水平對(duì)外開放的時(shí)代背景下，外資企業(yè)辦公需求有望進(jìn)一步上漲。
2022年甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)預(yù)計(jì)將迎來近14萬(wàn)平方米體量的新增項(xiàng)目入市，其中巫家壩市場(chǎng)供應(yīng)量最大。
經(jīng)過三年多的建設(shè)，目前巫家壩市場(chǎng)內(nèi)有11個(gè)總部樓宇項(xiàng)目已啟動(dòng)建設(shè)，未來將持續(xù)放量。
隨著中老鐵路的開通，昆明國(guó)際性綜合交通樞紐的地位得到進(jìn)一步提升，交通設(shè)施的改善必將帶來貿(mào)易融通、資金融通和文化融通，長(zhǎng)期有利于昆明區(qū)域性國(guó)際中心城市的建立，未來將吸引更多企業(yè)入駐昆明，進(jìn)而有利于商務(wù)市場(chǎng)的發(fā)展。
逾80萬(wàn)方供應(yīng)將進(jìn)入昆明零售市場(chǎng)
2021年昆明零售市場(chǎng)供應(yīng)繼續(xù)放緩，僅迎來一個(gè)新項(xiàng)目入市，全市購(gòu)物中心總存量達(dá)約308萬(wàn)平方米。
全年市場(chǎng)需求維穩(wěn)，購(gòu)物中心平均空置率在連續(xù)上漲了三年后停止上漲，同比下降1.1個(gè)百分點(diǎn)至約14.0%；全市購(gòu)物中心首層平均租金同比持平，報(bào)人民幣333元每平方米每月。
去年底亮相的海樂世界購(gòu)物中心以24萬(wàn)平方米的超大體量和極具辨識(shí)度的場(chǎng)景打造，成為昆明零售市場(chǎng)新的娛樂休閑地標(biāo)。項(xiàng)目圍繞年輕消費(fèi)群體，注重沉浸式消費(fèi)體驗(yàn)，引入眾多品牌首店和旗艦店，創(chuàng)新業(yè)態(tài)組合，極大豐富了區(qū)域零售市場(chǎng)的品牌類型，提升了片區(qū)的商業(yè)項(xiàng)目品質(zhì)，促進(jìn)周邊消費(fèi)需求的釋放，未來或?qū)⑦M(jìn)一步改變南市區(qū)的商業(yè)格局。
2021年昆明零售市場(chǎng)需求穩(wěn)定，其中新能源汽車品牌和寵物相關(guān)品牌表現(xiàn)活躍。在國(guó)家和省市政策的大力支持下，年內(nèi)昆明市新能源汽車充電基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)得到迅速推進(jìn)，一定程度上帶動(dòng)了城市新能源車消費(fèi)增長(zhǎng)，新能源汽車品牌也加速在昆明零售市場(chǎng)布局，目前新能源汽車品牌已入駐昆明零售市場(chǎng)約四分之一的優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心。
典型成交案例包括，以蔚來、小鵬等為代表的知名國(guó)產(chǎn)新能源汽車品牌年內(nèi)接連進(jìn)駐七彩云南第壹城、恒隆廣場(chǎng)、瑞鼎城愛琴海購(gòu)物公園等多家購(gòu)物中心；此外，大悅城、呈貢吾悅廣場(chǎng)等項(xiàng)目集中引入多家新能源汽車品牌，逐漸形成業(yè)態(tài)集聚。
值得一提的是，在資本和寵物相關(guān)消費(fèi)市場(chǎng)迅速增長(zhǎng)等因素的助力下，寵物經(jīng)濟(jì)在商場(chǎng)中逐漸升溫，昆明商場(chǎng)中的寵物業(yè)態(tài)呈現(xiàn)出多樣化的發(fā)展趨勢(shì)，深度滿足愈加精細(xì)化和個(gè)性化的消費(fèi)需求。
除了傳統(tǒng)的寵物零售和寵物服務(wù)，越來越多諸如寵物主題樂園、寵物互動(dòng)體驗(yàn)等類型的品牌受到項(xiàng)目青睞，進(jìn)一步豐富了商場(chǎng)的體驗(yàn)業(yè)態(tài)。
未來3年預(yù)計(jì)將有超過80萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)進(jìn)入昆明零售市場(chǎng)，從空間分布上來看，以金俊廣場(chǎng)、萬(wàn)象城等項(xiàng)目為代表的超過半數(shù)的新項(xiàng)目將落戶于市中心和西市區(qū)兩個(gè)子市場(chǎng)，或?qū)⒋龠M(jìn)市中心和西邊區(qū)域消費(fèi)潛力的釋放，進(jìn)一步滿足消費(fèi)者的消費(fèi)需求。
未來隨著越來越多優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目亮相昆明零售市場(chǎng)，有望為市場(chǎng)帶來更多新意，提升市場(chǎng)活躍度，助力市場(chǎng)提檔升級(jí)。
第一太平戴維斯華西區(qū)董事長(zhǎng)胡裕華表示：“2021年昆明商務(wù)商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展穩(wěn)定，在‘十四五’規(guī)劃的開局之年，昆明市積極構(gòu)建現(xiàn)代化綜合交通網(wǎng)絡(luò)，著力發(fā)展千億級(jí)產(chǎn)業(yè)集群，加快探索新經(jīng)濟(jì)新業(yè)態(tài)新模式，將有利于提升城市開放度和競(jìng)爭(zhēng)力，進(jìn)一步推動(dòng)城市發(fā)展提質(zhì)增效，為昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)的成長(zhǎng)提供不竭動(dòng)能�！�
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