盡管過去一年房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了前所未有的深刻調(diào)整，但綠城中國還是向市場交出了不錯的答卷。
2022年，綠城中國營收再創(chuàng)新高，報告期內(nèi)共實現(xiàn)收入1272億元（人民幣），較2021年增長27%；年內(nèi)實現(xiàn)利潤88.95億元，同比增長15.7%，憑借3003億元的銷售額位居全國TOP4，自投銷售額位居全國TOP8，自投權(quán)益銷售額位居全國TOP11；回款率高達102%.
業(yè)績增長僅僅是“優(yōu)等生”的外在表現(xiàn)，其在投資、服務(wù)、產(chǎn)品、運營等維度的均衡發(fā)力和相互促進，才是綠城收獲穩(wěn)健向好發(fā)展的根本。因此，探究綠城中國成績背后的管理內(nèi)核，對處于復(fù)蘇之中的房地產(chǎn)行業(yè)而言有著特殊的意義。
“狙擊式”投資背后的長期思維
近年來，綠城的投資方式顯然大不相同。
一方面出于對市場的提前判斷，另一方面則是對長期價值和高潛力的選擇，綠城錨定了“狙擊式”投資——注重聚焦和轉(zhuǎn)化，從而降低投資風(fēng)險、提高效率。
狹義上的狙擊式投資，在于通過對市場的深入研究和精細分析，選擇具有長期價值和高潛力的優(yōu)質(zhì)項目進行投資，在這一基本戰(zhàn)略指導(dǎo)下，2022年綠城團隊在一二線城市和優(yōu)質(zhì)三四線城市拿下了27個新增項目，新增貨值1037億元。其中，一二線城市新拓貨值占比高達92%，并且牢牢抓住了嘉興、金華、臺州等浙江優(yōu)質(zhì)三四線城市的結(jié)構(gòu)性機會。
跳出項目和區(qū)域，綠城這位“優(yōu)等生”對于狙擊式投資有著更廣義的理解。從大方向來看，綠城中國逐年聚焦純住宅開發(fā)，截至2022年末，其商辦物業(yè)僅占新增貨值的0.5%；而從投資行為本身來看，綠城更是緊抓高效轉(zhuǎn)化，將狙擊式投資貫徹始終。
以大本營杭州為例，2022年綠城新獲16個項目，當(dāng)年即開盤13個，去化率達到91%。更值得一提的是，綠城近三年來主動提升權(quán)益比例，從2020年的57%快速升至2022年的69%，牢牢鎖定高潛力項目的長期價值。
高效盈利模式：“一年兩熟”提質(zhì)增效
投資實現(xiàn)精準轉(zhuǎn)化之后，運營效率則成為衡量企業(yè)盈利能力的另一把標(biāo)尺。
盡管2022年全國房地產(chǎn)投資增速普遍放緩，據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，全年住宅新開工面積88135萬平方米，下降了39.8%，但綠城中國卻通過“集團-城市公司”兩級架構(gòu)的落地，壓縮管理層級，提升效率效能，以全覆蓋的精細化管理實現(xiàn)“一年兩熟”。
從拿地到開盤的周期縮短至5.5個月，從拿地到經(jīng)營性現(xiàn)金流回正從1年縮短至7.9個月，一筆資金在12個月之內(nèi)實現(xiàn)兩次輪轉(zhuǎn)。觀察其近三年數(shù)據(jù)可見，“住宅當(dāng)年轉(zhuǎn)化率”從15%、21%躍升至了2022年的48%。
在杭州，綠城中國更是做到了從拿地到首開平均周期4.7個月，2022年有5個項目實現(xiàn)了經(jīng)營性現(xiàn)金流回正。2022年，綠城中國總合同銷售金額為人民幣3003億元。其中，綠城自投項目合同銷售金額約為人民幣2128億元；歸屬于綠城集團的權(quán)益金額約為人民幣1224億元，權(quán)益比提升至58%。自投項目銷售均價約為每平方米人民幣26823元，處于行業(yè)內(nèi)較高水平。
在多重精細化管理之下，2022年綠城以102%的整體回款率，保持在行業(yè)的高位，除了保障公司現(xiàn)金流有效支撐外，也為再投資儲備了充足的糧草。
優(yōu)等生的實力：“霸榜”核心城市
以隨變而變、動態(tài)刷新，打造行業(yè)“特而美”的戰(zhàn)略思維讓綠城展現(xiàn)了不凡的實力，在一二線城市的優(yōu)勢得以持續(xù)鞏固，排名大步向前。
綠城中國執(zhí)行董事、副總裁李駿在業(yè)績會現(xiàn)場表示，“我們在一二線城市的綜合去化率達到63%，金額占比85%；特別是在核心城市的排名中處于領(lǐng)先地位，在杭州、寧波、西安、天津、濟南等城市，綠城中國排名前5；在北京、長沙、大連等城市都進入了前10；其中北京沁園、杭州月映海棠園、上海青藍國際等9個項目單盤銷售額超過40億元。”
綠城管理層認為，公司對于產(chǎn)品品質(zhì)“一號工程”、客戶滿意度“一號標(biāo)準”的打造和落地，是其營銷導(dǎo)向下在多個重點城市獲得成功的關(guān)鍵。特別是產(chǎn)品力層面，2022年綠城攬獲中指院、克而瑞、億翰智庫三大機構(gòu)測評“產(chǎn)品力第一”的大滿貫，同時獲得54項國內(nèi)外設(shè)計類獎項，備受市場及專業(yè)機構(gòu)認可。
事實上，截至2022年12月31日，綠城仍有累計已售未結(jié)轉(zhuǎn)金額約3245億元，其中權(quán)益金額1846億元，已經(jīng)提前鎖定未來的盈利前景。2023年，綠城在核心城市的優(yōu)勢仍在擴大。就在業(yè)績會舉行后的第二天，綠城再戰(zhàn)杭州土拍，斬獲杭州東湖新城和未來科技城2宗優(yōu)質(zhì)地塊，總價約37.8億元。
對新一年的投資戰(zhàn)略和投資目標(biāo)，綠城中國執(zhí)行董事、行政總裁郭佳峰表示，“綠城會在原先的基礎(chǔ)上更新投資策略，首先還是會在反復(fù)研究選定的核心城市做‘底倉式’的投資，其次再去相對安全的區(qū)域進行一些精準投資，做到投一成一。此外，按照總體市場形勢以及銷售回款量入為出，有計劃、分步走，2023年的投資總貨值相信會超過2022年。
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