普洱房價已反超版納，靠東北人的還是不如靠本地人的

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，去年普洱市思茅區(qū)新建住宅均價已達到7941元/平米，超過西雙版納景洪市的7470元/平米。而在去年以前，景洪房價一直高于思茅區(qū)，其中2018年景洪新房均價最高上萬，同期思茅區(qū)的房價才6千多。

今年，普洱房價超過版納的趨勢仍在進一步加強，思茅區(qū)1月和2月住宅均價都高于景洪市，其中2月份思茅區(qū)新房均價達到7809元，而景洪只有6297元，差距拉到到每平米1500元以上。

2021年滇西南3個州市商品住宅成交均價（數(shù)據(jù)來源：克而瑞）

但景洪的房價仍有進一步下滑的趨勢，比如開發(fā)規(guī)模龐大的融創(chuàng)國際旅游度假區(qū)，前段時間促銷的精裝房也才賣5千多一平米。

版納房價不斷下滑的主要原因，是房地產開發(fā)規(guī)模太大，但本地購房需求有限，近兩年外地客流又大幅度減少，導致商品房供應嚴重過剩。

西雙版納融創(chuàng)國際旅游度假區(qū)

版納的房地產開發(fā)主要集中在景洪市，在房地產開發(fā)投資最高峰的2020年，景洪市完成房地產投資達141.9億元，房屋施工面積達到驚人的1227.87萬平方米（其中住宅就有876萬平方米）。

這個數(shù)字有多夸張呢？要知道昆明市五華區(qū)前幾年的房屋施工面積，也就在1400萬平方米左右。

還可以比較的是，同樣是在2020年，普洱市思茅區(qū)的房地產開發(fā)投資只有44億元，僅有景洪的28%；全年房屋施工面積428.75萬平方米（其中住宅281.85萬平方米），也只有景洪市的三分之一略強。

版納的房地產開發(fā)規(guī)模如此龐大，本地需求卻非常有限，因為西雙版納州全州只有3個行政區(qū)（兩縣一市），人口比較少，根據(jù)第七次人口普查結果，版納全州常住人口只有130萬人，在全省排名倒數(shù)第四。景洪市人口在近幾年大幅度增長后，也只有60多萬人。

由于西雙版納州以及景洪市人口比較少，而景洪的房地產開發(fā)規(guī)模又非常大，所以當?shù)胤康禺a項目基本以外銷為主，外地人買房度假以及投資是版納最主要的購房需求。但自前年以來，由于疫情、經濟下滑、房地產稅越來越近等一系列因素的影響，外地人來版納購房人數(shù)呈斷崖式下降，導致版納，尤其是景洪市房價不斷下滑，目前已經到了自2018年來的最低點。

在版納購房的外地人，主要來自北方、川渝等地，其中東北人的占比最高。

一輛來自東北，停在景洪街頭的旅游房車

普洱市大部分區(qū)域與版納一樣，都處于北回歸線以南，氣候接近，雖然普洱也有旅游地產開發(fā)，但當?shù)胤康禺a市場仍舊是本地需求為主。

普洱有240萬常住人口，幾乎是版納的兩倍。普洱下轄1區(qū)9縣，2021年GDP總量1029.15億，本地市場規(guī)模比較大。雖然思茅區(qū)常住人口并不多，只有41.6萬人，比景洪市還要少23萬人，但普洱下轄9縣卻有不少人到思茅區(qū)安家置業(yè)，支撐了思茅區(qū)房價近幾年持續(xù)上漲。另外，普洱氣候溫暖，自然環(huán)境良好，前幾年房價又比版納低，近些年也逐漸開始吸引省外度假客戶落地。但隨著普洱市區(qū)房價反超版納，而且差距逐漸拉大，旅居客源可能又會轉移到房價更低、氣候更溫暖的版納。

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