“2022中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)”名單

*企業(yè)數(shù)據(jù)僅把房地產(chǎn)業(yè)務(wù)納入統(tǒng)計(jì)。

2.2 百?gòu)?qiáng)企業(yè)整體發(fā)展特點(diǎn)分析

（1）銷售額同比增長(zhǎng)3.9%，市場(chǎng)份額微降至49.9%

2021年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)精準(zhǔn)把握市場(chǎng)需求釋放節(jié)奏，上半年前置銷售節(jié)點(diǎn)加速推盤，下半年加大促銷力度和銷售渠道合作，加速回款，銷售總額、銷售面積分別達(dá)90802億元、56943萬平方米，同比增長(zhǎng)3.9%和1.6%。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入加速出清、優(yōu)勝劣汰的階段，百?gòu)?qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)份額小幅下滑。2021年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)市場(chǎng)份額為49.9%，較上年下降0.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，綜合實(shí)力TOP10企業(yè)銷售額市場(chǎng)份額為22.5%，較上年下降0.4個(gè)百分點(diǎn)。

（2）聚焦一二線城市強(qiáng)化深耕，因城施策把握市場(chǎng)主流需求

2021年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)繼續(xù)深耕重點(diǎn)城市，二線城市仍是主要銷售來源。從50家百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目銷售情況來看，一線城市受新房供應(yīng)規(guī)模加大，在旺盛需求的帶動(dòng)下市場(chǎng)成交規(guī)模增長(zhǎng)，銷售額占比小幅上升0.2個(gè)百分點(diǎn)至18.8%；二線城市占比為58.2%，仍是主要銷售來源；三四線城市銷售額占比23.0%。

2020年，2021年首改和改善需求仍對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成較大支撐，百?gòu)?qiáng)企業(yè)加大首置類產(chǎn)品的推出比例，支撐銷售業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)。從50家百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目各面積段產(chǎn)品的銷售額占比來看：90平米以下首置類產(chǎn)品的銷售額占比為17.4%、較上年提升0.8個(gè)百分點(diǎn)；90-140平米首改類產(chǎn)品銷售額占比達(dá)55.4%，較上年下降0.6個(gè)百分點(diǎn)。此外，百?gòu)?qiáng)企業(yè)追本溯源，回歸居住本質(zhì)，聚焦新產(chǎn)品及新技術(shù)，全方位滿足新時(shí)代“美好生活”需求。

（3）把握市場(chǎng)節(jié)奏加大推盤力度，順應(yīng)變化趨勢(shì)靈活調(diào)整營(yíng)銷

2021年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)順應(yīng)市場(chǎng)變化趨勢(shì)，在上半年加大推盤力度，市場(chǎng)活躍度較高，市場(chǎng)表現(xiàn)超預(yù)期；下半年受到調(diào)控政策等因素影響，房企推盤面積呈現(xiàn)較大波動(dòng)態(tài)勢(shì)。同時(shí)，百?gòu)?qiáng)企業(yè)緊跟市場(chǎng)形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整營(yíng)銷策略，通過提供特惠房源、打通線上+線下營(yíng)銷渠道、新技術(shù)應(yīng)用等多種方式，助力提升營(yíng)銷管理水平，提高項(xiàng)目去化率。

（4）盈利水平降至個(gè)位數(shù)，地價(jià)高企物業(yè)減值導(dǎo)致利潤(rùn)下行

2021年百?gòu)?qiáng)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入與凈利潤(rùn)保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)�？⒐ず徒Y(jié)轉(zhuǎn)穩(wěn)步增長(zhǎng)帶動(dòng)營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，百?gòu)?qiáng)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入均值達(dá)498.6億元，凈利潤(rùn)均值達(dá)56.2億元，分別同比增長(zhǎng)19.3%、0.4%，增速較上年增加1.6、減少1.5個(gè)百分點(diǎn)。由于營(yíng)業(yè)成本上漲，百?gòu)?qiáng)企業(yè)凈利潤(rùn)均值增速不及營(yíng)業(yè)收入均值增速，“增收不增利”現(xiàn)象持續(xù)。

2021年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)凈利潤(rùn)率、凈資產(chǎn)收益率均值分別為9.8%、8.1%，盈利能力繼續(xù)下降。受新冠疫情、房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)、各類成本居高不下等因素影響，百?gòu)?qiáng)企業(yè)凈利潤(rùn)率均值、凈資產(chǎn)收益率均值較上年分別下降2.2、1.8個(gè)百分點(diǎn)。

（5）行業(yè)進(jìn)入低利潤(rùn)時(shí)代，發(fā)揮綜合運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)提升效益

地價(jià)高企和房地產(chǎn)去金融化限制了房企盈利空間，行業(yè)長(zhǎng)期處于低利潤(rùn)時(shí)代。房企需調(diào)整經(jīng)營(yíng)方式，發(fā)揮綜合運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，適應(yīng)行業(yè)調(diào)整周期。當(dāng)前，多家高存貨、高周轉(zhuǎn)、高杠桿模式房企面臨流動(dòng)性危機(jī)，此種模式的弊端已經(jīng)顯現(xiàn)，房企需逐步改變經(jīng)營(yíng)模式，以適度杠桿、適量存貨、高效運(yùn)營(yíng)維持業(yè)務(wù)高彈性，以適應(yīng)極速分化的市場(chǎng)；同時(shí)適度發(fā)展輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，發(fā)揮運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，提升邊際效益。

（6）投資規(guī)模和強(qiáng)度雙降，布局更加聚焦重點(diǎn)城市

2021年住宅用地供應(yīng)明顯縮量，疊加政策調(diào)控和融資監(jiān)管顯效，全年百?gòu)?qiáng)企業(yè)投資規(guī)模明顯縮量。50家百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)全年拿地金額總量同比減少12.7%，其中招拍掛市場(chǎng)的拿地金額16804.8億元，占全國(guó)300城土地出讓金的29.4%，同比下降0.5個(gè)百分點(diǎn)。

百?gòu)?qiáng)企業(yè)聚焦重點(diǎn)城市，長(zhǎng)三角、粵港澳成為新增土儲(chǔ)的主要區(qū)域。具體來看，一二線城市仍是百?gòu)?qiáng)企業(yè)布局主戰(zhàn)場(chǎng)，50家百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)的新增土儲(chǔ)權(quán)益面積中六成位于一二線城市，其中一線城市占比7.1%，二線城市占比53.4%，一線、二線城市占比分別同比增長(zhǎng)2.4、6.6個(gè)百分點(diǎn)。從城市群占比來看，50家百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)五大城市群新增土儲(chǔ)權(quán)益面積合計(jì)占比為65.3%，較上年提升8.6個(gè)百分點(diǎn)。

（7）負(fù)債水平穩(wěn)中有降，債務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化

“三道紅線”提出后百?gòu)?qiáng)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)，通過提前償還債務(wù)、調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)等方式縮減債務(wù)規(guī)模，均值已經(jīng)基本合規(guī)。2021年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)在滿足經(jīng)營(yíng)需求的前提下調(diào)整債務(wù)規(guī)模及結(jié)構(gòu)，整體負(fù)債水平穩(wěn)中有降，三道紅線指標(biāo)均值得以進(jìn)一步優(yōu)化。百?gòu)?qiáng)企業(yè)剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率的均值分別為69.5%、77.1%，較上年分別下降0.6、3.6個(gè)百分點(diǎn)；現(xiàn)金短債比為1.6，較上年上升0.1，整體穩(wěn)中向好。

（8）融資收緊疊加償債高峰，抓政策窗口促回款拓渠道

2021年以來，中央持續(xù)強(qiáng)調(diào)落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，房地產(chǎn)金融監(jiān)管力度趨嚴(yán)，嚴(yán)查資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，嚴(yán)格執(zhí)行企業(yè)端“三道紅線”和銀行端“兩道紅線”，企業(yè)商票、拿地銷售比等指標(biāo)先后納入監(jiān)管。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍在低位運(yùn)行，企業(yè)銷售回款壓力不減，疊加融資端面臨一定限制，企業(yè)債務(wù)壓力進(jìn)一步加大。面對(duì)2022年償債高峰期，企業(yè)現(xiàn)金流面臨更大挑戰(zhàn)。為此，百?gòu)?qiáng)企業(yè)在加大營(yíng)銷回款力度的同時(shí)，應(yīng)緊抓政策窗口期，積極拓展新的融資渠道，通過并購(gòu)融資、綠色債券、ABS等方式補(bǔ)充資金。

（8）全方位積極回饋社會(huì)，全面履行企業(yè)公民責(zé)任

2021年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)積極依法納稅，納稅額保持穩(wěn)步增加的態(tài)勢(shì)。百?gòu)?qiáng)企業(yè)納稅額均值達(dá)60.2億元，同比增長(zhǎng)2.2%，其中稅金及附加均值為38.9億元，所得稅均值為21.3億元。同時(shí)，百?gòu)?qiáng)企業(yè)一方面積極響應(yīng)政府相關(guān)部門的號(hào)召，扎實(shí)推進(jìn)保障性租賃住房建設(shè)，另一方面積極回饋社會(huì)，加大公益捐款投入，為防汛搶險(xiǎn)和疫情防控提供資金支持。

（10）堅(jiān)持綠色可持續(xù)發(fā)展，推動(dòng)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)

首先，百?gòu)?qiáng)企業(yè)深入踐行可持續(xù)發(fā)展理念，運(yùn)用智慧科技及綠色環(huán)保等手段，積極探索綠色發(fā)展模式，推動(dòng)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)；其次，致力將新建項(xiàng)目按照國(guó)家綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)，并積極推動(dòng)新建項(xiàng)目和現(xiàn)有項(xiàng)目獲取綠色認(rèn)證；最后，打造綠色生活體系，助力綠色服務(wù)升級(jí)。

2.3 2022中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)TOP10研究

中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組在百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究的基礎(chǔ)上，基于對(duì)企業(yè)規(guī)模性、盈利性、成長(zhǎng)性等方面的深入研究，評(píng)價(jià)產(chǎn)生了2022中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)“綜合實(shí)力TOP10”、“規(guī)模性TOP10”、“盈利性TOP10”、“成長(zhǎng)性TOP10”、“穩(wěn)健性TOP10”、“融資能力TOP10”、“運(yùn)營(yíng)效率TOP10”、“年度社會(huì)責(zé)任感企業(yè)”和“年度扶貧標(biāo)桿企業(yè)”。

2021年，全國(guó)商品房市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)了超預(yù)期增長(zhǎng)，銷售規(guī)模再創(chuàng)歷史新高，綜合實(shí)力TOP10企業(yè)順應(yīng)市場(chǎng)變化，把握市場(chǎng)需求節(jié)奏，業(yè)績(jī)穩(wěn)步增長(zhǎng)，行業(yè)地位穩(wěn)固。

2021年，規(guī)模性TOP10企業(yè)持續(xù)優(yōu)化市場(chǎng)布局，緊抓熱點(diǎn)城市市場(chǎng)機(jī)遇實(shí)現(xiàn)銷售業(yè)績(jī)快速提升，同時(shí)通過并購(gòu)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)等方式，有效推動(dòng)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)�？焖贁U(kuò)張。

2021年，盈利性TOP10企業(yè)的利潤(rùn)水平穩(wěn)步提升，凈利潤(rùn)均值同比增長(zhǎng)2.8%至260.9億元，是同期百?gòu)?qiáng)企業(yè)凈利潤(rùn)均值的4.6倍，增速高于百?gòu)?qiáng)企業(yè)2.4個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，盈利性TOP10企業(yè)擁有較好盈利質(zhì)量，凈利率均值為15.1%，高出百?gòu)?qiáng)企業(yè)均值5.3個(gè)百分點(diǎn)。盈利性TOP10企業(yè)通過加強(qiáng)區(qū)域深耕、發(fā)揮融資優(yōu)勢(shì)、加強(qiáng)成本管控等方式降本增效，提升盈利水平。

2021年，成長(zhǎng)性TOP10企業(yè)銷售額均值增長(zhǎng)率為17.9%，營(yíng)業(yè)收入均值增長(zhǎng)率達(dá)27.6%，超過同期百?gòu)?qiáng)企業(yè)均值14.0、8.3個(gè)百分點(diǎn)，成長(zhǎng)性TOP10企業(yè)精準(zhǔn)把握市場(chǎng)發(fā)展節(jié)奏，精準(zhǔn)獲取優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)，暢通融資渠道，為未來發(fā)展注入強(qiáng)勁動(dòng)力。同時(shí)，成長(zhǎng)性TOP10企業(yè)穩(wěn)步推進(jìn)產(chǎn)品研發(fā)創(chuàng)新工作，持續(xù)深化品質(zhì)管控，加強(qiáng)組織和成本管控，提升經(jīng)營(yíng)效益。

2021年，穩(wěn)健性TOP10企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率均值為72.3%，低于同期百?gòu)?qiáng)企業(yè)均值2.8個(gè)百分點(diǎn)，杠桿率低于行業(yè)平均水平；穩(wěn)健性TOP10企業(yè)在2021年的現(xiàn)金短債比均值為1.8，顯著高于同期百?gòu)?qiáng)企業(yè)平均水平，短期償債能力較強(qiáng)。

2021年，在融資環(huán)境持續(xù)趨嚴(yán)趨緊的背景之下，融資能力TOP10企業(yè)憑借一貫的財(cái)務(wù)穩(wěn)健性與較低的信用風(fēng)險(xiǎn)，以較低成本持續(xù)獲得資金支持，堅(jiān)持探索新型融資渠道，為企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展提供強(qiáng)有力保障的同時(shí)，也為提升行業(yè)信用貢獻(xiàn)了力量。

2021年，運(yùn)營(yíng)效率TOP10企業(yè)不斷優(yōu)化組織架構(gòu)，提升運(yùn)營(yíng)效率，同時(shí)把握市場(chǎng)主流需求，利用線上平臺(tái)和科技手段加快周轉(zhuǎn)，提升企業(yè)經(jīng)營(yíng)效率。

2021年，年度社會(huì)責(zé)任感企業(yè)積極履行納稅義務(wù)，投身社會(huì)公益活動(dòng)，聚焦保障房建設(shè)、公益捐款和抗擊疫情等多領(lǐng)域開展公益活動(dòng)，同時(shí)踐行綠色可持性發(fā)展理念，全方位回饋社會(huì)。

黨中央、國(guó)務(wù)院將扶貧工作列為一項(xiàng)重要工作戰(zhàn)略部署。2021年百?gòu)?qiáng)企業(yè)積極響應(yīng)黨和政府號(hào)召，踴躍參與精準(zhǔn)扶貧，帶動(dòng)被幫扶對(duì)象脫貧，獲得了社會(huì)各界的認(rèn)可和肯定。

結(jié)語

2021年以來，“房住不炒”和“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的主基調(diào)保持不變，房地產(chǎn)貸款集中管理制度嚴(yán)格落實(shí)，降負(fù)債、降杠桿、加速回款成為房企經(jīng)營(yíng)的主旋律。在此背景下，百?gòu)?qiáng)企業(yè)已然意識(shí)到“規(guī)模不再是萬金油”，唯有在保證財(cái)務(wù)安全性和經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健性的基礎(chǔ)上，才能現(xiàn)高質(zhì)量的發(fā)展。長(zhǎng)風(fēng)破浪會(huì)有時(shí)，直掛云帆濟(jì)滄海。中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入調(diào)整通道，過去“高周轉(zhuǎn)、短平快”的發(fā)展模式亟需轉(zhuǎn)變，未來應(yīng)踔厲奮發(fā)，高舉精細(xì)化運(yùn)營(yíng)管理的大旗，方能行穩(wěn)致遠(yuǎn)看到“隧道盡頭的光”。

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