最近，昆明市與五個主城區(qū)2022年經濟運行數據與分析報告已陸續(xù)公布，官方數據顯示，去年昆明房地產開發(fā)投資降幅明顯，主城五區(qū)無一幸免，情況最差的官渡區(qū)房地產開發(fā)投資同比下降甚至高達53.7%，在各區(qū)官方的年度經濟運行分析報告中，如下這類表述比比皆是：
房地產開發(fā)投資降幅較上年同期擴大51.3個百分點，下拉投資40.7個百分點�！�2022年官渡區(qū)經濟運行分析》
房地產市場蕭條，商品房銷售市場持續(xù)低迷。2022年，全區(qū)商品房銷售面積同比下降26.5%�！�2022年呈貢區(qū)國民經濟運行情況簡析》
房地產開發(fā)投資低迷，下降29.6%，占全部投資比重的66.1%。全區(qū)商品房銷售面積下降42.1%�！�2022年盤龍區(qū)經濟運行情況》
2022年新增入庫項目共159個，其中房地產項目3個，非房項目156個�！段迦A區(qū)2022年經濟社會發(fā)展情況》
云南房網整理了昆明市與主城五區(qū)2022年GDP、固定資產投資和房地產開發(fā)投資數據，見下表：
2022年昆明市與主城五區(qū)GDP與固投數據
先看全市的情況，昆明市2022年GDP居全國GDP百強城市第33位，排名雖然下降一位，但3%的實際增速在全國來說也屬于中間水平，并不算差。
昆明市2022年分領域固定資產投資情況（圖源昆明市統(tǒng)計局）
全市固定資產投資（不含農戶）同比下降3.1%，其中房地產開發(fā)投資下降30.8%，占比下降，而工業(yè)、基礎設施投資的增長幅度都較大，占比提升。
五個主城區(qū)的情況基本類似，固定資產投資只有呈貢區(qū)是正增長，房地產開發(fā)投資則是全面下跌，分區(qū)來看：
五華區(qū)房地產投資同比下降8.8%，主城區(qū)中降幅最小
五華區(qū)去年房地產開發(fā)投資下降8.8%，是主城區(qū)降幅最小的，得益于此，再加上非房投資增加，固投只降了3.5%，表現僅次于呈貢區(qū)。
但五華區(qū)在分析報告中也提到，2022年新增入庫的房地產項目只有3個，而非房項目則有156個。這反映出由于最近兩年房企拿地意愿低，導致新地產項目數量銳減，同時一些在建項目推進速度放慢，也影響到去年的房地產投資額。
2022五華區(qū)固定資產投資占比（圖源五華統(tǒng)計）
不過即便房地產投資在下滑，在五華區(qū)的固定資產投資占比還是達到了67.9%，妥妥的支柱產業(yè)。
今年五華區(qū)的房地產投資情況有希望改善，西北新城普東片區(qū)的開發(fā)啟動，黑林鋪片區(qū)東風云汽項目等，都將為五華區(qū)房地產投資帶來新的動力。
盤龍區(qū)房地產開發(fā)投資降29.6%，俊發(fā)太重要
盤龍區(qū)去年房地產投資同比下降了29.6%，降幅排名官渡區(qū)和西山區(qū)之后，固投的降幅排名與此一致，可見房地產投資對各區(qū)固投的影響之大。
房地產投資占比的情況，盤龍區(qū)和五華區(qū)差不多，下降近三成后，仍然達到了全部投資比重的66.1%。
盤龍區(qū)的地產開發(fā)項目大多集中于北市區(qū)，但五華區(qū)的紅云街道（主要是龍泉路南段沿線）也位于北市區(qū)，俊發(fā)在北市區(qū)多個樓盤陷于停滯，對盤龍區(qū)房地產投資的影響十分巨大。
房企爆雷，不光投資受拖累，房子也不好賣了，盤龍區(qū)披露的全區(qū)商品房銷售面積同比變化為：降幅42.1%。
如果說今年盤龍區(qū)改變房地產投資下行有什么辦法的話，恐怕首先是要想辦法幫助區(qū)內多個俊發(fā)項目紓困，另外由于向外的地域擴展受限，盤龍區(qū)可以重點從北市區(qū)的城市更新改造著手，比如麥溪村、小莊村城改，還有國家植物博物館所在的茨壩片區(qū)。
官渡區(qū)——最大的困難戶
GDP降0.3%，固投降21.6%，房地產投資降53.7%，官渡區(qū)去年交出的成績單是主城各區(qū)中最差的一張。
其中房地產計劃總投資3162.20億元，累計完成投資2132.64億元，投資完成率67.4%。
銷售端表現幾近腰斬，加上空港區(qū)、經開區(qū)部分，官渡區(qū)去年商品房銷售面積162.43萬平方米,同比下降49.4%，降幅較上年同期擴大20.8個百分點。
影響官渡區(qū)房地產投資銷售大降的因素，一是巫家壩沒什么新項目，在建項目的進度也較為緩慢，其二也與盤龍區(qū)情況類似，也受俊發(fā)南市區(qū)的幾個大盤項目拖累，而且程度更大。
西山區(qū)房地產投資降幅排第二
2022西山區(qū)GDP首次突破千億，但固投和房地產投資分別同比下降19.2%和39.1%，兩項數據的降幅都是僅次于官渡區(qū)。
西山區(qū)的主要地產開發(fā)區(qū)域是草海兩岸、馬街片區(qū)、雙塔片區(qū)、螺螄灣片區(qū)，各個片區(qū)的地產開發(fā)基本正常，但問題出在項目數量較少，對投資的拉動不足。
意識到問題所在，西山區(qū)計劃在今年完成土地收儲1012畝，供應2742畝，預計以后幾年的重點供地區(qū)域將是西客站所在的馬街片區(qū)，在昆明西拓的背景下，西客站的建設進度，很大程度決定了西山區(qū)房地產投資的后勁。
呈貢開始不依賴房地產投資拉動？
呈貢區(qū)是去年昆明唯一固投正增長的主城區(qū)，同比增長14.2%，增速高于全國、全省和昆明平均水平，雖然房地產投資降了9.6%，但由于非房地產投資同比大增70.7%，因此實現了兩位數的固投增速。
受房地產市場大環(huán)境影響，呈貢2022年商品房銷售市場持續(xù)低迷，在呈貢樓盤普遍以價換量的情況下，商品房銷售面積還是下降了26.5%。
2022年呈貢區(qū)GDP九大行業(yè)占比（圖源《2022年呈貢區(qū)國民經濟運行情況簡析》）
從GDP占比看，呈貢區(qū)房地產業(yè)增加值居于其他服務業(yè)、建筑業(yè)、工業(yè)、金融業(yè)、批發(fā)零售業(yè)之后。
但房地產的重要性并沒有降低，《2022年呈貢區(qū)國民經濟運行情況簡析》提到：全區(qū)建筑業(yè)總產值已過千億，近年建筑業(yè)產值高速增長有力拉動了全區(qū)GDP增長，但受房地產市場疲軟等因素影響，要保持建筑業(yè)高速增長難度較大。
總體來看，房地產行業(yè)艱難熬過了2022年，對昆明各主城區(qū)投資增長造成了巨大影響。而各項飽和式的政策利好對樓市復蘇的作用還未顯現，只有等市場真正爬出低谷，這種支柱產業(yè)投資疲軟的狀況才有望扭轉。
本站轉載文章和圖片出于傳播信息之目的，如有版權異議，請在3個月內與本站聯系刪除或協商處理。凡署名"云南房網"的文章未經本站授權，不得轉載。爆料、授權：news@ynhouse.com。
熱門評論