2022年1月13日，昆明市房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)正式發(fā)布《2021年度昆明房地產(chǎn)行業(yè)藍(lán)皮書》，對(duì)2021年昆明樓市發(fā)展進(jìn)行系統(tǒng)總結(jié)，并對(duì)2022年昆明市房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)行展望。在房住不炒背景下，受一系列宏觀利好政策影響，預(yù)判今年昆明房地產(chǎn)不具備持續(xù)下行的空間，將在年末實(shí)現(xiàn)量?jī)r(jià)齊穩(wěn)，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)和平穩(wěn)健康發(fā)展。
去年供地成交量下滑86%
發(fā)布會(huì)首先由昆明市房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)部總監(jiān)殷磊從全國(guó)和昆明宏觀環(huán)境、全年土地、新房、郊縣區(qū)域、二手房市場(chǎng)表現(xiàn)，以及成交客戶情況分析等方面，專業(yè)解讀《2021年昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)年度報(bào)告》。
宏觀政策方面，2021年前三季度政策調(diào)控以持續(xù)壓制市場(chǎng)過熱為主，調(diào)控呈現(xiàn)高頻化、精準(zhǔn)化，四季度開始以糾正政策疊加風(fēng)險(xiǎn)為主。自9月央行首提“兩維護(hù)”后，調(diào)控政策開始釋放緩和信號(hào)，多地相繼出臺(tái)呵護(hù)政策。年底，中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議也明確了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的方向。
2021年是昆明土地市場(chǎng)的“寒冬”，全年商品房用地供應(yīng)2152畝，僅完成年初供地計(jì)劃33%，成交1317畝，成交量同比下滑86%，土地市場(chǎng)供銷下滑有極大可能影響今、明兩年新房市場(chǎng)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。
較大市場(chǎng)波動(dòng)至10月逐漸回穩(wěn)
《報(bào)告》中還提到，受國(guó)家調(diào)控政策及市場(chǎng)環(huán)境影響，昆明主城全年住宅供應(yīng)量減少了38%，成交減少了25%年，度成交均價(jià)基本與20年持平。昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)上半年較為平穩(wěn)，6月后由于全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整周期，加之本地 “長(zhǎng)腰山”事件等諸多因素影響，出現(xiàn)了較大市場(chǎng)波動(dòng)，直到10月逐漸回穩(wěn)。
殷磊最后介紹，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入新一輪調(diào)整周期，嚴(yán)重金融化的房地產(chǎn)業(yè)所采用的“高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高負(fù)債”模式，在現(xiàn)行地產(chǎn)政策及未來國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中不再適用；目前市場(chǎng)需要各方緊密配合，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，共同探索新的發(fā)展模式，盡快實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展；從昆明城市發(fā)展、調(diào)控政策、市場(chǎng)周期規(guī)律等方面看，昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)未來長(zhǎng)期看好，但根據(jù)市場(chǎng)周期規(guī)律判斷，市場(chǎng)短期內(nèi)存在二次觸底概率，預(yù)判2022年上半年將會(huì)有向下波動(dòng)，下半年市場(chǎng)價(jià)格有望跌幅收縮，成交量有望企穩(wěn)。
去年均價(jià)持平交易量下滑24%
昆明市房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)常務(wù)副秘書長(zhǎng)、昆明市房地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)委員會(huì)常務(wù)副主任劉踐發(fā)布《2021年度昆明房地產(chǎn)行業(yè)藍(lán)皮書》。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中來看，2020年前昆明房地產(chǎn)投資增速高于全國(guó)水平，但2021年受政策及市場(chǎng)影響，全國(guó)出現(xiàn)房地產(chǎn)投資增速減緩，昆明房地產(chǎn)投資增速大幅減緩且低于全國(guó)水平，并于10月出現(xiàn)同比負(fù)增長(zhǎng)。
2021年住宅均價(jià)與2020年基本持平，交易量同比下滑24%，上半年和下半年冰火兩重天，上半年住宅供銷兩旺，同比銷量上漲26%，價(jià)格上漲7%；下半年市場(chǎng)風(fēng)云突變，銷量環(huán)比下降12%，價(jià)格下降8.3%。
新螺螄灣等成新生機(jī)會(huì)市場(chǎng)
熱銷榜塊中，主城北市區(qū)、南市區(qū)的核心區(qū)域表現(xiàn)為價(jià)格穩(wěn)定、去化較快，片區(qū)抗跌性強(qiáng)；果林、高鐵南站、斗南、新螺螄灣片區(qū)表現(xiàn)為價(jià)格波動(dòng)大，但去化較快；方旺、六甲、北辰和馬街普坪片區(qū)表現(xiàn)為價(jià)格穩(wěn)定，去化較慢；大學(xué)城、經(jīng)開區(qū)、山水新城等新開發(fā)區(qū)域則價(jià)格波動(dòng)大，去化周期長(zhǎng)。
從庫存關(guān)系分析來看，呈貢行政中心、新螺螄灣、眠山、斗南、前衛(wèi)等片區(qū)因庫存小、去化快成為新生機(jī)會(huì)市場(chǎng)；會(huì)展中心、巫家壩、高新、金江片區(qū)庫存量大，但去化周期短，視為主力市場(chǎng)；方旺、大學(xué)城和馬街普坪片區(qū)因庫存量大，去化周期長(zhǎng)，為高競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)；度假區(qū)、涼亭、六甲、經(jīng)開、北部山水新城因庫存量小，去化周期長(zhǎng)，一般表現(xiàn)為飽和市場(chǎng)。
昆明樓市對(duì)州市吸附能力增強(qiáng)
商業(yè)辦公市場(chǎng)銷售受調(diào)控影響較小，銷售量和去年基本持平，庫存持續(xù)增長(zhǎng)。主城商業(yè)庫存370萬平方米，年均成交面積54萬平方米。主城辦公庫存249萬平方米，年均成交41萬平方米；商、辦成交套數(shù)合計(jì)均在0.9-1.2萬套，年均需求不大，較為穩(wěn)定。
車位和住宅銷售配比近四年均在10.8，去年車位銷售超過住宅銷售套數(shù)，銷售比為1.11；主城車位庫存36萬個(gè)，去化周期在76個(gè)月。
從新房購房人群分析，市內(nèi)購房人群作為樓市基本盤，近年穩(wěn)定在占比27%左右；反映昆明吸引力的全國(guó)購房群體，隨著2019年房?jī)r(jià)走高和疫情的影響，持續(xù)走低至占比30%；作為云南的單核中心城市，對(duì)本省州市吸附能力增強(qiáng)擴(kuò)大，占比超過四成。
二手房市場(chǎng)交易波動(dòng)小于新房，全年主城新房交易套數(shù)同比下降26%，二手房交易套數(shù)同比下降16%。年末貸款政策放寬之后，交易量回升顯著，反映昆明剛性住房需求旺盛。
樓市不具備持續(xù)下行的空間
房地產(chǎn)發(fā)展，短期看金融、中期看土地、長(zhǎng)期看人口。今年昆明堅(jiān)持房住不炒定位不會(huì)改變，受市場(chǎng)供求轉(zhuǎn)變、人口增長(zhǎng)、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、產(chǎn)業(yè)聚合、區(qū)位又是不斷凸顯等一系列因素的影響，預(yù)判昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)不具備持續(xù)下行的空間。
今年市場(chǎng)分化將加劇，部分核心地段的優(yōu)質(zhì)樓盤銷售將拉動(dòng)周期性均價(jià)快速回升。上半年需警惕個(gè)別樓盤二次觸底，造成新的問題。下半年整體住宅市場(chǎng)成交量有望企穩(wěn)回升，至年末實(shí)現(xiàn)量?jī)r(jià)齊穩(wěn)。
貝殼找房云貴省區(qū)業(yè)務(wù)策略中心總監(jiān)張怡進(jìn)行主題為“慢下來，不著急，好好做”的分享報(bào)告。報(bào)告中，貝殼找房同樣也對(duì)2021年昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了總結(jié)：市場(chǎng)七年新低，自2017年以來，我國(guó)二手房市場(chǎng)交易規(guī)模始終保持增長(zhǎng)，但2021年二手交易規(guī)模第一次出現(xiàn)了同比下降，且二手成交占比也有所下降，成交二手GTV7萬億，下降6%，成交二手套數(shù)393萬套，下跌9%，成交二手面積3.6億㎡，下降9%。但貝殼認(rèn)為，這只是中國(guó)房地產(chǎn)存量化進(jìn)程中的一朵小浪花，并不會(huì)阻礙房地產(chǎn)從增量轉(zhuǎn)向存量的歷史進(jìn)程。市場(chǎng)全鏈降溫，除二手房市場(chǎng)的下降外，2021年新房和土地市場(chǎng)也雙雙降溫。張怡表示，2021年市場(chǎng)最明顯的特點(diǎn)是節(jié)奏失衡，年內(nèi)從歷史高位快速下降到低位，半年內(nèi)二手房成交萎縮超六成，二手房?jī)r(jià)也有所下跌。整個(gè)市場(chǎng)分化加深，城市、區(qū)域、產(chǎn)品等方面分化均在擴(kuò)大。同時(shí)，市場(chǎng)的降溫，也帶給房企了一定程度的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)將告別過去高增長(zhǎng)、高杠桿、高風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)展模式。
昆明住房需求不會(huì)改變
從中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)的部署和安排來看，“房地產(chǎn)仍是推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的核心支柱引擎產(chǎn)業(yè)，住房更是居民消費(fèi)中最重要的支出部分，探索新的發(fā)展模式、支持商品房市場(chǎng)更好滿足購房者的合理住房需求”等精神，都對(duì)未來的房地產(chǎn)工作指出了明確的方向。
中老鐵路的開通、昆明區(qū)域性中心城市的進(jìn)一步確立，房地產(chǎn)長(zhǎng)期、持續(xù)、發(fā)展的目標(biāo)不會(huì)改變，住房需求不會(huì)改變。
昆明市房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì) 供圖
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