2021年底，環(huán)滇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在整頓半年后銷售解禁，18個(gè)項(xiàng)目恢復(fù)銷售和建設(shè)施工，項(xiàng)目最為集中的草海片區(qū)旋即迎來(lái)一波報(bào)復(fù)性反彈，不僅房?jī)r(jià)比銷售凍結(jié)之前又有上漲，有的項(xiàng)目甚至刷新了昆明住宅單價(jià)紀(jì)錄，銷售量也快速放大。
草海片區(qū)的走俏難道只有這一個(gè)簡(jiǎn)單的理由？深究下來(lái)并沒(méi)有那么簡(jiǎn)單。
草海邊的濕地
先看片區(qū)市場(chǎng)的量?jī)r(jià)表現(xiàn)。
草海片區(qū)銷量一路走俏的現(xiàn)象一直持續(xù)到今年上半年。根據(jù)第三方機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，昆明上半年銷售額排名前20的樓盤中，來(lái)自滇池度假區(qū)等環(huán)滇片區(qū)的項(xiàng)目就占據(jù)了8席；在銷售價(jià)格方面，滇池一線，尤其是草海片區(qū)的樓盤也相當(dāng)惹眼，6月份銷售均價(jià)最高的10個(gè)樓盤中，草海片區(qū)南岸多個(gè)在售項(xiàng)目齊齊上榜。
但與此同時(shí)，昆明總體的房?jī)r(jià)和銷售量其實(shí)是在下滑的。第三方機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)表明，昆明新建住宅的均價(jià)已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)月下滑，6月的均價(jià)僅1.4萬(wàn)出頭。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)也顯示，6月份昆明房?jī)r(jià)環(huán)比下滑0.5%，降幅居排全國(guó)第二。在銷售量方面，最近幾個(gè)月昆明新房銷售面積也就30萬(wàn)平米出頭，不及高峰期的一半。
昆明新建住宅均價(jià)連續(xù)兩月下滑，6月均價(jià)僅1.4萬(wàn)出頭（圖源見(jiàn)水印）
這就出現(xiàn)了個(gè)奇怪的現(xiàn)象，雖然昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)整體表現(xiàn)一般，可是以草海片區(qū)為代表的優(yōu)勢(shì)區(qū)域和優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目，不僅售價(jià)不受影響、保持高位，銷售量也保持暢銷勢(shì)頭，和市場(chǎng)大勢(shì)幾乎相反。
是什么力量讓草海片區(qū)走出如此的逆勢(shì)行情呢？
昆明中產(chǎn)的財(cái)富焦慮
仔細(xì)分析下來(lái)，滇池一線，尤其是草海片區(qū)的項(xiàng)目表現(xiàn)優(yōu)異，深層的原因其實(shí)是昆明富裕人群乃至中產(chǎn)階層的財(cái)富焦慮。
表現(xiàn)為近年來(lái)陷入財(cái)富焦慮的昆明中產(chǎn)乃至富裕階層，正在加快家庭資產(chǎn)置換、房產(chǎn)升級(jí)的步伐，以草海片區(qū)為代表的擁有城市級(jí)資源的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，成為家庭資產(chǎn)配置的最佳選擇之一。
昆明富裕人群和中產(chǎn)階層如今面臨的困境是，隨著經(jīng)濟(jì)下行，投資渠道收窄，許多人開(kāi)始收縮投資，有些甚至賣掉產(chǎn)業(yè)，手中持有大量現(xiàn)金資產(chǎn)以對(duì)抗風(fēng)險(xiǎn)。
但現(xiàn)金資產(chǎn)的問(wèn)題是面臨長(zhǎng)期貶值趨勢(shì)，雖然目前CPI并不高，可是有著豐富投資經(jīng)驗(yàn)的富裕人群都明白，由于人民幣貶值，輸入性通脹在所難免。而為了刺激經(jīng)濟(jì)，挽救地方債務(wù)危機(jī)，增發(fā)貨幣也是大勢(shì)所趨。這些因素都會(huì)造成貨幣貶值，所以持有大量現(xiàn)金看似穩(wěn)妥，卻面臨長(zhǎng)期財(cái)富縮水的問(wèn)題。
房產(chǎn)始終是財(cái)富配置的主要選項(xiàng)之一，關(guān)鍵在于房產(chǎn)的內(nèi)在價(jià)值
如果不想大量持有現(xiàn)金，只有增加投資，可是現(xiàn)在實(shí)體產(chǎn)業(yè)不景氣，幾乎所有的理財(cái)專家都不建議此時(shí)投資產(chǎn)業(yè)，而股市又長(zhǎng)期低迷，海外投資受到嚴(yán)格控制，怎么保持家庭財(cái)富的安全性，怎么保證階層不滑落，確實(shí)是擺在當(dāng)下昆明富裕人群乃至中產(chǎn)階層面前的一道難題。
怎么對(duì)抗不確定？
難道就沒(méi)有辦法對(duì)抗財(cái)富縮水和未來(lái)的不確定了嗎？辦法其實(shí)也是有的，就是趁現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目減少，適時(shí)購(gòu)入擁有城市級(jí)資源的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)。
因?yàn)閺臍v史經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，雖然房產(chǎn)行情也會(huì)起伏，但一座城市中真正稀缺的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，安全性其實(shí)比其他資產(chǎn)高得多，尤其是比現(xiàn)金資產(chǎn)具備更好的抗通脹能力，是對(duì)抗風(fēng)險(xiǎn)的真正壓艙石。
而且城市級(jí)稀缺優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)的另一大優(yōu)勢(shì)是，具備穿越時(shí)代的價(jià)值一致性，這和貴金屬的性質(zhì)其實(shí)差不多。
如果不理解這一點(diǎn)，看看翠湖片區(qū)的優(yōu)勢(shì)房產(chǎn)就知道了。如今價(jià)值難以估量的盧漢公館、袁嘉谷公館，其實(shí)都是當(dāng)年的私宅罷了。即便是幾十年前的翠湖邊老破小，二手房?jī)r(jià)也要在2萬(wàn)以上；20年前的翠湖俊園，如今依然搶手。
從草海邊看到的西山
其他城市中類似例子就更多了，比如北京的老四合院，市場(chǎng)價(jià)上億元。上海市中心老別墅、老洋房，市場(chǎng)價(jià)也要上億元。這種房子如果看建筑材料，早就一文不值，可是因?yàn)閾碛小暗囟巍边@個(gè)越來(lái)越稀缺的城市級(jí)資源，房產(chǎn)就具備了長(zhǎng)期持有的巨大價(jià)值。
草海片區(qū)的優(yōu)秀樓盤之所以這兩年變得越來(lái)越搶手，正是因?yàn)闈M足了優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)的兩大條件，一是稀缺性，二是占有城市級(jí)資源，所以就成為昆明富裕人群和中產(chǎn)階層資產(chǎn)置換的不二選擇。
占有城市級(jí)資源
草海和歷史上的翠湖一樣，都是滇池的一部分，只不過(guò)翠湖早就“獨(dú)立”了，而草海至今仍舊是滇池深入昆明城區(qū)的一部分。
草海長(zhǎng)9公里，從西山腳下一直深入到昆明二環(huán)附近，兩岸均被不斷擴(kuò)張的城市版圖覆蓋，真正一線湖景資源就只有30公里長(zhǎng)，而開(kāi)發(fā)價(jià)值最高的南岸在扣除公園和歷史建筑后，真正能夠開(kāi)發(fā)的部分就更少了。
而且自從2017年前草海片區(qū)啟動(dòng)大規(guī)模開(kāi)發(fā)建設(shè)后，短短幾年之后，仍有較大開(kāi)發(fā)體量的實(shí)際上就只剩一個(gè)項(xiàng)目——寶能·滇池九璽。
從寶能·滇池九璽觀草海一線湖景
草海片區(qū)土地資源的快速消耗雖然決定了區(qū)域稀缺性，但讓草海真正變得異常搶手的關(guān)鍵因素，是其所擁有的城市級(jí)資源。
什么是城市級(jí)資源？
一種是沉淀了一座城市長(zhǎng)期發(fā)展建設(shè)成果的核心地段，比如北京故宮周邊，當(dāng)年就是皇城所在，沉淀了明清到現(xiàn)在數(shù)百米年間北京城的建設(shè)成果，所以這一帶的四合院就是擁有城市級(jí)資源的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)；上海華山路、延安路一帶，也是自上海開(kāi)埠以來(lái)不斷建設(shè)投入，至今仍舊是繁華地段，這里的老洋房也堪稱是擁有城市級(jí)資源的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)。
另一種城市級(jí)資源是山水資源，比起商業(yè)繁華區(qū)域，一個(gè)城市中頂級(jí)的山水資源因?yàn)楦嗍谴笞匀凰n，所以更加可遇而不可求，也更加稀缺。比如杭州西湖一帶，就擁有最頂級(jí)的城市級(jí)山水資源，西湖的房產(chǎn)在任何時(shí)期都值得入手；廈門是鼓浪嶼島有著國(guó)內(nèi)少見(jiàn)的頂級(jí)海景資源，所以廈門鼓浪嶼的房產(chǎn)在任何時(shí)候都非常緊俏。
草海南岸的濕地景觀實(shí)景
昆明是一座山水城市，昆明的兩個(gè)地理標(biāo)志物是滇池和西山，昆明的頂級(jí)城市級(jí)山水資源就是能看滇池觀西山的區(qū)域，巧合的是，目前昆明房?jī)r(jià)最高的地段正好就與昆明頂級(jí)山水資源相重合。
草海因?yàn)閹缀跎钊氤鞘泻诵膮^(qū)，在擁有頂級(jí)環(huán)境資源的同時(shí)，得益于城市擴(kuò)張，也能夠就近享受到昆明的城市配套資源，無(wú)論是交通出行和生活配套，都非常方便，所以草海片區(qū)自從年大規(guī)模開(kāi)發(fā)后，很快取代昆明其他片區(qū)，成為房?jī)r(jià)和住宅檔次最高的板塊，最大的優(yōu)勢(shì)也在于城市級(jí)山水資源和便利生活環(huán)境的完美融合。
寶能·滇池九璽笑到最后
但正如前文所言，草海片區(qū)最后一輪大規(guī)模開(kāi)發(fā)是在2018年底開(kāi)始的，當(dāng)年，金地、華夏等四家房企就瓜分了將近700畝土地，全部位于開(kāi)發(fā)條件更加優(yōu)越的草海南岸。一年后，草海南岸最后一批可連片開(kāi)發(fā)土地被寶能摘得，至此，草海片區(qū)，尤其是環(huán)境和配套條件更好的南岸，就基本上沒(méi)有可開(kāi)發(fā)地塊了。
自2019年，金地云海一號(hào)等草海片區(qū)新樓盤開(kāi)始陸續(xù)上市銷售，昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)上迅速刮起一股草海旋風(fēng)，草海板塊憑借得天獨(dú)厚的環(huán)境條件，幾乎絕版的低容規(guī)劃條件，少見(jiàn)的城市洋房和合院產(chǎn)品，成為昆明富裕階層置業(yè)的首選區(qū)域。
到今年，盡管曾經(jīng)因?yàn)榈岢睾䴙I開(kāi)發(fā)治理有過(guò)半年休市期，最早上市銷售的項(xiàng)目要么已經(jīng)清盤，要么僅剩尾房在售，就連推盤速度較慢的項(xiàng)目也基本到了收尾階段。
目前，在整個(gè)環(huán)草海片區(qū)，唯一還有較大產(chǎn)品供應(yīng)體量，仍處于強(qiáng)銷期，產(chǎn)品選擇余地也比較大的，只有最晚拿地和上市銷售的寶能·滇池九璽。
在寶能·滇池九璽看到的草海游船
寶能·滇池九璽本身規(guī)劃面積就比較大，2019年寶能一次性就競(jìng)得近600畝土地，是草海南岸最后一個(gè)大項(xiàng)目。雖然2021年規(guī)劃調(diào)整后可開(kāi)發(fā)用地略有減少，但也讓寶能·滇池九璽更加奇貨可居。
寶能滇池九璽整個(gè)項(xiàng)目容積率低至1.8，主要開(kāi)發(fā)洋房和合院兩類產(chǎn)品，其中1梯2戶設(shè)計(jì)、6-7層便能直線觀滇的洋房，雖然價(jià)格處于高位，可是去化仍舊非常快；采用新中式風(fēng)格打造的建面約230-250平米的合院，因?yàn)槌笸卣箍臻g、高贈(zèng)送率、雙露臺(tái)設(shè)計(jì)等優(yōu)勢(shì)，同樣也是走俏于草海。
寶能·滇池九璽合院實(shí)景
再加上寶能·滇池九璽即將進(jìn)入現(xiàn)房階段，置業(yè)優(yōu)勢(shì)更加突出。其一批次已在今年4月份交付兌現(xiàn)，二批次已經(jīng)準(zhǔn)現(xiàn)房呈現(xiàn)，即將在今年9月底迎來(lái)交付，有關(guān)工程品質(zhì)、小區(qū)園林景觀兌現(xiàn)程度等問(wèn)題，都可以通過(guò)參觀已全面開(kāi)放的實(shí)景生活區(qū)來(lái)找到答案。
這也使得在草海片區(qū)其他樓盤要么清盤，要么銷售接近尾聲的情況下，仍有新地塊、且有現(xiàn)房在售的寶能·滇池九璽就成為昆明富裕階層在資產(chǎn)配置和住所升級(jí)置換的優(yōu)先選擇之一。
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