標(biāo)普：未來一年中國房地產(chǎn)業(yè)或小幅下滑，三四線市場(chǎng)依舊疲軟

5月22日，標(biāo)普全球評(píng)級(jí)表示，未來一年中國房地產(chǎn)業(yè)或?qū)⒈３中》�下滑。在城市能�?jí)分化的背景下，一二線發(fā)達(dá)城市的市況正趨于正常化，但三四線市場(chǎng)依舊疲軟，因此房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇很難脫離“L”型軌跡。這種情況最不利于三四線城市業(yè)務(wù)比重大的開發(fā)商。

標(biāo)普指出，高線城市的銷售正在企穩(wěn)，低線城市卻在萎縮�！皳�(jù)我們估計(jì)，2023年一二線城市商品房銷售額將小幅增長3%左右，同期三四線城市銷售額則有可能下跌約10%�！睒�(biāo)普全球評(píng)級(jí)信用分析師陳令華表示。

“在‘房住不炒’政策之下，房價(jià)或?qū)⒆咂�。”陳令華說，“新增供給的匱乏將是抑制一二線城市2023年銷售量增長的最大因素。2022年房地產(chǎn)行業(yè)低迷，中國百強(qiáng)開發(fā)商的購地金額同比減少了一半左右�！�

自從2022年11月政府推出穩(wěn)定房地產(chǎn)的“金融16條”以來，開發(fā)商的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)有所緩和。

“16條”為房地產(chǎn)的危機(jī)鋪設(shè)了底部。但這些措施的目的不在于保證開發(fā)商債券的償還，而是在于恢復(fù)項(xiàng)目層面（而非集團(tuán)公司層面）的流動(dòng)性和償還項(xiàng)目層面?zhèn)鶆?wù)，旨在確保預(yù)售住宅完工交付。

“集團(tuán)公司層面的償債資金需要由內(nèi)生現(xiàn)金流提供。開發(fā)商只能是在償還項(xiàng)目層面?zhèn)鶆?wù)和其他一些債務(wù)之后，再歸集不受限的現(xiàn)金流用于償還集團(tuán)層面的債券，”標(biāo)普全球評(píng)級(jí)信用分析師廖美珊表示�！斑@是開發(fā)商償債風(fēng)險(xiǎn)的癥結(jié)所在。”

標(biāo)普的流動(dòng)性分析考察了開發(fā)商動(dòng)用“未受限”現(xiàn)金的難易程度。理論上，未受限現(xiàn)金通常是開發(fā)商可用于償債資金的最大來源。標(biāo)普的受評(píng)開發(fā)商的未受限現(xiàn)金通常比一年所得的經(jīng)營性現(xiàn)金流還多。而問題在于出險(xiǎn)開發(fā)商的其中一部分資金無法隨時(shí)動(dòng)用，有時(shí)候無法動(dòng)用的資金占大部分，甚至是全部。

三四線城市的低迷將影響到很大一部分開發(fā)商。標(biāo)普的敏感性分析顯示，如果今年三四線城市商品房銷售額下降20%-30%（基準(zhǔn)情景為下降10%），那么40%-60%的受評(píng)開發(fā)商將面臨評(píng)級(jí)壓力。

本報(bào)告不構(gòu)成評(píng)級(jí)行動(dòng)。

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