中指院發(fā)布2022中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告

“2022中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)”名單


*企業(yè)數(shù)據(jù)僅把房地產(chǎn)業(yè)務(wù)納入統(tǒng)計(jì)。

2.2  百?gòu)?qiáng)企業(yè)整體發(fā)展特點(diǎn)分析

(1)銷售額同比增長(zhǎng)3.9%,市場(chǎng)份額微降至49.9%

2021年,百?gòu)?qiáng)企業(yè)精準(zhǔn)把握市場(chǎng)需求釋放節(jié)奏,上半年前置銷售節(jié)點(diǎn)加速推盤,下半年加大促銷力度和銷售渠道合作,加速回款,銷售總額、銷售面積分別達(dá)90802億元、56943萬平方米,同比增長(zhǎng)3.9%和1.6%。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入加速出清、優(yōu)勝劣汰的階段,百?gòu)?qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)份額小幅下滑。2021年,百?gòu)?qiáng)企業(yè)市場(chǎng)份額為49.9%,較上年下降0.4個(gè)百分點(diǎn)。其中,綜合實(shí)力TOP10企業(yè)銷售額市場(chǎng)份額為22.5%,較上年下降0.4個(gè)百分點(diǎn)。

(2)聚焦一二線城市強(qiáng)化深耕,因城施策把握市場(chǎng)主流需求

2021年,百?gòu)?qiáng)企業(yè)繼續(xù)深耕重點(diǎn)城市,二線城市仍是主要銷售來源。從50家百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目銷售情況來看,一線城市受新房供應(yīng)規(guī)模加大,在旺盛需求的帶動(dòng)下市場(chǎng)成交規(guī)模增長(zhǎng),銷售額占比小幅上升0.2個(gè)百分點(diǎn)至18.8%;二線城市占比為58.2%,仍是主要銷售來源;三四線城市銷售額占比23.0%。

2020年,2021年首改和改善需求仍對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成較大支撐,百?gòu)?qiáng)企業(yè)加大首置類產(chǎn)品的推出比例,支撐銷售業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)。從50家百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目各面積段產(chǎn)品的銷售額占比來看:90平米以下首置類產(chǎn)品的銷售額占比為17.4%、較上年提升0.8個(gè)百分點(diǎn);90-140平米首改類產(chǎn)品銷售額占比達(dá)55.4%,較上年下降0.6個(gè)百分點(diǎn)。此外,百?gòu)?qiáng)企業(yè)追本溯源,回歸居住本質(zhì),聚焦新產(chǎn)品及新技術(shù),全方位滿足新時(shí)代“美好生活”需求。

(3)把握市場(chǎng)節(jié)奏加大推盤力度,順應(yīng)變化趨勢(shì)靈活調(diào)整營(yíng)銷

2021年,百?gòu)?qiáng)企業(yè)順應(yīng)市場(chǎng)變化趨勢(shì),在上半年加大推盤力度,市場(chǎng)活躍度較高,市場(chǎng)表現(xiàn)超預(yù)期;下半年受到調(diào)控政策等因素影響,房企推盤面積呈現(xiàn)較大波動(dòng)態(tài)勢(shì)。同時(shí),百?gòu)?qiáng)企業(yè)緊跟市場(chǎng)形勢(shì),適時(shí)調(diào)整營(yíng)銷策略,通過提供特惠房源、打通線上+線下營(yíng)銷渠道、新技術(shù)應(yīng)用等多種方式,助力提升營(yíng)銷管理水平,提高項(xiàng)目去化率。

(4)盈利水平降至個(gè)位數(shù),地價(jià)高企物業(yè)減值導(dǎo)致利潤(rùn)下行

2021年百?gòu)?qiáng)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入與凈利潤(rùn)保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)?⒐ず徒Y(jié)轉(zhuǎn)穩(wěn)步增長(zhǎng)帶動(dòng)營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì),百?gòu)?qiáng)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入均值達(dá)498.6億元,凈利潤(rùn)均值達(dá)56.2億元,分別同比增長(zhǎng)19.3%、0.4%,增速較上年增加1.6、減少1.5個(gè)百分點(diǎn)。由于營(yíng)業(yè)成本上漲,百?gòu)?qiáng)企業(yè)凈利潤(rùn)均值增速不及營(yíng)業(yè)收入均值增速,“增收不增利”現(xiàn)象持續(xù)。

2021年,百?gòu)?qiáng)企業(yè)凈利潤(rùn)率、凈資產(chǎn)收益率均值分別為9.8%、8.1%,盈利能力繼續(xù)下降。受新冠疫情、房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)、各類成本居高不下等因素影響,百?gòu)?qiáng)企業(yè)凈利潤(rùn)率均值、凈資產(chǎn)收益率均值較上年分別下降2.2、1.8個(gè)百分點(diǎn)。

(5)行業(yè)進(jìn)入低利潤(rùn)時(shí)代,發(fā)揮綜合運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)提升效益

地價(jià)高企和房地產(chǎn)去金融化限制了房企盈利空間,行業(yè)長(zhǎng)期處于低利潤(rùn)時(shí)代。房企需調(diào)整經(jīng)營(yíng)方式,發(fā)揮綜合運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì),適應(yīng)行業(yè)調(diào)整周期。當(dāng)前,多家高存貨、高周轉(zhuǎn)、高杠桿模式房企面臨流動(dòng)性危機(jī),此種模式的弊端已經(jīng)顯現(xiàn),房企需逐步改變經(jīng)營(yíng)模式,以適度杠桿、適量存貨、高效運(yùn)營(yíng)維持業(yè)務(wù)高彈性,以適應(yīng)極速分化的市場(chǎng);同時(shí)適度發(fā)展輕資產(chǎn)業(yè)務(wù),發(fā)揮運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì),提升邊際效益。

(6)投資規(guī)模和強(qiáng)度雙降,布局更加聚焦重點(diǎn)城市

2021年住宅用地供應(yīng)明顯縮量,疊加政策調(diào)控和融資監(jiān)管顯效,全年百?gòu)?qiáng)企業(yè)投資規(guī)模明顯縮量。50家百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)全年拿地金額總量同比減少12.7%,其中招拍掛市場(chǎng)的拿地金額16804.8億元,占全國(guó)300城土地出讓金的29.4%,同比下降0.5個(gè)百分點(diǎn)。

百?gòu)?qiáng)企業(yè)聚焦重點(diǎn)城市,長(zhǎng)三角、粵港澳成為新增土儲(chǔ)的主要區(qū)域。具體來看,一二線城市仍是百?gòu)?qiáng)企業(yè)布局主戰(zhàn)場(chǎng),50家百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)的新增土儲(chǔ)權(quán)益面積中六成位于一二線城市,其中一線城市占比7.1%,二線城市占比53.4%,一線、二線城市占比分別同比增長(zhǎng)2.4、6.6個(gè)百分點(diǎn)。從城市群占比來看,50家百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)五大城市群新增土儲(chǔ)權(quán)益面積合計(jì)占比為65.3%,較上年提升8.6個(gè)百分點(diǎn)。

(7)負(fù)債水平穩(wěn)中有降,債務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化

“三道紅線”提出后百?gòu)?qiáng)企業(yè)積極應(yīng)對(duì),通過提前償還債務(wù)、調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)等方式縮減債務(wù)規(guī)模,均值已經(jīng)基本合規(guī)。2021年,百?gòu)?qiáng)企業(yè)在滿足經(jīng)營(yíng)需求的前提下調(diào)整債務(wù)規(guī)模及結(jié)構(gòu),整體負(fù)債水平穩(wěn)中有降,三道紅線指標(biāo)均值得以進(jìn)一步優(yōu)化。百?gòu)?qiáng)企業(yè)剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率的均值分別為69.5%、77.1%,較上年分別下降0.6、3.6個(gè)百分點(diǎn);現(xiàn)金短債比為1.6,較上年上升0.1,整體穩(wěn)中向好。

(8)融資收緊疊加償債高峰,抓政策窗口促回款拓渠道

2021年以來,中央持續(xù)強(qiáng)調(diào)落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制,實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度,房地產(chǎn)金融監(jiān)管力度趨嚴(yán),嚴(yán)查資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng),嚴(yán)格執(zhí)行企業(yè)端“三道紅線”和銀行端“兩道紅線”,企業(yè)商票、拿地銷售比等指標(biāo)先后納入監(jiān)管。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍在低位運(yùn)行,企業(yè)銷售回款壓力不減,疊加融資端面臨一定限制,企業(yè)債務(wù)壓力進(jìn)一步加大。面對(duì)2022年償債高峰期,企業(yè)現(xiàn)金流面臨更大挑戰(zhàn)。為此,百?gòu)?qiáng)企業(yè)在加大營(yíng)銷回款力度的同時(shí),應(yīng)緊抓政策窗口期,積極拓展新的融資渠道,通過并購(gòu)融資、綠色債券、ABS等方式補(bǔ)充資金。

(8)全方位積極回饋社會(huì),全面履行企業(yè)公民責(zé)任

2021年,百?gòu)?qiáng)企業(yè)積極依法納稅,納稅額保持穩(wěn)步增加的態(tài)勢(shì)。百?gòu)?qiáng)企業(yè)納稅額均值達(dá)60.2億元,同比增長(zhǎng)2.2%,其中稅金及附加均值為38.9億元,所得稅均值為21.3億元。同時(shí),百?gòu)?qiáng)企業(yè)一方面積極響應(yīng)政府相關(guān)部門的號(hào)召,扎實(shí)推進(jìn)保障性租賃住房建設(shè),另一方面積極回饋社會(huì),加大公益捐款投入,為防汛搶險(xiǎn)和疫情防控提供資金支持。

(10)堅(jiān)持綠色可持續(xù)發(fā)展,推動(dòng)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)

首先,百?gòu)?qiáng)企業(yè)深入踐行可持續(xù)發(fā)展理念,運(yùn)用智慧科技及綠色環(huán)保等手段,積極探索綠色發(fā)展模式,推動(dòng)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí);其次,致力將新建項(xiàng)目按照國(guó)家綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)開發(fā),并積極推動(dòng)新建項(xiàng)目和現(xiàn)有項(xiàng)目獲取綠色認(rèn)證;最后,打造綠色生活體系,助力綠色服務(wù)升級(jí)。

2.3  2022中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)TOP10研究

中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組在百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究的基礎(chǔ)上,基于對(duì)企業(yè)規(guī)模性、盈利性、成長(zhǎng)性等方面的深入研究,評(píng)價(jià)產(chǎn)生了2022中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)“綜合實(shí)力TOP10”、“規(guī)模性TOP10”、“盈利性TOP10”、“成長(zhǎng)性TOP10”、“穩(wěn)健性TOP10”、“融資能力TOP10”、“運(yùn)營(yíng)效率TOP10”、“年度社會(huì)責(zé)任感企業(yè)”和“年度扶貧標(biāo)桿企業(yè)”。

2021年,全國(guó)商品房市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)了超預(yù)期增長(zhǎng),銷售規(guī)模再創(chuàng)歷史新高,綜合實(shí)力TOP10企業(yè)順應(yīng)市場(chǎng)變化,把握市場(chǎng)需求節(jié)奏,業(yè)績(jī)穩(wěn)步增長(zhǎng),行業(yè)地位穩(wěn)固。

2021年,規(guī)模性TOP10企業(yè)持續(xù)優(yōu)化市場(chǎng)布局,緊抓熱點(diǎn)城市市場(chǎng)機(jī)遇實(shí)現(xiàn)銷售業(yè)績(jī)快速提升,同時(shí)通過并購(gòu)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)等方式,有效推動(dòng)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)?焖贁U(kuò)張。

2021年,盈利性TOP10企業(yè)的利潤(rùn)水平穩(wěn)步提升,凈利潤(rùn)均值同比增長(zhǎng)2.8%至260.9億元,是同期百?gòu)?qiáng)企業(yè)凈利潤(rùn)均值的4.6倍,增速高于百?gòu)?qiáng)企業(yè)2.4個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí),盈利性TOP10企業(yè)擁有較好盈利質(zhì)量,凈利率均值為15.1%,高出百?gòu)?qiáng)企業(yè)均值5.3個(gè)百分點(diǎn)。盈利性TOP10企業(yè)通過加強(qiáng)區(qū)域深耕、發(fā)揮融資優(yōu)勢(shì)、加強(qiáng)成本管控等方式降本增效,提升盈利水平。

2021年,成長(zhǎng)性TOP10企業(yè)銷售額均值增長(zhǎng)率為17.9%,營(yíng)業(yè)收入均值增長(zhǎng)率達(dá)27.6%,超過同期百?gòu)?qiáng)企業(yè)均值14.0、8.3個(gè)百分點(diǎn),成長(zhǎng)性TOP10企業(yè)精準(zhǔn)把握市場(chǎng)發(fā)展節(jié)奏,精準(zhǔn)獲取優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ),暢通融資渠道,為未來發(fā)展注入強(qiáng)勁動(dòng)力。同時(shí),成長(zhǎng)性TOP10企業(yè)穩(wěn)步推進(jìn)產(chǎn)品研發(fā)創(chuàng)新工作,持續(xù)深化品質(zhì)管控,加強(qiáng)組織和成本管控,提升經(jīng)營(yíng)效益。

2021年,穩(wěn)健性TOP10企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率均值為72.3%,低于同期百?gòu)?qiáng)企業(yè)均值2.8個(gè)百分點(diǎn),杠桿率低于行業(yè)平均水平;穩(wěn)健性TOP10企業(yè)在2021年的現(xiàn)金短債比均值為1.8,顯著高于同期百?gòu)?qiáng)企業(yè)平均水平,短期償債能力較強(qiáng)。

2021年,在融資環(huán)境持續(xù)趨嚴(yán)趨緊的背景之下,融資能力TOP10企業(yè)憑借一貫的財(cái)務(wù)穩(wěn)健性與較低的信用風(fēng)險(xiǎn),以較低成本持續(xù)獲得資金支持,堅(jiān)持探索新型融資渠道,為企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展提供強(qiáng)有力保障的同時(shí),也為提升行業(yè)信用貢獻(xiàn)了力量。

2021年,運(yùn)營(yíng)效率TOP10企業(yè)不斷優(yōu)化組織架構(gòu),提升運(yùn)營(yíng)效率,同時(shí)把握市場(chǎng)主流需求,利用線上平臺(tái)和科技手段加快周轉(zhuǎn),提升企業(yè)經(jīng)營(yíng)效率。

2021年,年度社會(huì)責(zé)任感企業(yè)積極履行納稅義務(wù),投身社會(huì)公益活動(dòng),聚焦保障房建設(shè)、公益捐款和抗擊疫情等多領(lǐng)域開展公益活動(dòng),同時(shí)踐行綠色可持性發(fā)展理念,全方位回饋社會(huì)。

黨中央、國(guó)務(wù)院將扶貧工作列為一項(xiàng)重要工作戰(zhàn)略部署。2021年百?gòu)?qiáng)企業(yè)積極響應(yīng)黨和政府號(hào)召,踴躍參與精準(zhǔn)扶貧,帶動(dòng)被幫扶對(duì)象脫貧,獲得了社會(huì)各界的認(rèn)可和肯定。

結(jié)語

2021年以來,“房住不炒”和“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的主基調(diào)保持不變,房地產(chǎn)貸款集中管理制度嚴(yán)格落實(shí),降負(fù)債、降杠桿、加速回款成為房企經(jīng)營(yíng)的主旋律。在此背景下,百?gòu)?qiáng)企業(yè)已然意識(shí)到“規(guī)模不再是萬金油”,唯有在保證財(cái)務(wù)安全性和經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健性的基礎(chǔ)上,才能現(xiàn)高質(zhì)量的發(fā)展。長(zhǎng)風(fēng)破浪會(huì)有時(shí),直掛云帆濟(jì)滄海。中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入調(diào)整通道,過去“高周轉(zhuǎn)、短平快”的發(fā)展模式亟需轉(zhuǎn)變,未來應(yīng)踔厲奮發(fā),高舉精細(xì)化運(yùn)營(yíng)管理的大旗,方能行穩(wěn)致遠(yuǎn)看到“隧道盡頭的光”。

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