從紐約曼哈頓到倫敦金融城，從香港中環(huán)到上海陸家嘴，每一座城市的CBD都匯聚著這里最好的交通、商業(yè)、金融、貿(mào)易和文化資源，有著塔尖、巨頭和領(lǐng)袖們趨之若鶩的價(jià)值。作為昆明城市新核心發(fā)展區(qū)，巫家壩自然也如此。
亞洲最大中央公園、世界500強(qiáng)企業(yè)總部集群、昆明“橋頭堡”和“一帶一路”戰(zhàn)略的重要窗口（來源詳見引用說明1），昆明主城內(nèi)現(xiàn)階段和未來一段時(shí)間，很難再找出一塊有同樣宏偉藍(lán)圖和配置的土地。所以，從2017年正式啟動(dòng)開發(fā)以來，巫家壩就吸引了大量頭部房企進(jìn)駐，迄今都是主城新盤數(shù)量最密集的幾個(gè)區(qū)域之一。
然而，巫家壩雖然有著高達(dá)15000畝的可觀規(guī)劃范圍（來源詳見引用說明2），可有一大半是中央公園、道路等公建區(qū)域，實(shí)際可開發(fā)空間不多�？梢哉f，土地就是這里最稀缺資源。所以，片區(qū)里項(xiàng)目數(shù)量雖然不少，但都以小體量為主，單個(gè)體量過百畝的項(xiàng)目屈指可數(shù)。
巫家壩定位為昆明城市新中心（圖自市規(guī)劃局）
這種“散裝”格局，無疑給巫家壩的開發(fā)提出兩個(gè)挑戰(zhàn)：一是中央公園、道路和學(xué)校等設(shè)施，全依賴公建；二是零散項(xiàng)目各自為營，沒能更好地發(fā)揮出規(guī)模優(yōu)勢(shì)。
要解決這個(gè)問題，除了通過產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、基建建設(shè)和人口引入一步步徐徐圖之外，還有一個(gè)行之有效的方式——引入大盤。
新區(qū)成功的例子背后 往往都有大盤的推動(dòng)
從國內(nèi)及主城另外一些新興區(qū)域開發(fā)比較成功的案例中，我們不難發(fā)現(xiàn)，其成功背后與大盤發(fā)揮出的積極力量有密切聯(lián)系。
比如，同樣定位為國際金融中心的珠海橫琴新城，有華發(fā)廣場；前身同是舊機(jī)場用地的廣州白云新城，有粵海云港城；以及昔日也是昆明新興區(qū)域、如今兌現(xiàn)繁華的官渡區(qū)世紀(jì)城、度假區(qū)滇池衛(wèi)城以及新螺螄灣彩云城等。
這些大盤項(xiàng)目本身具備大型綜合體的特點(diǎn)，不算單一住宅產(chǎn)業(yè)。除了承擔(dān)品質(zhì)住房外，還有構(gòu)建教育、文娛、商業(yè)、醫(yī)療等重要生活配套和社區(qū)場景的任務(wù)。建設(shè)完成后又能整合起周邊資源，像毛細(xì)血管一樣不斷拓寬輻射邊界、覆蓋大片區(qū)內(nèi)部細(xì)節(jié)，從而與公建共同完成片區(qū)的風(fēng)貌進(jìn)化。
而在9月剛?cè)〉妙A(yù)售證的云錦東方，正是這個(gè)有潛力的項(xiàng)目。
云錦東方區(qū)位示意（圖自規(guī)劃局）
原因一：巫家壩核心區(qū)最大項(xiàng)目，是促進(jìn)片區(qū)整體成型的關(guān)鍵版圖
云錦東方有著高達(dá)425畝的總規(guī)劃體量，由9大地塊組成，是巫家壩目前開發(fā)面積最大的項(xiàng)目。就宏觀格局而言，項(xiàng)目將是巫家壩核心區(qū)整體成型的關(guān)鍵。
云錦東方項(xiàng)目用地位于飛虎大道金融中心總部基地板塊。鋒芒初露的總部大廈集群、部分交付的住宅、已通車的地鐵1、4號(hào)線、已封頂?shù)呐涮仔W(xué)和醫(yī)院，以及標(biāo)志性商業(yè)項(xiàng)目龍湖時(shí)代天街、保利之窗等，皆落于此。
其所處的更是核心區(qū)內(nèi)最中央位置。意味著項(xiàng)目不僅能夠最大程度享受巫家壩先行配套資源，隨著未來項(xiàng)目的不斷推進(jìn)，未來還能促成核心區(qū)南北兩側(cè)的完整成片。在各種優(yōu)勢(shì)資源疊加之下，產(chǎn)生的能量級(jí)將是會(huì)一加一大于二的。
云錦東方商業(yè)意向設(shè)計(jì)圖
原因二：自帶超百萬方商業(yè)配套 城市中心自成一城
云錦東方初版意向性規(guī)劃方案透露，項(xiàng)目自身配備了超百萬的商業(yè)配套，包括商業(yè)廣場、景觀酒店、商業(yè)綠街和生態(tài)公寓等多種業(yè)態(tài)。如此高規(guī)格配置在主城內(nèi)都不算多見，相當(dāng)于在城市中央再造一座城。
正如前文提到的，大體量商業(yè)不但能給項(xiàng)目帶來更豐富的發(fā)揮空間、解決自身小社區(qū)里衣食住行層面居住體驗(yàn)感；實(shí)際上，整個(gè)城市都是逐步圍繞商業(yè)中心發(fā)展的，正如北京西單、王府井、上海南京路、廣州北京路一樣，通過不斷整合周邊資源形成大社區(qū)、大商圈，最終成就了最繁華的地段，吸引更多資源傾斜。
在優(yōu)質(zhì)配套鑄就的“護(hù)城河”中，使居所本身更具價(jià)值。
巫家壩新中心地下軌道交通設(shè)施示意圖（圖自規(guī)劃局）
從云錦東方具備的資源稟賦來看，就有非�？捎^的商業(yè)開發(fā)前景。
首先，云錦東方商業(yè)配套有廣闊開發(fā)可能。根據(jù)昆明市提出巫家壩新中心地下空間控規(guī)方案，云錦東方地塊被劃入首批用地范圍內(nèi)，自身具備開發(fā)TOD項(xiàng)目的潛質(zhì)。
項(xiàng)目所在的區(qū)域，有已通車的地鐵1號(hào)線設(shè)站，有報(bào)批中的地鐵8號(hào)線貫穿全區(qū)，同時(shí)周邊7號(hào)線（報(bào)批中）、4號(hào)線（已通車）及南北線（規(guī)劃中）帶來的人流奠定商圈繁華基礎(chǔ)，也提供了更多業(yè)態(tài)的可能性。
巫家壩航站樓（項(xiàng)目供圖）
其次，云錦東方有板塊少有的歷史人文IP。云錦東方商業(yè)地塊內(nèi)現(xiàn)存一座民國時(shí)期的機(jī)場航站樓。該航站樓身上有著飛虎隊(duì)、駝峰航線、民航事業(yè)起步等眾多歷史標(biāo)簽，更見證了如今中央CBD不斷刷新天際線的不斷崛起，具有重要紀(jì)念價(jià)值。
所以云錦東方也極具情懷地把該建筑保留，并計(jì)劃在此基礎(chǔ)上打造一個(gè)景觀廣場，成為巫家壩新地標(biāo)，賦予商業(yè)體更多歷史人文內(nèi)涵。
實(shí)際上，云錦系商業(yè)在全國都有運(yùn)營不錯(cuò)的案例，比如上海云錦天地、杭州云錦中心、成都云錦天地等，但巫家壩云錦東方能在繁華以上，與當(dāng)?shù)仫L(fēng)物更深維度結(jié)合。對(duì)整個(gè)項(xiàng)目及地段的價(jià)值提升作用，無疑也將會(huì)很明顯。
上海云錦東方實(shí)景
原因三：高端血脈相承，是機(jī)遇更是價(jià)值支撐
有了好的配套資源，當(dāng)然也就更需要一個(gè)高端的品牌與之匹配。優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目對(duì)于片區(qū)價(jià)值的鞏固，起到了至為關(guān)鍵的作用。
項(xiàng)目引進(jìn)的云錦系住宅，目前，除昆明巫家壩外，僅在上海和西安落地。品牌本身就可以算作專為城市塔尖而生的品牌。
以一戰(zhàn)成名的上海云錦東方為例，該項(xiàng)目目前已經(jīng)是上海徐匯濱江中心第一梯隊(duì)級(jí)別名宅。項(xiàng)目一期建造于2017年，曾創(chuàng)下開盤僅半天時(shí)間，便基本售罄的戰(zhàn)績。
項(xiàng)目的星級(jí)酒店制式大堂、超規(guī)格精裝標(biāo)準(zhǔn)、大尺度建面，尤其是在中央景觀核心區(qū)打造的立體中央花園，高差疊水瀑布使得項(xiàng)目一層和地下室都具備景觀視野的創(chuàng)新式設(shè)計(jì)，直到今天都為人樂道。
上海云錦東方一期二手房掛牌情況（圖自安居客）
所以，時(shí)隔近5年，上海云錦東方在存量市場的表現(xiàn)依然亮眼。從最初開盤時(shí)均價(jià)約5-6萬/㎡一路漲至約21萬/㎡。被全國見慣改善住宅產(chǎn)品的塔尖人群所收藏，也成為了高凈值家庭資產(chǎn)和片區(qū)價(jià)值的“壓艙石”。
上海云錦東方時(shí)，還只是初代產(chǎn)品，在經(jīng)過時(shí)間凝萃和產(chǎn)品自身迭代后，與云錦系一脈相承的巫家壩項(xiàng)目，也將帶來自己創(chuàng)新式表達(dá)。
云錦東方云樽苑效果圖
原因四：產(chǎn)品自身產(chǎn)品屬性稀缺，具備一定風(fēng)險(xiǎn)抗性
最后回歸到項(xiàng)目自身產(chǎn)品，云錦東方能為巫家壩帶來什么層面的改善呢？其實(shí)，答案已經(jīng)逐漸顯露。作為云錦系在昆明的首次亮相，云錦東方在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上就頗費(fèi)了一番思量，切中市場需求。
地塊用地約47畝，建筑面積約19萬方，僅規(guī)劃了2棟住宅，總房源合計(jì)僅130席。在稀缺供應(yīng)的基礎(chǔ)上，只做2個(gè)產(chǎn)品：洋房、大平層。
昆明主城近一年洋房供需價(jià)走勢(shì)（數(shù)據(jù)來源克而瑞）
先看洋房產(chǎn)品。云錦東方首批推售洋房房源僅有1棟，層高9層，戶型建面約140㎡，1梯2戶設(shè)計(jì)，僅14套房源。
根據(jù)克而瑞昆明市場數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)。今年9月，主城洋房總供應(yīng)2.78萬方，但銷量卻達(dá)到了8.01萬方，幾乎快到供應(yīng)量的3倍。而主城洋房這種供小于求的狀態(tài)，已經(jīng)持續(xù)了近1年。
結(jié)合項(xiàng)目分布來看。主城內(nèi)供應(yīng)洋房的項(xiàng)目已經(jīng)去到在三環(huán)或近郊地區(qū)，受限于區(qū)位，整體價(jià)格兌現(xiàn)和成長潛能都要稍弱一些。像云錦東方這樣直接坐落新核心中央?yún)^(qū)的，別說巫家壩，即使放眼全城，現(xiàn)階段都有且僅有一個(gè)，珍稀程度可見一斑。
昆明主城2019-2022H1各面積成交變化（數(shù)據(jù)來源克而瑞）
再看大平層產(chǎn)品。首批房源同樣僅有1棟，層高30層，2梯2戶設(shè)計(jì)。
通過克而瑞市場數(shù)據(jù)顯示，在過去4年里，昆明主城大平層（180㎡以上）成交比重越來越高，符合市場行情的選擇。
但話說出來，巫家壩大平層項(xiàng)目不少，為什么說云錦東方的產(chǎn)品更具有稀缺性呢？
昆明近一年200㎡以上大平層成交均價(jià)變化（數(shù)據(jù)來源克而瑞）
因?yàn)?a href="http://www.kihtmr.com/house/view-1966.html" target="_blank">云錦東方一期推售的大平層建面高達(dá)249㎡——專注走改善路線。在過去一年里，雖然市場行情波動(dòng)較大，但超過建面200㎡的戶型產(chǎn)品雖然偶有起伏，卻相對(duì)穩(wěn)定得多。9月該類產(chǎn)品的成交均價(jià)達(dá)21759元/㎡，近去年10月的2倍，呈增長趨勢(shì)。（數(shù)據(jù)來源克而瑞）
同時(shí)，建面約249㎡平的產(chǎn)品，在巫家壩里也是少數(shù)的存在。目前僅西派國樾一個(gè)。不過西派國樾已經(jīng)進(jìn)入到清盤倒計(jì)時(shí)，優(yōu)質(zhì)房源早已售罄。
所以，哪怕是競爭稍大的大平層產(chǎn)品，云錦東方也做到了階段戰(zhàn)場唯一性。如此懸殊的供需對(duì)比下，更具備對(duì)未來價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)對(duì)沖性，也是未來上漲支撐力。
云錦東方首批住宅已經(jīng)封頂（項(xiàng)目實(shí)景）
原因五：住宅預(yù)計(jì)在近期開盤，工程主體已經(jīng)封頂，品質(zhì)看得見
最后值得注意的是，云錦東方營銷中心目前已經(jīng)開放，置身現(xiàn)場，你會(huì)驚訝地發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目一期住宅部分的建筑主體已經(jīng)全部封頂。
意味著在即將到來的開售環(huán)節(jié)，連同云錦東方的工程品質(zhì)也會(huì)一同展現(xiàn)在置業(yè)者面前，這份底氣和自信，估計(jì)也是巫家壩的頭一份。對(duì)于市場信心塑造，具備積極意義。
綜上，從區(qū)位、配套、品牌、產(chǎn)品和市場信心構(gòu)建等五個(gè)層面上，云錦東方構(gòu)筑起了一道在穿越筑底行情的穩(wěn)健防線，也將成為片區(qū)價(jià)值整體躍升企穩(wěn)點(diǎn)，或許更將成為塔尖人群的最佳配置方案。
數(shù)據(jù)引用說明：
- 本文第二段“亞洲最大中央公園、世界500強(qiáng)企業(yè)總部集群、昆明“橋頭堡”和“一帶一路”戰(zhàn)略的重要窗口”之表述，來源出自昆明城建投資開發(fā)有限公司2018年版《巫家壩城市新中心土地招商手冊(cè)》；
- 本文第三段“巫家壩雖然有著高達(dá)15000畝的可觀規(guī)劃范圍，可有一大半是中央公園、道路等公建區(qū)域”之表述，來自官渡區(qū)招商小程序“官渡區(qū)投資機(jī)會(huì)清單”中公示數(shù)據(jù)；
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