對(duì)很多置業(yè)者來(lái)說(shuō)，“焦慮”已成為大部分生活常態(tài)。怕還沒(méi)買(mǎi)的房漲價(jià)，怕剛買(mǎi)的房降價(jià)，怕項(xiàng)目停工無(wú)法交房，又怕交房以后貨不對(duì)版......總之，無(wú)論哪個(gè)階段，神經(jīng)隨時(shí)都得保持高度緊繃。
近期，部分媒體以“藝城在建工程抵押”為題進(jìn)行了相關(guān)報(bào)道。渲染之下，引得不明真相的置業(yè)者顧慮和疑惑愈深。今天我們就借這個(gè)話題展開(kāi)，來(lái)說(shuō)說(shuō)到底什么是在建工程抵押，以及這樣的房子能不能買(mǎi)。
多家媒體報(bào)道藝城在建工程抵押
“在建工程抵押是常見(jiàn)融資行為，
不應(yīng)該當(dāng)成風(fēng)險(xiǎn)判斷標(biāo)準(zhǔn)”
一個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)往往需要投入大量資金才能維持，即使不在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境，回到地產(chǎn)開(kāi)發(fā)紅火的多年前，也不會(huì)有多少房企能夠全部用自有資金進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。
在建工程抵押，顧名思義，就是房企（抵押人）為取得工程繼續(xù)建造資金，在不轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)的方式下，將合法取得的土地權(quán)連同在建工程投入資產(chǎn)，抵押給債權(quán)方作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。前面提到的報(bào)道中也都提到，這種融資行為合法合規(guī)。
按昆明市不動(dòng)產(chǎn)登記中心抵押業(yè)務(wù)辦理處工作人員的說(shuō)法：“在建工程抵押貸款是常見(jiàn)融資行為，不應(yīng)該當(dāng)成風(fēng)險(xiǎn)判斷標(biāo)準(zhǔn)”。
昆明目前執(zhí)行相關(guān)規(guī)定，只有無(wú)抵押或債務(wù)關(guān)系的房源才能進(jìn)行網(wǎng)簽。網(wǎng)簽過(guò)后，所有辦證流程和權(quán)利，與普通未辦理抵押的商品房項(xiàng)目一致。
廣安市將發(fā)出的首筆在建工程抵押貸款作為正面案例報(bào)道
實(shí)際上這種融資方式在房地產(chǎn)行業(yè)非常常見(jiàn)。
像在去年廣安日?qǐng)?bào)報(bào)道中，推出首筆的在建工程抵押貸款，就成為幫助到川投資企業(yè)解決融資難題的正面融資案例。
昆明地標(biāo)建筑滇池國(guó)際會(huì)展中心也曾進(jìn)行過(guò)在建工程抵押
而在昆明市場(chǎng)，這樣的案例則更多。
據(jù)昆明市不動(dòng)產(chǎn)登記中心公示信息顯示，像大家所熟知的地標(biāo)性建筑滇池國(guó)際會(huì)展中心、同德廣場(chǎng)、改善標(biāo)桿住宅華夏四季、國(guó)企開(kāi)發(fā)的南昌建工雍錦園等項(xiàng)目，都曾通過(guò)在建工程抵押的方式進(jìn)行過(guò)貸款融資。
如今，這些項(xiàng)目，有的已經(jīng)建成投用，有的已經(jīng)交付，有的還在開(kāi)發(fā)，但都運(yùn)轉(zhuǎn)正常，近幾年也鮮有聽(tīng)聞違約事件發(fā)生。歸結(jié)原因，或許跟這種融資方式的門(mén)檻不算低有關(guān)。
昆明市不動(dòng)產(chǎn)登記中心2016年-2022年8月在建工程抵押情況
雖然融資方式常見(jiàn)
但昆明能通過(guò)抵押審查的項(xiàng)目可真不多
根據(jù)住建部去年修訂的《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》相關(guān)規(guī)定，開(kāi)發(fā)商想要進(jìn)行預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押，應(yīng)該在項(xiàng)目所有證件齊全的情況下，有著如符合轉(zhuǎn)讓條件并取得預(yù)售證；證明抵押房地產(chǎn)價(jià)值和接受房地產(chǎn)管理情況的監(jiān)督和檢查等諸多條件。
光是“證明抵押房地產(chǎn)價(jià)值”這條，就在很大程度上將不少不達(dá)標(biāo)項(xiàng)目拒之門(mén)外。
據(jù)云南房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，過(guò)去幾年來(lái)，雖然方式常見(jiàn)，但在昆明能夠取得在建工程抵押的項(xiàng)目卻不多。
今年截止8月12日，在昆明市不動(dòng)產(chǎn)登記中心進(jìn)行相關(guān)公示的項(xiàng)目數(shù)量大約有26個(gè)，平均一個(gè)月3個(gè)左右；而去年全年進(jìn)行抵押貸款公示的項(xiàng)目?jī)H14個(gè)；哪怕是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)紅火的2016年，全年公示量也僅23個(gè)。
從這點(diǎn)看，現(xiàn)階段還能進(jìn)行在建工程抵押的項(xiàng)目，至少比別人多一個(gè)融資渠道，在房企融資艱難的當(dāng)下，實(shí)為難得。
藝城春城玖號(hào)展示中心實(shí)拍
想要獲得在建抵押貸款融資
要經(jīng)過(guò)資產(chǎn)價(jià)值、安全性、成長(zhǎng)性層層篩選
從另一方面看，現(xiàn)階段還能夠通過(guò)在建工程抵押的項(xiàng)目，反而更值得留意。說(shuō)明其通過(guò)了融資機(jī)構(gòu)的層層篩選和考核，在抵押物的價(jià)值性和安全性上無(wú)疑有巨大潛力。
就以前文各家媒體都報(bào)道的藝城春城玖號(hào)為例。
項(xiàng)目位于主城中心金碧路延長(zhǎng)線彌勒寺公園旁，是一環(huán)內(nèi)唯一在售精裝新盤(pán)。三地鐵通達(dá)，距離市中心順城商圈及三甲云大醫(yī)院直線距離不到1公里，步行亦可到達(dá)。周邊緊鄰彌勒寺公園，帶來(lái)城市少有綠肺空間。
同類(lèi)配置，在主城內(nèi)已經(jīng)難以找到第二塊，這份稀缺價(jià)值理當(dāng)受到了融資機(jī)構(gòu)的首先認(rèn)可。
藝城春城玖號(hào)住宅樓工程近況
藝城春城玖號(hào)首批樓棟已經(jīng)封頂
其次，從工程建設(shè)角度，春城玖號(hào)施工進(jìn)度不慢且整體交付難度不大，這才是能夠通過(guò)貸款審核的基本盤(pán)。
春城玖號(hào)走的是精致路線，整體規(guī)劃了3棟住宅樓和1棟公寓樓。根據(jù)藝城官方最新工程進(jìn)展通報(bào)，目前1#棟樓16層砼澆筑完成，2#棟22層砼澆筑完成；3#棟樓負(fù)三層墻柱鋼筋完成，正在進(jìn)行模板支設(shè)；而5#樓正在進(jìn)行16層梁板鋼筋綁扎，預(yù)計(jì)今年底就能實(shí)現(xiàn)全面封頂。
值得關(guān)注的是，春城玖號(hào)此前一直都是開(kāi)發(fā)商調(diào)用自有資金進(jìn)行建設(shè)，據(jù)悉總投資額已超過(guò)15億元，投入成本早已過(guò)半。
另一個(gè)項(xiàng)目PGC紫金中心，A2地塊一標(biāo)段于去年底進(jìn)行4#樓、3#樓B單元，3#樓A單元（商鋪）的樓棟交付，截止8月16日，已累計(jì)交付902套房源，交付率達(dá)到94.06%。
在整體市場(chǎng)下行背景下，工地仍然保持正常施工，也未出現(xiàn)“停工擺爛”的情況，給予了資方和買(mǎi)方市場(chǎng)充分信心。
藝城春城玖號(hào)143平主力四房戶型
最后，回歸到戶型產(chǎn)品上，也有著區(qū)別于其他競(jìng)品的區(qū)隔點(diǎn)。
比如143平的主力精裝大四房戶型，南北通透、功能布局合理，雙陽(yáng)臺(tái)配置是一個(gè)加分項(xiàng)。最為特別的一處在于，該戶型擁有超高得房率，在不計(jì)算贈(zèng)送面積的情況下就可達(dá)約83%，解決了當(dāng)下一大置業(yè)痛點(diǎn)。
正是基于以上區(qū)位、工程及自身產(chǎn)品三個(gè)難以復(fù)制及高價(jià)值性，才使得項(xiàng)目吸引到了具有
國(guó)企背景的華能貴誠(chéng)信托的最終認(rèn)可和資金注入。
藝城春城玖號(hào)營(yíng)銷(xiāo)中心實(shí)拍
最后回歸置業(yè)者角度來(lái)看，在建工程抵押的房子究竟能不能買(mǎi)，還是要回歸到資金安全問(wèn)題上。
藝城入昆至今僅開(kāi)發(fā)了春城玖號(hào)和紫金中心2個(gè)項(xiàng)目。紫金中心此次也在華能貴誠(chéng)信托融資之列，一定程度上避免了房企“拆東墻補(bǔ)西墻”的資金倒轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)。
不僅如此，據(jù)知情人士透露，藝城總部集團(tuán)還與華能貴誠(chéng)信托簽訂了一份連帶協(xié)議，形成更深層次的綁定，也更能保障建設(shè)資金安全。也從側(cè)面說(shuō)明了，金融機(jī)構(gòu)對(duì)于藝城前景的看好，愿意共同協(xié)作為項(xiàng)目保交付努力。
藝城春城玖號(hào)逾期交付全額賠償為交付再上一道安心鎖
藝城春城玖號(hào)將逾期交付全額賠償寫(xiě)進(jìn)購(gòu)房合同中（網(wǎng)友供圖）
在此基礎(chǔ)上，藝城還為春城玖號(hào)的準(zhǔn)時(shí)交付加上了一把安心鎖。把延期交付給予全額賠償?shù)某兄Z寫(xiě)進(jìn)購(gòu)房合同款項(xiàng)，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹贫冗M(jìn)一步保障購(gòu)房安全。
目前，春城玖號(hào)在售產(chǎn)品建面段為112-143平，整體均價(jià)在2.1萬(wàn)/平左右，低于CRIC數(shù)據(jù)庫(kù)7月一環(huán)內(nèi)2.3萬(wàn)/平的均價(jià)水平。此次隨著華能貴誠(chéng)融資注入，工程建設(shè)有了更加充分的資金保障，進(jìn)程無(wú)疑還會(huì)加快，這份“價(jià)值洼地”的狀況在未來(lái)或許將很難見(jiàn)到了。
綜上，在建工程抵押真有那么可怕嗎？答案可能跟你預(yù)想的不同。
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