根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，去年普洱市思茅區(qū)新建住宅均價(jià)已達(dá)到7941元/平米，超過西雙版納景洪市的7470元/平米。而在去年以前，景洪房?jī)r(jià)一直高于思茅區(qū)，其中2018年景洪新房均價(jià)最高上萬，同期思茅區(qū)的房?jī)r(jià)才6千多。
今年，普洱房?jī)r(jià)超過版納的趨勢(shì)仍在進(jìn)一步加強(qiáng)，思茅區(qū)1月和2月住宅均價(jià)都高于景洪市，其中2月份思茅區(qū)新房均價(jià)達(dá)到7809元，而景洪只有6297元，差距拉到到每平米1500元以上。
2021年滇西南3個(gè)州市商品住宅成交均價(jià)（數(shù)據(jù)來源：克而瑞）
但景洪的房?jī)r(jià)仍有進(jìn)一步下滑的趨勢(shì)，比如開發(fā)規(guī)模龐大的融創(chuàng)國(guó)際旅游度假區(qū)，前段時(shí)間促銷的精裝房也才賣5千多一平米。
版納房?jī)r(jià)不斷下滑的主要原因，是房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模太大，但本地購(gòu)房需求有限，近兩年外地客流又大幅度減少，導(dǎo)致商品房供應(yīng)嚴(yán)重過剩。
西雙版納融創(chuàng)國(guó)際旅游度假區(qū)
版納的房地產(chǎn)開發(fā)主要集中在景洪市，在房地產(chǎn)開發(fā)投資最高峰的2020年，景洪市完成房地產(chǎn)投資達(dá)141.9億元，房屋施工面積達(dá)到驚人的1227.87萬平方米（其中住宅就有876萬平方米）。
這個(gè)數(shù)字有多夸張呢？要知道昆明市五華區(qū)前幾年的房屋施工面積，也就在1400萬平方米左右。
還可以比較的是，同樣是在2020年，普洱市思茅區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)投資只有44億元，僅有景洪的28%；全年房屋施工面積428.75萬平方米（其中住宅281.85萬平方米），也只有景洪市的三分之一略強(qiáng)。
版納的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模如此龐大，本地需求卻非常有限，因?yàn)槲麟p版納州全州只有3個(gè)行政區(qū)（兩縣一市），人口比較少，根據(jù)第七次人口普查結(jié)果，版納全州常住人口只有130萬人，在全省排名倒數(shù)第四。景洪市人口在近幾年大幅度增長(zhǎng)后，也只有60多萬人。
由于西雙版納州以及景洪市人口比較少，而景洪的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模又非常大，所以當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)項(xiàng)目基本以外銷為主，外地人買房度假以及投資是版納最主要的購(gòu)房需求。但自前年以來，由于疫情、經(jīng)濟(jì)下滑、房地產(chǎn)稅越來越近等一系列因素的影響，外地人來版納購(gòu)房人數(shù)呈斷崖式下降，導(dǎo)致版納，尤其是景洪市房?jī)r(jià)不斷下滑，目前已經(jīng)到了自2018年來的最低點(diǎn)。
在版納購(gòu)房的外地人，主要來自北方、川渝等地，其中東北人的占比最高。
一輛來自東北，停在景洪街頭的旅游房車
普洱市大部分區(qū)域與版納一樣，都處于北回歸線以南，氣候接近，雖然普洱也有旅游地產(chǎn)開發(fā)，但當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)仍舊是本地需求為主。
普洱有240萬常住人口，幾乎是版納的兩倍。普洱下轄1區(qū)9縣，2021年GDP總量1029.15億，本地市場(chǎng)規(guī)模比較大。雖然思茅區(qū)常住人口并不多，只有41.6萬人，比景洪市還要少23萬人，但普洱下轄9縣卻有不少人到思茅區(qū)安家置業(yè)，支撐了思茅區(qū)房?jī)r(jià)近幾年持續(xù)上漲。另外，普洱氣候溫暖，自然環(huán)境良好，前幾年房?jī)r(jià)又比版納低，近些年也逐漸開始吸引省外度假客戶落地。但隨著普洱市區(qū)房?jī)r(jià)反超版納，而且差距逐漸拉大，旅居客源可能又會(huì)轉(zhuǎn)移到房?jī)r(jià)更低、氣候更溫暖的版納。
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