庫存嚴(yán)重，消化周期長期維持在10年以上的昆明商業(yè)物業(yè)，去年發(fā)生了一個被人忽視的重要變化——供求狀況逆轉(zhuǎn)，全年銷售面積超過供應(yīng)面積，去化周期開始緩慢縮短。今年以來，這一趨勢仍舊繼續(xù)保持，1-4月銷售面積已大幅度超過新增供應(yīng)，去化周期縮短到113個月，仍舊任重道遠(yuǎn)。
2021年昆明商業(yè)銷售量超過供應(yīng)量，價格也明顯下跌（克而瑞統(tǒng)計）
昆明商業(yè)庫存到底有多少呢？根據(jù)銳理數(shù)據(jù)、克而瑞等機(jī)構(gòu)多年的統(tǒng)計，至少自2017年以來，昆明商業(yè)庫存的面積就一直維持在至少500萬平米以上，去化周期也基本在10年左右徘徊。
根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，截至去年底，昆明商業(yè)庫存的面積為575萬平方米，去化周期為128個月，超過10年。到上個月，昆明商業(yè)庫存略有下降，有540萬平方米，去化周期縮短為113個月，約9年半。
4月份540萬平米的商業(yè)庫存已經(jīng)是兩年來的最低點
事實上，2020年8月昆明商業(yè)庫存曾經(jīng)攀升到595萬平米，由于當(dāng)月銷售又比較差，按照當(dāng)月銷售速度計算的昆明商業(yè)去化周期曾高達(dá)183個月。
昆明市商品住宅的庫存以及去化周期，是從去年下半年才開始明顯上升的，去年11月庫存曾經(jīng)超過800萬平米，而在2020年，昆明住宅庫存最低時才300萬平米，2019年更少，只有200多萬平米。可是昆明商業(yè)的庫存卻多年高居不下，2017年當(dāng)年底的庫存就有555萬平米，之后幾年就一直沒有低于550萬平米。
如果按月來算，上個月昆明540萬平方米的商業(yè)庫存，已經(jīng)算是自2019年9月以來的最低值。
昆明商業(yè)庫存長期居高不下，是因為供應(yīng)量太大嗎？
統(tǒng)計顯示，在去年以前，昆明商業(yè)新增供應(yīng)確實比較多，2019年新增的商業(yè)面積達(dá)120萬平方米，2020年也有103.5萬平米，可是去年就銳減到47.16萬平米，供應(yīng)量減半，但去化周期卻并沒有因此明顯縮短，原因就在于前期供應(yīng)量太大，而銷售量卻多年維持在每年五六十萬平米的水平，只有這兩年新增供應(yīng)的一半多，造成大量積壓。
實體商業(yè)不景氣是昆明商業(yè)去化慢、價格下跌的主要原因
觀察最近5年昆明商業(yè)物業(yè)銷售量，就會發(fā)現(xiàn)盡管實體商業(yè)困難重重，投資商鋪風(fēng)險加大，但近些年商業(yè)物業(yè)銷售面積其實相對保持穩(wěn)定。來自克而瑞的數(shù)據(jù)表明，從2017年到2021年的5年間，昆明商業(yè)物業(yè)每年的銷售面積至少都在50萬平米以上，即便去年住宅銷售下滑，商業(yè)銷售量卻仍舊有53.69萬平米，甚至比2019年的50.91萬平米還要多。按月來算，過去5年昆明商業(yè)銷售面積平均每月去化至少4萬平米，去年是4.47萬平米/月。
今年1-4月昆明商業(yè)銷售面積有16.54萬平米，平均每月也在4萬平米以上。
由此可見，雖然過去幾年昆明住宅市場銷售狀況像坐了過山車，波峰波谷變動極大，去年下半年以后住宅市場表現(xiàn)糟糕，可是昆明商業(yè)銷售仍舊穩(wěn)穩(wěn)地平均每個月成交至少4萬平米。在過去5年間，昆明商業(yè)物業(yè)銷售最好的年份也不過月銷5.75萬平米（2020年），最差也最少要賣4萬平米/月。
因為商業(yè)物業(yè)去化速度穩(wěn)定，實際上去年昆明商業(yè)物業(yè)的供求狀況就已經(jīng)逆轉(zhuǎn)，全年新增供應(yīng)量比銷量少了6.5萬平米。今年1-4月，新增供應(yīng)（7.04萬平米）還不到銷量（16.54萬平米）的一半。
由于昆明商業(yè)去化速度已經(jīng)多年穩(wěn)定在平均每月4萬平米以上，而新增供應(yīng)由于開發(fā)體量大幅度下降，接下來還會繼續(xù)萎縮，因此未來很長時間內(nèi)昆明商業(yè)供求將一直維持銷量大于供應(yīng)的局面，庫存量將穩(wěn)步下降，但因為前期庫存太多，預(yù)計去化周期只能緩慢縮短。
過去一年昆明商業(yè)價格走勢，已大幅度低于2年前
為什么現(xiàn)在實體商業(yè)不景氣，昆明商業(yè)的銷售量卻常年保持相對穩(wěn)定呢？奧妙在于昆明商業(yè)物業(yè)的銷售價格在不斷下降，2017年昆明主城商業(yè)銷售均價還高達(dá)2.2萬/平米，2018到2020年就下降到1.6萬每平米，去年則進(jìn)一步下降到1.36萬。今年1-4月大概只有1.1-1.2萬每平米，其中4月份賣了6.6萬平米，平均單價只有8576元。和2018年2.2萬的價格比，足足下降了60%還多。
可見，昆明商業(yè)物業(yè)近些年之所以出人意料地保持相對穩(wěn)定的銷量，關(guān)鍵因素是開發(fā)商以價換量，用比住宅還低的價格，換得了還算穩(wěn)定的銷售量。
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