5月已進(jìn)入夏季，但昆明房地產(chǎn)市場卻頗有涼意。近期，許多在售樓盤都發(fā)現(xiàn)到訪客戶和成交數(shù)量比起上月又有下降，和3月相比下滑更為明顯。
來自第三方的數(shù)據(jù)也反映了這一趨勢，在過去的4個(gè)星期，昆明新建住宅成交量還不到28萬平方米，估計(jì)5月全月成交面積頂多30萬平米，比4月的32萬平米又有下降，比起3月的49萬平米、2月份的45萬平米更是斷崖式下滑。
今年4-5月昆明住宅成交量走勢（圖源：昆明銘騰機(jī)構(gòu)）
對昆明房地產(chǎn)企業(yè)來說，稍感安慰的是5月房價(jià)仍基本維持在1.4萬/平米以上，過去4個(gè)星期只有一個(gè)星期的成交均價(jià)低于1.4萬。
但正如云南房網(wǎng)在近期分析的那樣，雖然看上去昆明房價(jià)總體保持略漲態(tài)勢，近幾個(gè)月的成交均價(jià)都在1.4萬以上，但這主要是中高端樓盤成交比較活躍，比如今年來比較暢銷的華夏四季、金茂府、華潤悅府、山海灣8號等樓盤，價(jià)格最低的華潤悅府的成交均價(jià)也接近2萬，其余3個(gè)樓盤都在2萬以上，最貴的華夏四季更是超過3萬。這些成交量比較高的豪宅項(xiàng)目拉高了昆明住宅均價(jià)。
4-5月昆明房價(jià)總體平穩(wěn)，中高端項(xiàng)目貢獻(xiàn)大（圖源：昆明銘騰機(jī)構(gòu)）
5月份昆明新房銷售疲軟的狀況，其實(shí)是目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場整體形勢的反映。5月份，國內(nèi)大部分城市都出現(xiàn)房子難賣、房價(jià)下滑的情形，就連一向堅(jiān)挺的一線城市，市場行情也不太好，廣州、深圳的房價(jià)早就下降，“京滬永遠(yuǎn)漲”的神話也被打破。
而房地產(chǎn)市場低迷，又與當(dāng)前國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢息息相關(guān)。5月27日，國家統(tǒng)計(jì)局公布了2023年1-4月份全國規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)利潤數(shù)據(jù)，據(jù)數(shù)據(jù)顯示，1-4月份，全國規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤總額20328.8億元，同比下降20.6%。而在稍早前，國家統(tǒng)計(jì)局還公布了4月份全國16-24歲城鎮(zhèn)青年的調(diào)查失業(yè)率為20.4%，首次突破20%。
今年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇比較慢，房地產(chǎn)行業(yè)不景氣也是重要原因
對房地產(chǎn)行業(yè)來說，更大的打擊來自出生率數(shù)據(jù)。根據(jù)5月初公布的全國出生人口預(yù)測數(shù)據(jù)，今年出生人口可能不足800萬，比去年的956萬又少了100多萬，只有5年前的一半。
比出生人口數(shù)量下降更令人擔(dān)憂的是青年人結(jié)婚意愿的大幅度降低，根據(jù)多個(gè)省份剛剛過去的“520”婚姻登記統(tǒng)計(jì)，今年“520”當(dāng)天結(jié)婚登記人數(shù)比去年少了44%，近乎腰斬。
結(jié)婚登記人數(shù)下降、出生人口下降、失業(yè)率上升、企業(yè)利潤下降……這些指標(biāo)都對房地產(chǎn)市場形成不小的沖擊。
部分省市今年和去年“520”結(jié)婚登記人數(shù)變化（圖源：火星數(shù)據(jù)研究所）
今年上年半結(jié)束只剩一個(gè)月，如果5月份包括房地產(chǎn)在內(nèi)的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)仍舊不樂觀，許多分析人士認(rèn)為國家必然會出臺力度更大的刺激政策，房地產(chǎn)方面也會有更多激勵措施，比如進(jìn)一步降低利率，推動棚改等等。
對昆明來說，好消息是盡管銷售下滑，可是新增供應(yīng)也在下降，所以房價(jià)也還穩(wěn)得住。過去4個(gè)星期新增住宅供應(yīng)只有14.05萬平米，還不到同期銷售面積的一半，這意味著5月份昆明住宅庫存又減少了至少15萬平米，去化周期進(jìn)一步向合理區(qū)間邁進(jìn)。另外，雖然去年昆明常住人口數(shù)據(jù)還沒有公布，不過幾個(gè)城區(qū)的常住人口仍在增長，比如官渡區(qū)和西山區(qū)2022年的常住人口都比上一年增加了1萬多人。
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