2022年1月13日，昆明市房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)紀協(xié)會正式發(fā)布《2021年度昆明房地產(chǎn)行業(yè)藍皮書》，對2021年昆明樓市發(fā)展進行系統(tǒng)總結(jié)，并對2022年昆明市房地產(chǎn)發(fā)展進行展望。在房住不炒背景下，受一系列宏觀利好政策影響，預(yù)判今年昆明房地產(chǎn)不具備持續(xù)下行的空間，將在年末實現(xiàn)量價齊穩(wěn)，保持房地產(chǎn)市場良性循環(huán)和平穩(wěn)健康發(fā)展。
去年供地成交量下滑86%
發(fā)布會首先由昆明市房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)紀協(xié)會數(shù)據(jù)部總監(jiān)殷磊從全國和昆明宏觀環(huán)境、全年土地、新房、郊縣區(qū)域、二手房市場表現(xiàn)，以及成交客戶情況分析等方面，專業(yè)解讀《2021年昆明房地產(chǎn)市場年度報告》。
宏觀政策方面，2021年前三季度政策調(diào)控以持續(xù)壓制市場過熱為主，調(diào)控呈現(xiàn)高頻化、精準化，四季度開始以糾正政策疊加風險為主。自9月央行首提“兩維護”后，調(diào)控政策開始釋放緩和信號，多地相繼出臺呵護政策。年底，中央經(jīng)濟會議也明確了促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的方向。
2021年是昆明土地市場的“寒冬”，全年商品房用地供應(yīng)2152畝，僅完成年初供地計劃33%，成交1317畝，成交量同比下滑86%，土地市場供銷下滑有極大可能影響今、明兩年新房市場的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。
較大市場波動至10月逐漸回穩(wěn)
《報告》中還提到，受國家調(diào)控政策及市場環(huán)境影響，昆明主城全年住宅供應(yīng)量減少了38%，成交減少了25%年，度成交均價基本與20年持平。昆明房地產(chǎn)市場上半年較為平穩(wěn)，6月后由于全國房地產(chǎn)市場進入調(diào)整周期，加之本地 “長腰山”事件等諸多因素影響，出現(xiàn)了較大市場波動，直到10月逐漸回穩(wěn)。
殷磊最后介紹，我國房地產(chǎn)行業(yè)已進入新一輪調(diào)整周期，嚴重金融化的房地產(chǎn)業(yè)所采用的“高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高負債”模式，在現(xiàn)行地產(chǎn)政策及未來國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展中不再適用；目前市場需要各方緊密配合，加強預(yù)期引導，共同探索新的發(fā)展模式，盡快實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展；從昆明城市發(fā)展、調(diào)控政策、市場周期規(guī)律等方面看，昆明房地產(chǎn)市場未來長期看好，但根據(jù)市場周期規(guī)律判斷，市場短期內(nèi)存在二次觸底概率，預(yù)判2022年上半年將會有向下波動，下半年市場價格有望跌幅收縮，成交量有望企穩(wěn)。
去年均價持平交易量下滑24%
昆明市房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)紀協(xié)會常務(wù)副秘書長、昆明市房地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)委員會常務(wù)副主任劉踐發(fā)布《2021年度昆明房地產(chǎn)行業(yè)藍皮書》。從統(tǒng)計數(shù)據(jù)中來看，2020年前昆明房地產(chǎn)投資增速高于全國水平，但2021年受政策及市場影響，全國出現(xiàn)房地產(chǎn)投資增速減緩，昆明房地產(chǎn)投資增速大幅減緩且低于全國水平，并于10月出現(xiàn)同比負增長。
2021年住宅均價與2020年基本持平，交易量同比下滑24%，上半年和下半年冰火兩重天，上半年住宅供銷兩旺，同比銷量上漲26%，價格上漲7%；下半年市場風云突變，銷量環(huán)比下降12%，價格下降8.3%。
新螺螄灣等成新生機會市場
熱銷榜塊中，主城北市區(qū)、南市區(qū)的核心區(qū)域表現(xiàn)為價格穩(wěn)定、去化較快，片區(qū)抗跌性強；果林、高鐵南站、斗南、新螺螄灣片區(qū)表現(xiàn)為價格波動大，但去化較快；方旺、六甲、北辰和馬街普坪片區(qū)表現(xiàn)為價格穩(wěn)定，去化較慢；大學城、經(jīng)開區(qū)、山水新城等新開發(fā)區(qū)域則價格波動大，去化周期長。
從庫存關(guān)系分析來看，呈貢行政中心、新螺螄灣、眠山、斗南、前衛(wèi)等片區(qū)因庫存小、去化快成為新生機會市場；會展中心、巫家壩、高新、金江片區(qū)庫存量大，但去化周期短，視為主力市場；方旺、大學城和馬街普坪片區(qū)因庫存量大，去化周期長，為高競爭市場；度假區(qū)、涼亭、六甲、經(jīng)開、北部山水新城因庫存量小，去化周期長，一般表現(xiàn)為飽和市場。
昆明樓市對州市吸附能力增強
商業(yè)辦公市場銷售受調(diào)控影響較小，銷售量和去年基本持平，庫存持續(xù)增長。主城商業(yè)庫存370萬平方米，年均成交面積54萬平方米。主城辦公庫存249萬平方米，年均成交41萬平方米；商、辦成交套數(shù)合計均在0.9-1.2萬套，年均需求不大，較為穩(wěn)定。
車位和住宅銷售配比近四年均在10.8，去年車位銷售超過住宅銷售套數(shù)，銷售比為1.11；主城車位庫存36萬個，去化周期在76個月。
從新房購房人群分析，市內(nèi)購房人群作為樓市基本盤，近年穩(wěn)定在占比27%左右；反映昆明吸引力的全國購房群體，隨著2019年房價走高和疫情的影響，持續(xù)走低至占比30%；作為云南的單核中心城市，對本省州市吸附能力增強擴大，占比超過四成。
二手房市場交易波動小于新房，全年主城新房交易套數(shù)同比下降26%，二手房交易套數(shù)同比下降16%。年末貸款政策放寬之后，交易量回升顯著，反映昆明剛性住房需求旺盛。
樓市不具備持續(xù)下行的空間
房地產(chǎn)發(fā)展，短期看金融、中期看土地、長期看人口。今年昆明堅持房住不炒定位不會改變，受市場供求轉(zhuǎn)變、人口增長、經(jīng)濟增長、產(chǎn)業(yè)聚合、區(qū)位又是不斷凸顯等一系列因素的影響，預(yù)判昆明房地產(chǎn)市場不具備持續(xù)下行的空間。
今年市場分化將加劇，部分核心地段的優(yōu)質(zhì)樓盤銷售將拉動周期性均價快速回升。上半年需警惕個別樓盤二次觸底，造成新的問題。下半年整體住宅市場成交量有望企穩(wěn)回升，至年末實現(xiàn)量價齊穩(wěn)。
貝殼找房云貴省區(qū)業(yè)務(wù)策略中心總監(jiān)張怡進行主題為“慢下來，不著急，好好做”的分享報告。報告中，貝殼找房同樣也對2021年昆明房地產(chǎn)市場進行了總結(jié)：市場七年新低，自2017年以來，我國二手房市場交易規(guī)模始終保持增長，但2021年二手交易規(guī)模第一次出現(xiàn)了同比下降，且二手成交占比也有所下降，成交二手GTV7萬億，下降6%，成交二手套數(shù)393萬套，下跌9%，成交二手面積3.6億㎡，下降9%。但貝殼認為，這只是中國房地產(chǎn)存量化進程中的一朵小浪花，并不會阻礙房地產(chǎn)從增量轉(zhuǎn)向存量的歷史進程。市場全鏈降溫，除二手房市場的下降外，2021年新房和土地市場也雙雙降溫。張怡表示，2021年市場最明顯的特點是節(jié)奏失衡，年內(nèi)從歷史高位快速下降到低位，半年內(nèi)二手房成交萎縮超六成，二手房價也有所下跌。整個市場分化加深，城市、區(qū)域、產(chǎn)品等方面分化均在擴大。同時，市場的降溫，也帶給房企了一定程度的影響，房地產(chǎn)市場將告別過去高增長、高杠桿、高風險的發(fā)展模式。
昆明住房需求不會改變
從中央經(jīng)濟工作會議對房地產(chǎn)的部署和安排來看，“房地產(chǎn)仍是推動經(jīng)濟增長的核心支柱引擎產(chǎn)業(yè)，住房更是居民消費中最重要的支出部分，探索新的發(fā)展模式、支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”等精神，都對未來的房地產(chǎn)工作指出了明確的方向。
中老鐵路的開通、昆明區(qū)域性中心城市的進一步確立，房地產(chǎn)長期、持續(xù)、發(fā)展的目標不會改變，住房需求不會改變。
昆明市房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)紀協(xié)會 供圖
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