榜單解讀

當月要點：

1、TOP100房企1-5月銷售額增長8.4%，但增速放緩

2、債務重組進展：部分企業(yè)通過債務展期、債轉(zhuǎn)股等多種形式進行債務重組

3、展望：若能夠進一步落地支持政策，向市場傳遞信心，在房企大力推盤和促銷之下，6月房地產(chǎn)銷售有望迎來好轉(zhuǎn)

1、業(yè)績：TOP100房企1-5月銷售額增長8.4%，但增速放緩

2023年1-5月，TOP100房企銷總額為29661.0億元，同比增長8.4%，增幅相比上月下降4.4個百分點。其中TOP100房企5月單月銷售額同比上升2.9%，經(jīng)季節(jié)調(diào)整后環(huán)比下降18.8%。5月，市場調(diào)整壓力較大，購房者置業(yè)情緒繼續(xù)回落，導致環(huán)比繼續(xù)下降。銷售額超千億房企7家，較去年同期增加4家，百億房企68家，較去年同期減少2家。TOP100房企權(quán)益銷售額為20545.9億元，權(quán)益銷售面積為11836.2萬平方米。

注：文中分析所用銷售額，如無特別說明，均指全口徑銷售額。

2023年1-5月，TOP30陣營房企銷售額保持增長。其中，TOP10房企銷售額均值為1274.9億元，較上年增長16.4%；TOP11-30房企銷售額均值為413.2億元，較上年增長13.1%；TOP31-50房企銷售均值為197.4億元，較上年下降2.8%；TOP51-100房企銷售額均值為94.0億元，同比下降6.9%。

2、數(shù)量：千億以上陣營企業(yè)數(shù)量增加

2023年1-5月，千億以上陣營企業(yè)數(shù)量增加。具體來看，千億以上陣營7家，較去年同期增加4家，銷售額均值1481.8億元。第二陣營（500-1000億）企業(yè)8家，較去年同期減少1家，銷售額均值710.4億元。第三陣營（300-500億）企業(yè)10家，較去年同期減少2家，銷售額均值360.9億元。第四陣營（100-300億）企業(yè)為43家，較去年同期減少3家，銷售額均值176.4億元。

3、債務重組進展：部分企業(yè)通過債務展期、債轉(zhuǎn)股等多種形式進行債務重組

根據(jù)統(tǒng)計，2020年1月-2023年4月，債務違約房企有44家，其中2021年有10家，2022年有31家。具體來看，出險房企主要通過債務展期、以資抵債和債轉(zhuǎn)股的形式實現(xiàn)債務重組。

出險房企采用最多的債務重組方案即為債務展期，通過對還款期限、利率、付息頻率、增信措施等條款進行調(diào)整，延長償還時間。債務展期的一般做法為境內(nèi)債券通過召開持有人會議的方式實現(xiàn)，境外債券通過交換要約的方式實現(xiàn)。2021年以來，恒大、中國奧園、融創(chuàng)、龍光等多家企業(yè)提出債務展期方案，延長償還時間。從展期時長上來看，目前房企展期均超過6個月，部分企業(yè)展期5年左右，部分房企甚至會出現(xiàn)二次展期情況；在利率設置上，大部分境外債展期期間的利率相比于原債券提高；在償還本金金額上，部分境外債給予更高的本金金額償付；在增信措施上，部分債券提供實控人擔保、土地使用權(quán)抵押、項目股權(quán)質(zhì)押等補充增信措施。

部分房企通過以資產(chǎn)清償債務，但此種形式通常與債務展期相結(jié)合，即以部分現(xiàn)金償付債務，剩余債務進行展期。從目前房企做法來看，陽光城、富力等房企均給予一定比例的現(xiàn)金償還疊加剩余債務展期的做法。從現(xiàn)金償付比例來看，境外債首期現(xiàn)金償還比例遠低于境內(nèi)債首期現(xiàn)金償還比例。從現(xiàn)金償付形式來看，多數(shù)房企償付一定比例本金，少數(shù)房企僅支付全部利息或一部分利息。此外，部分房企也通過實物資產(chǎn)包括住宅、公寓、寫字樓、商鋪、車位等進行償債。

債轉(zhuǎn)股作為另一種常見的債務違約重組方案，目前也有部分房企采用，如華夏幸福通過以下屬公司股權(quán)搭建的“幸福精選平臺”和“幸福優(yōu)選平臺”股權(quán)的方式，抵償債務金額。根據(jù)企業(yè)發(fā)布的信息，截至2023年4月30日，華夏幸福通過兩平臺股權(quán)償還債務總計約人民幣105.83億元。此外，融創(chuàng)、恒大也提出債轉(zhuǎn)股的重組方案。

4、展望：若能夠進一步落地支持政策，向市場傳遞信心，在房企大力推盤和促銷之下，6月房地產(chǎn)銷售有望迎來好轉(zhuǎn)

5月，中央及監(jiān)管部門出臺政策較少，基本延續(xù)此前基調(diào)。本月住建部與市場監(jiān)督總局共同發(fā)布《關于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀服務的意見》，指出“房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)要合理降低住房買賣和租賃經(jīng)紀服務費用。鼓勵按照成交價格越高、服務費率越低的原則實行分檔定價。引導由交易雙方共同承擔經(jīng)紀服務費用�！崩^續(xù)引導降低購房成本，促進需求釋放；5月15日，央行發(fā)布一季度《貨幣政策執(zhí)行報告》，報告中指出“當前貸款加權(quán)平均利率持續(xù)處于歷史低位”“繼續(xù)落實首套房貸利率政策動態(tài)調(diào)整機制”，且針對房地產(chǎn)行業(yè)的相關表述與之前基本一致，短期房地產(chǎn)政策或保持在寬松狀態(tài)。

地方層面，5月，各地政策出臺頻次下降，核心二線城市微調(diào)為主。根據(jù)中指監(jiān)測，5月各地優(yōu)化政策36條，約為4月半數(shù)，部分熱點城市如杭州放松余杭區(qū)、蕭山區(qū)部分街道限購政策，南京在產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)可增購一套住房，重慶璧山區(qū)對外地人士購房提供補貼等；另有部分二三線城市鼓勵房票安置。

市場方面，5月，重點城市房地產(chǎn)市場供需兩端均繼續(xù)走弱，市場活躍度下降，購房者觀望情緒加重，據(jù)初步統(tǒng)計，重點100城新房成交面積環(huán)比下降約8%，同比增幅收窄至約12%。2023年1-5月，重點100城商品住宅銷售面積同比增長超20%。供給端來看，5月，企業(yè)推盤積極性偏弱，根據(jù)中指數(shù)據(jù)，重點50城批準上市面積環(huán)比下降超兩成。

分城市來看，多數(shù)城市市場情緒低迷，居民購房信心偏弱，個別城市市場保持一定活躍度：

長三角、珠三角城市成交面積整體延續(xù)回落態(tài)勢，如上海、深圳、無錫等城市5月成交面積環(huán)比均下降，江陰、徐州等個別城市因部分項目集中網(wǎng)簽備案，成交面積環(huán)比增長。

京津冀、山東地區(qū)多數(shù)城市市場活躍度回落，北京新房、二手房成交量環(huán)比下降均超20%，市場情緒明顯回落；濟南購房者置業(yè)情緒較4月進一步下滑，但成交規(guī)模仍處于去年以來相對高位。

中西部地區(qū)中，武漢本月成交表現(xiàn)相對較好，其他城市成交面積環(huán)比普遍下降。武漢受房交會帶動，疊加低基數(shù)影響，新房成交面積環(huán)同比均出現(xiàn)較大增幅。

整體來看，5月市場延續(xù)4月回落行情，重點城市市場活躍度進一步下行。當前居民收入及就業(yè)預期尚無明顯改善，房地產(chǎn)市場調(diào)整壓力加大，近期個別房企償債壓力較大、部分城投風險上升，也對市場預期形成擾動。目前核心城市政策存在較大優(yōu)化空間，市場也需要更實質(zhì)性的政策落地。6月作為房企年中沖刺關鍵節(jié)點，若能夠進一步落地支持政策，向市場傳遞信心，在房企大力推盤和促銷之下，6月房地產(chǎn)銷售有望迎來好轉(zhuǎn)。

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