吃奶的勁都用上了

6月20日，LPR終于降了。這次下調(diào)，不僅時(shí)間上毫無(wú)懸念，就連下調(diào)幅度，也在大多數(shù)人的預(yù)料當(dāng)中。

之所以說(shuō)此次LPR下調(diào)毫無(wú)懸念，是因?yàn)樵缇驮谌ツ甑�，許多專業(yè)機(jī)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)學(xué)家就預(yù)測(cè)，貸款利率有下調(diào)必要和空間，而今年以來(lái)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇比較乏力，也讓利率下調(diào)顯得更為迫切，但因?yàn)槊涝�一直在加息周期，為了避免人民幣升值過(guò)快，LPR才遲遲沒(méi)有調(diào)整。

但在前五個(gè)月的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)公布后，下調(diào)利率變得刻不容緩。

房貸利率到了歷史低點(diǎn)，但購(gòu)房盛況卻一去不復(fù)返

LPR下調(diào)后，5年期貸款利率就達(dá)到了破天荒的4.2%，如果是首套房拿到下浮35個(gè)基點(diǎn)優(yōu)惠的購(gòu)房者，理論上貸款利率就只有3.85%，和前些年定期存款的利率差不多。

如此低的房貸利率，目的之一當(dāng)然是為了刺激樓市。這樣的放水力度，要是在3年前，房地產(chǎn)市場(chǎng)肯定要一飛沖天，可是在6月20日LPR下調(diào)的新聞公布后，反應(yīng)最為敏感的股市卻波瀾不驚，房地產(chǎn)板塊仍舊延續(xù)前一日的下滑勢(shì)頭，保利發(fā)展、萬(wàn)科A等龍頭股繼續(xù)下跌。

尤為奇怪的是，就連房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為，利率下調(diào)對(duì)救市的作用不大。用有些購(gòu)房者的話來(lái)說(shuō)，當(dāng)前之所以不買房，并不是差利息，而是差首付。利率再低，湊不出或者不敢湊首付又有什么用？

買房的首付為什么湊不出或者不敢湊？當(dāng)然是因?yàn)楝F(xiàn)在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不佳，失業(yè)率高企，市場(chǎng)信心不足，人口下降等多方面因素導(dǎo)致的。

另外，在此次LPR下調(diào)之前，其實(shí)房貸利率已經(jīng)很低，雖然如今又降了10個(gè)基點(diǎn)，可是對(duì)還款利息絕對(duì)值的影響并不大，以貸款100萬(wàn)還款期30年為例，如果按等額本息還款方式，下調(diào)后每個(gè)月只是少還386元，總還款額減少13.9萬(wàn)。可是由于現(xiàn)在房?jī)r(jià)仍有下降壓力，如果按1.4萬(wàn)的房?jī)r(jià)計(jì)算，買一套100平米的房子，房?jī)r(jià)只要下降10%就可以抵消貸款利率下降獲得的實(shí)惠。過(guò)去兩年間，昆明降價(jià)10%的樓盤(pán)比比皆是。

在6月20日下調(diào)LPR之前，上周末有關(guān)部門(mén)還公布了另一條刺激樓市的政策，取消部分三四線城市的限購(gòu)措施。這一政策對(duì)市場(chǎng)的影響更加微小，因?yàn)椴灰�說(shuō)三四線城市，就連昆明這樣的新一線城市，雖然前些年公布的區(qū)域限購(gòu)政策并未取消，但其實(shí)已經(jīng)形同虛設(shè)，取不取消都沒(méi)有太大意義。而更有實(shí)際意義的一線城市限購(gòu)政策，尤其是京滬兩大都市的限購(gòu)令，又不在取消之列。

總而言之，在房貸利率已經(jīng)降至歷史最低之后，利率工具的使用也就不可能再有作為，購(gòu)房準(zhǔn)入方面其實(shí)也沒(méi)有多大放松空間，傳統(tǒng)的刺激手段已經(jīng)幾乎連吃奶的勁都用上了，可是市場(chǎng)卻無(wú)動(dòng)于衷。

常規(guī)手段不行了，特殊手段行不行呢？估計(jì)能管用的可能還有兩招：第一招，貨幣化棚改；第二招，政府收儲(chǔ)賣不掉的商品房。但這兩招雖然有用，可是都需要巨量的資金，尤其是需要地方財(cái)政掏錢(qián)。問(wèn)題是地方財(cái)政哪里還有錢(qián)呢？

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