支柱產(chǎn)業(yè)疲軟，對(duì)昆明的影響有多大？

最近，昆明市與五個(gè)主城區(qū)2022年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行數(shù)據(jù)與分析報(bào)告已陸續(xù)公布，官方數(shù)據(jù)顯示，去年昆明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資降幅明顯，主城五區(qū)無(wú)一幸免，情況最差的官渡區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比下降甚至高達(dá)53.7%，在各區(qū)官方的年度經(jīng)濟(jì)運(yùn)行分析報(bào)告中，如下這類表述比比皆是：

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資降幅較上年同期擴(kuò)大51.3個(gè)百分點(diǎn)，下拉投資40.7個(gè)百分點(diǎn)�！�—《2022年官渡區(qū)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行分析》

房地產(chǎn)市場(chǎng)蕭條，商品房銷售市場(chǎng)持續(xù)低迷。2022年，全區(qū)商品房銷售面積同比下降26.5%�！�—《2022年呈貢區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況簡(jiǎn)析》

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資低迷，下降29.6%，占全部投資比重的66.1%。全區(qū)商品房銷售面積下降42.1%。——《2022年盤(pán)龍區(qū)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況》

2022年新增入庫(kù)項(xiàng)目共159個(gè)，其中房地產(chǎn)項(xiàng)目3個(gè)，非房項(xiàng)目156個(gè)�！�—《五華區(qū)2022年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展情況》

云南房網(wǎng)整理了昆明市與主城五區(qū)2022年GDP、固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資數(shù)據(jù)，見(jiàn)下表：

2022年昆明市與主城五區(qū)GDP與固投數(shù)據(jù)

先看全市的情況，昆明市2022年GDP居全國(guó)GDP百?gòu)?qiáng)城市第33位，排名雖然下降一位，但3%的實(shí)際增速在全國(guó)來(lái)說(shuō)也屬于中間水平，并不算差。

昆明市2022年分領(lǐng)域固定資產(chǎn)投資情況（圖源昆明市統(tǒng)計(jì)局）

全市固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）同比下降3.1%，其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資下降30.8%，占比下降，而工業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施投資的增長(zhǎng)幅度都較大，占比提升。

五個(gè)主城區(qū)的情況基本類似，固定資產(chǎn)投資只有呈貢區(qū)是正增長(zhǎng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資則是全面下跌，分區(qū)來(lái)看：

五華區(qū)房地產(chǎn)投資同比下降8.8%，主城區(qū)中降幅最小

五華區(qū)去年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資下降8.8%，是主城區(qū)降幅最小的，得益于此，再加上非房投資增加，固投只降了3.5%，表現(xiàn)僅次于呈貢區(qū)。

但五華區(qū)在分析報(bào)告中也提到，2022年新增入庫(kù)的房地產(chǎn)項(xiàng)目只有3個(gè)，而非房項(xiàng)目則有156個(gè)。這反映出由于最近兩年房企拿地意愿低，導(dǎo)致新地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)量銳減，同時(shí)一些在建項(xiàng)目推進(jìn)速度放慢，也影響到去年的房地產(chǎn)投資額。

2022五華區(qū)固定資產(chǎn)投資占比（圖源五華統(tǒng)計(jì)）

不過(guò)即便房地產(chǎn)投資在下滑，在五華區(qū)的固定資產(chǎn)投資占比還是達(dá)到了67.9%，妥妥的支柱產(chǎn)業(yè)。

今年五華區(qū)的房地產(chǎn)投資情況有希望改善，西北新城普東片區(qū)的開(kāi)發(fā)啟動(dòng)，黑林鋪片區(qū)東風(fēng)云汽項(xiàng)目等，都將為五華區(qū)房地產(chǎn)投資帶來(lái)新的動(dòng)力。

盤(pán)龍區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資降29.6%，俊發(fā)太重要

盤(pán)龍區(qū)去年房地產(chǎn)投資同比下降了29.6%，降幅排名官渡區(qū)和西山區(qū)之后，固投的降幅排名與此一致，可見(jiàn)房地產(chǎn)投資對(duì)各區(qū)固投的影響之大。

房地產(chǎn)投資占比的情況，盤(pán)龍區(qū)和五華區(qū)差不多，下降近三成后，仍然達(dá)到了全部投資比重的66.1%。

盤(pán)龍區(qū)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目大多集中于北市區(qū)，但五華區(qū)的紅云街道（主要是龍泉路南段沿線）也位于北市區(qū)，俊發(fā)在北市區(qū)多個(gè)樓盤(pán)陷于停滯，對(duì)盤(pán)龍區(qū)房地產(chǎn)投資的影響十分巨大。

房企爆雷，不光投資受拖累，房子也不好賣(mài)了，盤(pán)龍區(qū)披露的全區(qū)商品房銷售面積同比變化為：降幅42.1%。

如果說(shuō)今年盤(pán)龍區(qū)改變房地產(chǎn)投資下行有什么辦法的話，恐怕首先是要想辦法幫助區(qū)內(nèi)多個(gè)俊發(fā)項(xiàng)目紓困，另外由于向外的地域擴(kuò)展受限，盤(pán)龍區(qū)可以重點(diǎn)從北市區(qū)的城市更新改造著手，比如麥溪村、小莊村城改，還有國(guó)家植物博物館所在的茨壩片區(qū)。

官渡區(qū)——最大的困難戶

GDP降0.3%，固投降21.6%，房地產(chǎn)投資降53.7%，官渡區(qū)去年交出的成績(jī)單是主城各區(qū)中最差的一張。

其中房地產(chǎn)計(jì)劃總投資3162.20億元，累計(jì)完成投資2132.64億元，投資完成率67.4%。

銷售端表現(xiàn)幾近腰斬，加上空港區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū)部分，官渡區(qū)去年商品房銷售面積162.43萬(wàn)平方米,同比下降49.4%，降幅較上年同期擴(kuò)大20.8個(gè)百分點(diǎn)。

影響官渡區(qū)房地產(chǎn)投資銷售大降的因素，一是巫家壩沒(méi)什么新項(xiàng)目，在建項(xiàng)目的進(jìn)度也較為緩慢，其二也與盤(pán)龍區(qū)情況類似，也受俊發(fā)南市區(qū)的幾個(gè)大盤(pán)項(xiàng)目拖累，而且程度更大。

西山區(qū)房地產(chǎn)投資降幅排第二

2022西山區(qū)GDP首次突破千億，但固投和房地產(chǎn)投資分別同比下降19.2%和39.1%，兩項(xiàng)數(shù)據(jù)的降幅都是僅次于官渡區(qū)。

西山區(qū)的主要地產(chǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域是草海兩岸、馬街片區(qū)、雙塔片區(qū)、螺螄灣片區(qū)，各個(gè)片區(qū)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基本正常，但問(wèn)題出在項(xiàng)目數(shù)量較少，對(duì)投資的拉動(dòng)不足。

意識(shí)到問(wèn)題所在，西山區(qū)計(jì)劃在今年完成土地收儲(chǔ)1012畝，供應(yīng)2742畝，預(yù)計(jì)以后幾年的重點(diǎn)供地區(qū)域?qū)⑹俏骺驼舅�在的馬街片區(qū)，在昆明西拓的背景下，西客站的建設(shè)進(jìn)度，很大程度決定了西山區(qū)房地產(chǎn)投資的后勁。

呈貢開(kāi)始不依賴房地產(chǎn)投資拉動(dòng)？

呈貢區(qū)是去年昆明唯一固投正增長(zhǎng)的主城區(qū)，同比增長(zhǎng)14.2%，增速高于全國(guó)、全省和昆明平均水平，雖然房地產(chǎn)投資降了9.6%，但由于非房地產(chǎn)投資同比大增70.7%，因此實(shí)現(xiàn)了兩位數(shù)的固投增速。

受房地產(chǎn)市場(chǎng)大環(huán)境影響，呈貢2022年商品房銷售市場(chǎng)持續(xù)低迷，在呈貢樓盤(pán)普遍以價(jià)換量的情況下，商品房銷售面積還是下降了26.5%。

2022年呈貢區(qū)GDP九大行業(yè)占比（圖源《2022年呈貢區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況簡(jiǎn)析》）

從GDP占比看，呈貢區(qū)房地產(chǎn)業(yè)增加值居于其他服務(wù)業(yè)、建筑業(yè)、工業(yè)、金融業(yè)、批發(fā)零售業(yè)之后。

但房地產(chǎn)的重要性并沒(méi)有降低，《2022年呈貢區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況簡(jiǎn)析》提到：全區(qū)建筑業(yè)總產(chǎn)值已過(guò)千億，近年建筑業(yè)產(chǎn)值高速增長(zhǎng)有力拉動(dòng)了全區(qū)GDP增長(zhǎng)，但受房地產(chǎn)市場(chǎng)疲軟等因素影響，要保持建筑業(yè)高速增長(zhǎng)難度較大。

總體來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)艱難熬過(guò)了2022年，對(duì)昆明各主城區(qū)投資增長(zhǎng)造成了巨大影響。而各項(xiàng)飽和式的政策利好對(duì)樓市復(fù)蘇的作用還未顯現(xiàn)，只有等市場(chǎng)真正爬出低谷，這種支柱產(chǎn)業(yè)投資疲軟的狀況才有望扭轉(zhuǎn)。

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