今年在需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱“三重壓力”下，樓市面臨極其嚴峻的“寒冬”�！熬仁小背蔀榻衲暾叱雠_的基調(diào)。
樓市調(diào)控持續(xù)在政策上發(fā)力，央行三次下調(diào)LPR，多地放松限購、限價、限售，開發(fā)商融資環(huán)境放松，而全年各省市累計出臺595次房地產(chǎn)松綁政策，從需求端到供給端，從保項目到保市場，呈現(xiàn)出一個從試探性松綁到應(yīng)放盡放的趨勢。
在這樣的大環(huán)境下，昆明乃至各州市也紛紛加入調(diào)控的陣營中。今年昆明公布了“十四五”的系列規(guī)劃，為了經(jīng)濟實現(xiàn)穩(wěn)增長，針對7領(lǐng)域出臺了24條措施，開始實施契稅打折，鼓勵銀行加大對二手房貸款投放額度，刺激需求。同時出臺房票安置辦法，尚未啟動征遷的項目優(yōu)先考慮此安置方式。
同時公積金政策也是多次調(diào)整，貸款利率也進一步下調(diào)，包括昆明公租房公司在內(nèi)多家本地國企積極推進昆明保租房建設(shè)，首批房源已經(jīng)年底開租，申請踴躍，而租房市場也迎來規(guī)范性文件監(jiān)管。大理、昭通、紅河等地州也沒有閑下來，半購半租、限跌以及公積金貸款提額都安排上了。
政策一：“十四五”規(guī)劃進一步優(yōu)化昆明房地產(chǎn)發(fā)展布局
“十四五”期間，昆明房地產(chǎn)究竟會如何規(guī)劃發(fā)展？今年4月份出臺的《昆明市“十四五”房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》告訴了我們答案。
首先是要圍繞中心城區(qū)為重心，滇中新區(qū)為新增長極、外圍區(qū)縣為支撐，內(nèi)疏外拓的空間格局發(fā)展，到2035年，昆明中心城區(qū)以城市更新為主，盤活存量用地；北市繼續(xù)向外延伸開發(fā)，呈貢、晉寧要控制開發(fā)速度，轉(zhuǎn)而以滇池生態(tài)保護和消化庫存為主；空港、安寧、嵩明以及西北新城片區(qū)將成為城市拓展的重要增長級。
“十四五”昆明市房地產(chǎn)發(fā)展空間布局
除此以外，該規(guī)劃還從土地供應(yīng)、住房結(jié)構(gòu)、住房保障擴面、城市更新以及住房產(chǎn)業(yè)化等多方面提出發(fā)展目標，明確5年內(nèi)要累計供應(yīng)8000萬方商品住房。同時還要抑制學(xué)區(qū)房上漲預(yù)期，多渠道推進商辦去庫存。
政策二：為實現(xiàn)經(jīng)濟穩(wěn)增長，昆24條出臺刺激消費和投資
在年初昆明兩會上，昆明市政府工作報告明確的2022年重點工作方向中，提出要出臺促進全市房地產(chǎn)良性循環(huán)和健康發(fā)展政策措施，著力點放在了穩(wěn)住房地產(chǎn)投資基本盤。
在此前提下，昆明市在《昆明市“十四五”房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》面向公眾征求意見的當天（4月8日），昆明市還印發(fā)了《關(guān)于2022年穩(wěn)增長的若干政策措施》，從投資、消費、工業(yè)、市場主體、市場活力、紓困解難、服務(wù)業(yè)等7個領(lǐng)域提出了24條措施。
其中房地產(chǎn)方面繼續(xù)堅持“房住不炒”，全力穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，同時還提出公積金政策要進一步放寬，保租房建設(shè)加快落地，旨在發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟恢復(fù)的助力作用。
政策三：契稅打折、積極刺激二手房需求以及人才補貼
今年6月24日，昆明市還出臺了《關(guān)于印發(fā)扎實穩(wěn)住經(jīng)濟增長實施方案的通知》，并在8月10出臺 “細化方案”進一步明確該方案實施的具體事項、申報要求。
不過對比24條，該“方案”針對房地產(chǎn)提出了“契稅打折”等一系列購房補貼政策。凡是在今年7月1日至10月31日期間購買的首套房是建面144平米以下的新建商品房，并完成網(wǎng)簽備案和取得契稅完稅憑證的購房者可以享受所繳稅額50%的補貼。
除此以外，還鼓勵銀行等金融機構(gòu)加大對二手房貸款投放額度，縮短審批房貸周期，進一步刺激二手房需求。同時在昆創(chuàng)業(yè)、就業(yè)的碩士研究生和博士，如果在昆首次購房可以分別享受5萬、8萬元的一次性購房補貼。
政策四：房屋征收開始推行“房票”安置
繼鄭州推出“房票”制度后，9月底，昆明市印發(fā)《昆明市人民政府辦公室關(guān)于推行房屋征收補償房票安置的實施意見（試行）》，宣布即日起要在城改項目房屋征收中推行房票安置。
今年9月底，昆明出臺了“房票安置實施意見”（試行）
昆明可以實行房票安置辦法的區(qū)域有五華區(qū)、盤龍區(qū)、官渡區(qū)、西山區(qū)、高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)以及滇池度假區(qū)相關(guān)區(qū)域，按照現(xiàn)有文件，尚未啟動征地拆遷的項目會優(yōu)先考慮這種安置方式，原則上不再新建回遷安置房。
房票需要在核發(fā)之日算起的一年半內(nèi)使用，如果未在使用期內(nèi)使用則可以重新按照貨幣補償方式安置，作為一種用于購買商品房的一種結(jié)算憑證，房票的持有者可以用它購買住宅、商業(yè)、商辦、車位等。
為了推行這一安置辦法，昆明市還明確選擇房票安置的被征收人可以享受貨幣獎勵、稅收優(yōu)惠、商品房金融貸款支持等優(yōu)惠政策。而對開發(fā)商來說，如果項目被列入房票安置的房源庫，就有了一定的銷量保證，有助于緩解資金壓力。
政策五：公積金政策多次調(diào)整，貸款利率下調(diào)
今年昆明公積金的貸款額度、首付比例、繳存基數(shù)、還款政策等方面都有了較大的調(diào)整。自4月18日起開始執(zhí)行昆明公積金新政，同時還在6月底出臺一系列階段性支持政策。
6月底，昆明市住房公積金管理中心出臺了階段性支持政策
其中單職工的最高貸款額度從原來的30萬調(diào)高至50萬，雙職工最高帶寬額度則從50萬上調(diào)到80萬。二套房的住房公積金個人貸款最低首付比例從不低于50%下調(diào)至不低于30%，而首套房首付不變，依舊為20%。
繳存基數(shù)也調(diào)整為上限執(zhí)行標準為27865元，下限執(zhí)行標準為1670元（一類區(qū)）和1500元（二類區(qū)）。值得一提的是，2023年的下限繳存基數(shù)將在此基礎(chǔ)上有所調(diào)整，其中一類區(qū)執(zhí)行標準為1900元，二類區(qū)為1750元。
而除了加大對購房者的政策支持，公積金新政還進一步減輕了購房者的還款壓力。不僅困難企業(yè)可以申請緩繳公積金，不能正常歸還住房公積金貸款的繳存職工可以申請不作逾期處理，不上征信。
今年10月昆明市個人公積金貸款利率調(diào)整情況
為響應(yīng)央行下調(diào)首套個人住房公積金貸款利率的決定，10月10日，昆明住房公積金管理中心發(fā)布下調(diào)通知，其中自今年10月1日起，首套房五年以下（含五年）個人住房公積金貸款利率降低至2.6%，五年以上的則是下調(diào)至3.1%。另外，住房公積金的租房提取在今年下半年的月提取額從每戶1500元提高至1800元。
政策六：保租房推進迅速，昆明人申請踴躍
今年3月，云南省正式印發(fā)《云南省人民政府辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實施意見》，進一步明確全身保租房的對象標準、戶型面積、租金定價、選點布局、裝修標準。在此基礎(chǔ)上，昆明市于5月26日出臺“昆明市保障性租賃住房建設(shè)實施方案（試行）”。
除了細化各項實施細則，昆明市的“實施方案”還進一步提出，閑置和低效利用的商辦、旅館、廠房、倉儲、科教等非居住存量房屋以及今年（2022年1月1日）以前取得土地使用權(quán)的非居住項目也可改建為保障性租賃住房。這樣一來，無疑為昆明一些積壓嚴重的商辦產(chǎn)品、開發(fā)商遲遲不愿意開發(fā)的商業(yè)用地提供新的消化途徑。
根據(jù)昆明市的規(guī)劃，“十四五”期間，昆明將通過各種渠道籌集不少于6萬套保租房，這也獲得了昆明公租房公司、昆明交投、昆明產(chǎn)投等多家本地國企的支持，目前明確要建的保租房數(shù)量就已經(jīng)有2萬多套。
昆明公租房公司首批投入運營的保租房樣板間實景
值得一提的是，今年11月，昆明開通了保租房申請通道，由于申請門檻較低，截至12月19日上午，首批申請信息已達45854條。今年年底，昆明公租房打造的昆明首個保租房項目的首批140套房源已經(jīng)開租！
政策七：規(guī)范租賃市場秩序，輕資產(chǎn)租賃受監(jiān)管
11月28日，昆明市發(fā)布《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場秩序，加強輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)監(jiān)管的實施意見》，重點從租金收取、監(jiān)管、房源發(fā)布等多方面出臺新規(guī)，進一步規(guī)范租賃市場秩序。
包括明確同一機構(gòu)同一房源，在同一網(wǎng)絡(luò)信息平臺僅可發(fā)布一次；輕資產(chǎn)租賃企業(yè)單次收取租金，原則為不超過3個月，租金若上漲過快，可以采取必要措施穩(wěn)定租金水平，并嚴厲禁止以租金分期優(yōu)惠的等名義開展消費貸款。
政策八：地州樓市政策遍地開花，半購半租、限跌以及公積金貸款提額
為了維護樓市健康運作，地州表現(xiàn)也較為積極，如在8月份，大理、昭通、紅河等州市相繼出臺政策。
其中大理州針對房地產(chǎn)出臺了26條細則，在其發(fā)布的《關(guān)于印發(fā)促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見的通知》中，大膽提出“半購半租”樓市政策，支持通過“共有產(chǎn)權(quán)”方式銷售商品房。
昭通市出臺的《關(guān)于促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》，明確提出不得惡意降價，允許開發(fā)商根據(jù)疫情防控將交付期限順延，鼓勵開發(fā)商開展網(wǎng)上售樓服務(wù)等。
紅河州則是開始實行公積金新政，不僅放寬紅河州外購房提取使用公積金以及優(yōu)化提取公積金償還住房貸款，同時貸款額度上調(diào)至和昆明市今年執(zhí)行的新政一樣。
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