從年初至今，關(guān)于樓市維穩(wěn)、提振市場信心的利好政策已經(jīng)是層出不窮，高層針對幫助房企維穩(wěn)、因城施策支持剛性和改善住房需求等方面密集發(fā)聲。而在鄭州起頭之后，全國多個城市已經(jīng)放寬了限購政策。
來到4月16日，昆明市跟進發(fā)布了《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預期工作的意見》，提出8大項共25條措施穩(wěn)定樓市，尤其強調(diào)降低二套房首付比例。
政策端利好跌出，顯然已經(jīng)到了剛需和改善型居住需求可以釋放的時候，只不過就目前昆明的情況看，由于市場分化、房企爆雷等因素，導致此時的購房者變得既迷茫又謹慎。
“不上不下”的昆明中產(chǎn)陷入僵局
去年下半年以來昆明市場分化明顯，從克而瑞今年一季度的成交數(shù)據(jù)也能看出，昆明樓市自住需求的兩個大頭——剛需和改善成交量大增，其中改善尤其是高改類型的項目層出不窮。
這些當紅的高改項目多數(shù)具有三大特征：地段好、產(chǎn)品新、開發(fā)商實力強（央企國企為主）。如朝朝暮暮、金茂府、萬科京江隱翠、美的北京路一號等。
但一個值得注意的現(xiàn)象是，改善類項目成交相對集中于總價400萬以上的高改段，200萬—400萬中間層的改善類產(chǎn)品市場規(guī)模較小。
簡單來說就是，今年一季度剛需盤賣得不錯，豪宅賣得也不錯，但偏中端的普通改善產(chǎn)品成交情況則相對不太景氣。
2019Q1至2022Q1樓市各面積段成交情況（圖源克而瑞）
之所以會出現(xiàn)這種現(xiàn)象，一方面是因為高端項目的產(chǎn)品設(shè)計以高總價大戶型為主流，而改善類中端產(chǎn)品的供應(yīng)很少。
另一方面，對于昆明中產(chǎn)來說，剛需盤滿足不了改善居住環(huán)境的需求，他們的資金實力又夠不到400萬起步的豪宅門檻，因此陷入了“不上不下”的尷尬局面。
更關(guān)鍵的是，現(xiàn)在房企大面積出現(xiàn)爆雷，導致購房者對于房企和期房都失去了信心，尤其作為并沒有剛性居住需求的中產(chǎn)來說，反而更傾向于采取觀望態(tài)度或改買二手房。
平心而論，期房爛尾確實是一個普通家庭難以承受的災(zāi)難，但出于保守謹慎而選擇年代久遠、設(shè)施陳舊的二手房，很多情況下其實很難滿足改善居住環(huán)境的需求。
那么昆明中產(chǎn)或者說改善購房群體的出路到底在哪？
其實如果我們細分來看，目前房企的信用和口碑并沒有一邊倒。像萬科、龍湖等少數(shù)優(yōu)秀房企的樓盤，以及一眾央企、國企開發(fā)的樓盤，依然有很好的市場反響。
在剛剛過去的五一假期里，許多央企國企開發(fā)的項目都收獲了不錯的到訪和成交數(shù)據(jù)。
比如本土國企云南建投在滇池度假區(qū)開發(fā)的朝朝暮暮，整個五一售樓部都忙得不可開交，即便已經(jīng)到了收假后，案場看房客戶依然是絡(luò)繹不絕。
朝朝暮暮五一期間現(xiàn)場和宣傳海報
云南建投作為省內(nèi)第一家收入超千億的省屬國企，在本土影響力巨大。多年來建投集團業(yè)務(wù)已經(jīng)覆蓋20多個國家和地區(qū)，不僅開發(fā)的項目有口皆碑，在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、保障民生、爛尾樓整治等多個方面也都彰顯了國企的社會責任和擔當。
而之所以朝朝暮暮持續(xù)受到購房者關(guān)注，除了有云南建投的品牌背書之外，更重要的朝朝暮暮在產(chǎn)品規(guī)劃上的嗅覺也很敏銳，注意到了昆明中間層“不上不下”的痛點。
該項目近期推出的126平米、142平米“小”豪宅，讓普通改善購房群體能夠以較低的代價獲得入住豪宅的機會，昆明中產(chǎn)改善居住的最大痛點迎刃而解。
這個豪宅項目嗅到了分化市場中的機會
2021年9月19日，云南建投·朝朝暮暮首次開盤。根據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)，朝朝暮暮首開128套房源，開盤去化69套，成交均價約20351元/㎡，去化率約53%。在觀望情緒嚴重的樓市橫盤期拿下這樣的首開數(shù)據(jù)，可見昆明購房者依然很認可建投這塊金字招牌。
朝朝暮暮效果圖
朝朝暮暮過去推向市場的都是200㎡以上的大平層戶型，參照其開盤的成交均價，以前在朝朝暮暮買套房至少都是400萬起步。
而就在近日，朝朝暮暮再次對外宣布，將加推建面約126-142㎡的超值戶型，這無疑是將豪宅的購房門檻幾乎降低了一半，而且門檻雖然降低，豪宅該享有的配套卻并不縮水。
朝朝暮暮到底有多壕？
作為豪宅項目，朝朝暮暮社區(qū)內(nèi)配置了泳池、健身房、會所、業(yè)主食堂等高品質(zhì)生活配套，也設(shè)計了豐富的公共空間。
在整個項目的中央，9棟南側(cè)的位置，朝朝暮暮通過垂直高差手法打造了大面積下沉式廣場。
云南建投·朝朝暮暮下沉廣場效果圖
在下沉廣場中，項目設(shè)置了美食休閑和運動休憩兩大功能分區(qū)，圍繞這些功能，一個有溫度的社區(qū)生活徐徐展開。
首先是別出心裁的業(yè)主食堂和私宴廳：
俗話說“民以食為天”，在當下的快節(jié)奏都市生活中，真正能騰出時間做飯的家庭其實已經(jīng)不多。
朝朝暮暮聘請星級廚師經(jīng)營業(yè)主食堂（示意圖）
朝朝暮暮在公共空間的打造上選擇另辟蹊徑，打造24小時營業(yè)的業(yè)主食堂，讓業(yè)主解放雙手，一日三餐都能享受健康美食。
除了食堂之外，下沉廣場中也為業(yè)主打造了提供定制化接待服務(wù)的星級私宴廳。
示意圖
其次是高標準的社區(qū)配套：
泳池可以說是高端項目標配，朝朝暮暮以高標準的系統(tǒng)打造恒溫泳池，為業(yè)主提供卸下疲憊，放松身心的最好選擇。
示意圖
完備的運動器械，明亮寬敞的運動空間，朝朝暮暮精心打造健身房，且針對業(yè)主免費開放。
示意圖
另外還有多功能區(qū)，可提供棋牌室等多種設(shè)施，讓各年齡段業(yè)主都能找到自己喜愛的休閑娛樂項目。
示意圖
在昆明以往的高端樓盤中，擁有下沉廣場的并不少，但朝朝暮暮通過業(yè)主食堂、私宴廳等設(shè)施，將屬于“家”的這份歸屬感融入到社區(qū)配套中，成功營造出有溫度的社區(qū)生活，這一點在當代冰冷而又機械化的都市生活中非常難得。
除了下沉廣場之外，項目的架空層也對社區(qū)整體居住氛圍的營造起到了關(guān)鍵作用。
云南建投·朝朝暮暮樓棟布局圖
項目的10棟住宅樓都采取了底層架空的結(jié)構(gòu)，利用這10個架空層，項目費盡心力打造各種主題空間，極大地豐富了業(yè)主公共活動內(nèi)容，也讓整個社區(qū)變得更有歸屬感。
1棟架空層設(shè)置為休閑區(qū)、棋文化區(qū)、書法間，為業(yè)主提供社區(qū)聚會、生日趴、好友聚會、臨時工作臺、周末對應(yīng)放送等場所，足以充當“第二會客廳”。
云南建投·朝朝暮暮茶歇區(qū)效果圖
2棟架空層設(shè)置為兒童娛樂區(qū)，配置了閱讀區(qū)、手工手繪區(qū)，為小業(yè)主提供培養(yǎng)動手能力、結(jié)識同伴、肆意玩耍的空間。
云南建投·朝朝暮暮兒童區(qū)效果圖
5棟架空層設(shè)置了射擊體驗館、棋牌區(qū)、桌球區(qū)、乒乓球、桌游區(qū)，為社區(qū)年輕人提供知識充電、周末聚會的空間。
示意圖
6棟為老年人娛樂區(qū)加休閑區(qū)，配置音樂品鑒室、棋牌對弈區(qū)、書法交流區(qū)，為社區(qū)耄宿打造老有所樂的晚年生活。
9棟架空層設(shè)置為藝術(shù)展覽館，物業(yè)會根據(jù)業(yè)主喜好，定期引入商家進行圈層品鑒會活動，為業(yè)主提供才藝交流、互動的平臺。
云南建投·朝朝暮暮藝術(shù)展覽館圖
另外，小區(qū)內(nèi)還配備了業(yè)主私享酒店、專屬發(fā)藝工作室、小型超市等功能配套，為業(yè)主提供全方位生活服務(wù)。
社區(qū)會所意境圖
可以看到，像朝朝暮暮這樣一個高定位、高配置的項目，以往是不會出現(xiàn)在普通改善購房者的“購物車”里的。
但也正是由于市場分化和中產(chǎn)陷入尷尬，嗅覺敏銳的建投才順勢選擇了放低門檻的入市策略，降低門檻后，豪宅社區(qū)和高端配套對于昆明中產(chǎn)來說也變得不再高不可攀。
每一次路過朝朝暮暮，施工現(xiàn)場都是熱火朝天，建設(shè)進度也都有肉眼可見的變化。有云南建投作為項目信用背書，昆明人對于朝朝暮暮的交付問題也大可以放寬心。
朝朝暮暮施工近況
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