還是自己人靠得住

昨天下午，關(guān)上國(guó)貿(mào)中心67.37畝住宅用地第二次網(wǎng)拍，和云南房網(wǎng)事先判斷的一樣，昆明市屬?lài)?guó)企佳湖地產(chǎn)成功拿地。本來(lái)，因?yàn)榈诙�次拍賣(mài)的起價(jià)比4月首次拍賣(mài)低了5億元，樓面地價(jià)只有7398元，價(jià)格實(shí)在太低，云南房網(wǎng)還猜測(cè)也許會(huì)有其他開(kāi)發(fā)商心動(dòng)參與競(jìng)拍，但最后結(jié)果證明當(dāng)前絕大多數(shù)房企的拿地意愿都很消極，托市還是得靠自己人。

佳湖地產(chǎn)第一時(shí)間發(fā)布了拿地海報(bào)

10月中旬，財(cái)政部發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)“三公”經(jīng)費(fèi)管理嚴(yán)控一般性支出的通知》，嚴(yán)禁國(guó)企通過(guò)舉債儲(chǔ)備土地，不得通過(guò)國(guó)企購(gòu)地等方式虛增土地出讓收入，不得巧立名目虛增財(cái)政收入，彌補(bǔ)財(cái)政收入缺口。這份通知公開(kāi)后，市場(chǎng)認(rèn)為今年來(lái)國(guó)企高比例拿地的現(xiàn)象可能要降溫，云南房網(wǎng)也曾擔(dān)心，佳湖地產(chǎn)原定拿地的計(jì)劃會(huì)不會(huì)有變數(shù)。

然而，在財(cái)政部通知發(fā)布后一周后，無(wú)錫市第四批集中供地，雖然無(wú)錫市當(dāng)?shù)貒?guó)企拿地的比例降到了三分之一，但很快就有消息稱(chēng)，其他拿地房企的背后其實(shí)也是無(wú)錫的城投公司，資金也來(lái)自城投。成都市近期的土地出讓?zhuān)�地方�?guó)企也仍舊是買(mǎi)方主力。

同樣，佳湖地產(chǎn)的拿地計(jì)劃也沒(méi)有受到影響，讓下半年的昆明市土地市場(chǎng)總算有了一筆像樣的交易。

佳湖地產(chǎn)雖然是昆明市屬?lài)?guó)企，但并不是城投類(lèi)平臺(tái)公司，而是一家正兒八經(jīng)的房企，10年前在昆明市場(chǎng)上非常活躍，盡管不算本地一線(xiàn)房企，但也頗有競(jìng)爭(zhēng)力，曾經(jīng)開(kāi)發(fā)的佳湖花園、佳湖新城、華都花園基本算得上同時(shí)代的名盤(pán)，只是近些年開(kāi)發(fā)規(guī)模下降，手上項(xiàng)目很少，如今拿下關(guān)上國(guó)貿(mào)地塊，既解決了自己新項(xiàng)目太少、土儲(chǔ)不足的問(wèn)題，也為昆明土地市場(chǎng)打破僵局，堪稱(chēng)一舉兩得。

關(guān)上國(guó)貿(mào)中心地塊位置

要是按以前的昆明樓市估值體系，佳湖地產(chǎn)此次無(wú)疑是撿了個(gè)大便宜，因?yàn)殛P(guān)上國(guó)貿(mào)中心地塊的位置十分優(yōu)越，論條件，其實(shí)不比2020年4月龍湖在雙塔片區(qū)競(jìng)得的44畝住宅用地差，可是當(dāng)時(shí)龍湖是擊敗8個(gè)對(duì)手，出價(jià)到36輪才勝出，樓面價(jià)也達(dá)到了驚人的13852.6元/平米。

再就是招商和中鐵建去年初在巫家壩和甸營(yíng)所競(jìng)得的地塊，那兩塊地各方面條件都比關(guān)上國(guó)貿(mào)地塊差太多，可是當(dāng)時(shí)兩家公司拿地的樓面價(jià)都超過(guò)1萬(wàn)/平米，其中招商雍瓏府的樓面地價(jià)更是高達(dá)13046元/平米。

然而佳湖地產(chǎn)競(jìng)得關(guān)上國(guó)貿(mào)地塊的樓面地價(jià)僅為7398元/平米，是不是很劃算？

這么“便宜”的土地為什么沒(méi)有出現(xiàn)多家房企競(jìng)拍的景象？原因就在于土地是否便宜，房?jī)r(jià)是高還是低，判斷的依據(jù)都是現(xiàn)有房地產(chǎn)估值體系。如果按今年以前的市場(chǎng)估價(jià)，關(guān)上國(guó)貿(mào)中心這樣的地塊，樓面地價(jià)無(wú)論如何不能低于1萬(wàn)每平米，事實(shí)上該地塊在今年3月首次上架時(shí)也正好是這個(gè)價(jià)，但現(xiàn)在困擾國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的最大問(wèn)題是，原有的估值體系還有用嗎？

上周，《第一財(cái)經(jīng)》發(fā)表了題為《積極做好風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)價(jià)值重估的準(zhǔn)備》的社論，談的就是房地產(chǎn)和房?jī)r(jià)，其中“風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)價(jià)值重估”的提法讓房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士心驚肉跳。昨天正好是星期一，股市上房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)盤(pán)大跌。

所以佳湖地產(chǎn)出手拿地，最主要還是讓昆明市的土地交易不至于過(guò)于慘淡。國(guó)企是自己人，關(guān)鍵時(shí)候還是自己人靠得住。

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