編者按：置身百年未有的時代浪潮之下，企業(yè)和人的選擇顯得尤為重要。
2023年以來，中國經(jīng)濟迅速企穩(wěn)和復蘇，投資、消費、出口三駕馬車在此間發(fā)揮著各自的作用，但深刻的改變已經(jīng)滲透各行各業(yè)。
面對變化的世界，我們應以更高視野追求更高質(zhì)量的發(fā)展；那些始終保持信心、居安思危和未雨綢繆的企業(yè)，他們的體系、模式與策略，成為當下和未來制勝的關(guān)鍵。
歷經(jīng)數(shù)十載傳承與創(chuàng)新，博鰲房地產(chǎn)論壇系列活動一直緊跟全局形勢，不斷革新模式與架構(gòu)。故此，觀點新媒體全新策劃和推出2023博鰲特別報道系列——“有心者勝”，通過企業(yè)研讀與報道、深度采訪與交流等，傳遞信心與希望，講述企業(yè)和企業(yè)家的故事。
作為其中的“金融篇”，將邀約國內(nèi)外頂級經(jīng)濟學者、金融機構(gòu)進行深度采訪交流，從資本市場的角度觀察當下經(jīng)濟、金融與行業(yè)的發(fā)展與趨勢。
觀點網(wǎng) “希望我們成為一家在不動產(chǎn)金融領(lǐng)域深耕、專業(yè)且專注的公司�！痹�(lián)基金總經(jīng)理李艷向觀點新媒體介紹對公司未來期待時如是說。
這家以不動產(chǎn)資產(chǎn)證券化業(yè)務為開端，專注以REITs為核心的不動產(chǎn)金融創(chuàng)新，覆蓋開發(fā)、孵化、成熟、退出等不同階段不動產(chǎn)投資的全鏈條專業(yè)不動產(chǎn)基金管理公司，自成立至今，始終注重于修煉“內(nèi)功”。
2017年，蘇州工業(yè)園區(qū)大型國有企業(yè)新建元控股集團，與不動產(chǎn)金融領(lǐng)域領(lǐng)先者中聯(lián)基金作為股東共同成立元聯(lián)基金。
5年多的時間里，這家基金管理公司自蘇州工業(yè)園區(qū)起步，先后設(shè)立國內(nèi)首單社區(qū)商業(yè)REITs、設(shè)立蘇州首個單SPV不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品、作為牽頭服務機構(gòu)成功參與首批公募 REITs 試點項目、完成公募REITs產(chǎn)品推出以來市場上第一單Pre-REITs并購基金……
公開資料顯示，截至2022年底，元聯(lián)基金在管存續(xù)產(chǎn)品20只，已備案管理基金規(guī)模約150億元，資產(chǎn)管理規(guī)模300多億元。
元聯(lián)的能力
李艷表示，過去三年整個宏觀經(jīng)濟及不動產(chǎn)市場都有一定的波動，但從客觀上來說，元聯(lián)基金并未受到太多的負面影響，公司業(yè)務持續(xù)在開展，團隊也不斷壯大。這主要跟元聯(lián)自身的業(yè)務布局、業(yè)務定位有關(guān)。
元聯(lián)基金總部在蘇州，項目從落地的結(jié)果來看更加集中在長三角地區(qū)。從一開始的蘇州工業(yè)園區(qū)到蘇州市區(qū)以及周邊的昆山、常熟等區(qū)域項目的突破，再到2021年完成公募REITs產(chǎn)品推出以來市場上第一單Pre-REITs并購基金——收購上海漕河涇產(chǎn)業(yè)項目，公司業(yè)務區(qū)域布局逐步拓展，從蘇州走向了上海及全國更大的范圍。
上海漕河涇凱科大廈
元聯(lián)基金業(yè)務領(lǐng)域覆蓋并購基金、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資基金、資產(chǎn)證券化（類REITs、公募REITs、CMBS等）、地產(chǎn)開發(fā)基金、代建基金、產(chǎn)業(yè)載體更新基金等不動產(chǎn)金融全鏈條產(chǎn)品體系。
在不動產(chǎn)投資鏈條上元聯(lián)基金實現(xiàn)了較為全面的覆蓋，除了以并購方式獲得資產(chǎn)端更多的業(yè)務機會外，團隊還會進入開發(fā)階段，通過設(shè)立開發(fā)型基金，在拿地階段就進行投資，并主動介入資產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)。
在資產(chǎn)的投資范圍上，元聯(lián)基金也比較全面地覆蓋了產(chǎn)業(yè)園、購物中心、寫字樓等各類資產(chǎn)。
據(jù)悉，元聯(lián)基金在2018年2月設(shè)立了首單REIT-新建元鄰里中心類REIT，同時也是國內(nèi)首單社區(qū)商業(yè)REIT。數(shù)據(jù)顯示，當前該單REIT的底層資產(chǎn)運營情況良好，旗下10家項目公司截至2023年6月30日的出租率平均值約為93.88%，其中翰林鄰里中心、玲瓏鄰里中心接近滿租。2023年3月，該單類REIT成功完成了續(xù)發(fā)。
蘇州工業(yè)園區(qū)鄰里中心類REIT是國內(nèi)首單社區(qū)商業(yè)類REIT
在消費類基礎(chǔ)設(shè)施被納入公募REITs試點范圍的背景下，公司持續(xù)看好社區(qū)商業(yè)類資產(chǎn)的前景，同時消費能級比較高的地區(qū)的購物中心也是公司關(guān)注的方向。
另外，元聯(lián)基金作為牽頭服務機構(gòu)的東吳-蘇州工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)園公募REITs項目是全國首批9單公募REITs項目之一，也是“產(chǎn)業(yè)園類”基礎(chǔ)設(shè)施REITs代表之一。底層資產(chǎn)包括新建元旗下的蘇州2.5產(chǎn)業(yè)園一二期和科技公司旗下的國際科技園五期B區(qū)，是蘇州工業(yè)園區(qū)探索新興產(chǎn)業(yè)增長點的重要載體。
今年二季度報告顯示，東吳蘇園REIT的運營表現(xiàn)十分穩(wěn)健，底層資產(chǎn)出租情況保持穩(wěn)定，REIT整體的收入和EBITDA相對發(fā)行時的預測也都超額完成。
產(chǎn)業(yè)園類資產(chǎn)也是公司積極布局的領(lǐng)域，“從投資的角度來看，我們目前的重點相對比較集中在產(chǎn)業(yè)園，接下來還會持續(xù)進行關(guān)注�！崩钇G表示。
元聯(lián)基金始終定位于不動產(chǎn)金融這個主賽道，在不動產(chǎn)投資領(lǐng)域主要形成了三個方面優(yōu)勢：其一團隊在退出端有豐富的經(jīng)驗，公司是市場上最早一批不動產(chǎn)證券化領(lǐng)域的參與者，牽頭完成了多單開創(chuàng)性的類REITs項目；而在公募REITs方面，元聯(lián)基金全程主導并參與了國內(nèi)首批試點項目。
其二，團隊有更為成熟的產(chǎn)品設(shè)計能力，如通過適當?shù)漠a(chǎn)品機制的設(shè)計，把交易對手方的訴求融合進來，使價格分歧縮小，從而可以在項目的獲取上得到更多機會。
其三，運營能力上，元聯(lián)基金著力打造專業(yè)的資管能力。同時，基于下屬子公司元聯(lián)商管（專業(yè)的商業(yè)運營管理平臺）形成自己的運營管理優(yōu)勢。
在投融管退的能力方面，她表示，真正要做成一個投資項目，投融管退每個階段都非常重要。其中運營管理是需要長期培育的能力，投、融階段之后，通過招商推廣、租約管理、租戶構(gòu)成管理、建筑物改造、物業(yè)翻新、布局優(yōu)化等方式，實現(xiàn)出租率、續(xù)約租金調(diào)升率等經(jīng)營表現(xiàn)方面的提升改善，從而實現(xiàn)資產(chǎn)價值的內(nèi)生式增長，最終借助資本市場的退出給投資者帶來長期的穩(wěn)定回報。因此在自身能力打造方面，元聯(lián)基金對于資產(chǎn)運營管理能力尤為重視。
以元聯(lián)基金2019年底收購的元聯(lián)金融中心為例，雖然收購后面臨疫情帶來的挑戰(zhàn)，但團隊較好應對了相關(guān)影響，充分發(fā)揮了資產(chǎn)管理能力，在半年時間內(nèi)，該項目出租率達到95%以上，從2020年至2023年，整體出租率保持在接近滿租的水平上，租金也在持續(xù)增長。
元聯(lián)金融中心坐落于蘇州工業(yè)園區(qū)核心地段
對市場的觀察及對資產(chǎn)的選擇
今年以來，國家出臺政策進一步推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金常態(tài)化發(fā)行，同時開展了首批不動產(chǎn)私募投資基金管理人的試點。
對此，李艷表示，試點是把不動產(chǎn)基金區(qū)別開來，基于不動產(chǎn)投資的特點進行針對性管理，更適配不動產(chǎn)的投資特征，有利于規(guī)范投資行為，有助于不動產(chǎn)投資基金的長期平穩(wěn)發(fā)展。不動產(chǎn)私募基金有望發(fā)展成一個獨立的大體量基金類別，全面打開通過私募基金向不動產(chǎn)領(lǐng)域（包括商業(yè)樓宇、園區(qū)、長租公寓等）投融資的通路，構(gòu)建國內(nèi)不動產(chǎn)行業(yè)資本的良性循環(huán)。
“基于這樣的試點，在前端以不動產(chǎn)基金的方式能夠為公募培育更多的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)�！彼m(xù)言。
對于當下房企出險，一定程度上帶來了不動產(chǎn)相關(guān)投資的特殊機會，但元聯(lián)基金認為要把握這樣的投資時機并不容易，因為實際上整體來看，一是優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)不是很多，二是雙方對估值的差距雖然有縮小，但仍然存在，還是要把握好個案的資產(chǎn)風險，從中尋找可匹配、風險可控、收益穩(wěn)定、穿越周期的資產(chǎn)。
同時，在近期國內(nèi)一批公募REITs完成了擴募，也引發(fā)了較高的關(guān)注度。
元聯(lián)基金也積極參與到了擴募的進程中，優(yōu)秀的公募REITs產(chǎn)品一定是可擴募、有成長性的。對投資人來說，內(nèi)生增長（即提升現(xiàn)有物業(yè)價值、提升現(xiàn)金流）與外生增長（即在未來更長時間內(nèi)，不斷注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，創(chuàng)造更多價值）是非常重要的兩個點。擴募的機制是中國公募REITs市場建立健全，以及高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展非常重要的一環(huán)。
通過這個擴募機制，資本市場資金回流投入到新的投資開發(fā)建設(shè)，而不至于像之前一樣，要么只能賣斷從而喪失管理權(quán)，要么需要依靠每年租金產(chǎn)生現(xiàn)金流，從而導致投資周期較長，只能以較慢的周轉(zhuǎn)方式去推動建設(shè)。
另外，擴募機制可以帶來更加分散的底層資產(chǎn)，能夠降低區(qū)域過于集中等帶來的風險問題。今年以來公募REITs市場出現(xiàn)了階段性的波動與調(diào)整，市場的流動性不足是其中一個較為重要的影響因素，擴募可以提高REITs產(chǎn)品的流動性，使市場運行更為平穩(wěn)有效。
對于元聯(lián)基金如何選擇投資標的，存在著不同的判斷維度。
商業(yè)的角度上，收購后持續(xù)性的優(yōu)質(zhì)運營是真正為投資人創(chuàng)造價值的重點，所以在進行收購研判的起點上，會重點關(guān)注收購完成后資產(chǎn)能夠基于現(xiàn)狀做哪些定位及經(jīng)營上的調(diào)整，從而帶來進一步的價值提升空間。
另外，寫字樓受經(jīng)濟周期影響較大，這種業(yè)態(tài)類型主要還是要關(guān)注一線或者是強二線城市的一些投資機會。
產(chǎn)業(yè)類項目的價值則來源于區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的需要，應重點關(guān)注區(qū)域產(chǎn)業(yè)政策及基于政策本身的營商環(huán)境打造；從區(qū)域供需格局上來看，核心區(qū)域的產(chǎn)業(yè)園區(qū)仍具有門檻高，不可替代性強的特點，因此元聯(lián)基金會選擇產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)扎實、產(chǎn)業(yè)鏈完整的區(qū)域進行產(chǎn)業(yè)類資產(chǎn)的布局。
對于元聯(lián)基金來說，在產(chǎn)業(yè)、辦公或商業(yè)等各類資產(chǎn)的比較中，公司并不認為某一類資產(chǎn)目前相較而言是絕對的價值洼地，投資機會在于具體個案上是不是能找到價值被低估的資產(chǎn)，同時依靠自身的資產(chǎn)管理能力來獲取盡可能高的收益。
在規(guī)模和向其他區(qū)域拓展上，元聯(lián)基金的戰(zhàn)略更加審慎。
元聯(lián)基金近幾年也陸續(xù)在全國范圍內(nèi)進行了很多項目拓展的嘗試，盡管公司有著盡快擴大資產(chǎn)管理規(guī)模的訴求，但整體項目拓展過程中的風險把控并沒有因此放松。
在新的發(fā)展階段，元聯(lián)基金在意的不僅是規(guī)模上的突破，資產(chǎn)選擇的優(yōu)質(zhì)性是我們更為關(guān)注的。
“質(zhì)量上更重要一些，質(zhì)量的把控能夠有效幫助獲取收益及抵抗弱周期的不確定性。”李艷總結(jié)強調(diào)：“對元聯(lián)基金來說，我們會心無旁鶩地專注在自己優(yōu)勢領(lǐng)域上，抓住時代的大機會。特別是近年來公募REITs的快速發(fā)展，使得公司在不動產(chǎn)投行及投資業(yè)務有著長期積累的基礎(chǔ)上，能夠獲得一個爆發(fā)式的增長機會。”
有心者勝 | 面對變化的世界，以更高視野追求更高質(zhì)量的發(fā)展。
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