觀點(diǎn)指數(shù) 前7月50家企業(yè)拿地超4300萬平，淡季土儲(chǔ)增長(zhǎng)節(jié)奏放緩 報(bào)告期內(nèi)前50房企新增土地建筑面積4387萬平方米，同比減少31.3%。保利發(fā)展、萬科、華潤(rùn)置地新增全口徑土地儲(chǔ)備處于領(lǐng)先地位。7月新增全口徑土地儲(chǔ)備最高的企業(yè)為萬科，其次為越秀地產(chǎn)和保利發(fā)展。

供應(yīng)下降，深圳繼續(xù)完善土拍規(guī)則 深圳寶安區(qū)新安街道A001-0212地塊競(jìng)地價(jià)封頂后采用競(jìng)“現(xiàn)房銷售面積”的規(guī)則，這是深圳首例；此外，深圳還加強(qiáng)了土拍市場(chǎng)限馬甲的管理，要求“同一企業(yè)及其控股的各個(gè)公司，不得參加同一宗地的競(jìng)買�！�

成交下降，國(guó)企份額提升 從權(quán)益拿地金額來看，報(bào)告期內(nèi)城投、國(guó)企、民企和混改房企的占比分別為19.5%、55.8%、21.7%和3%。與上月相比，國(guó)企占比提高，主要原因在于本月成交減少，導(dǎo)致一線城市成交金額占比過半，約為55%，而當(dāng)前一線城市的土地獲取主體以國(guó)企為主，其次為本地城投企業(yè)。

政策引導(dǎo)下城更潮起，地方發(fā)行專項(xiàng)債券 山東《關(guān)于進(jìn)一步提振擴(kuò)大消費(fèi)的若干政策措施》提出，年內(nèi)統(tǒng)籌20億元中央預(yù)算內(nèi)投資和310億元地方政府專項(xiàng)債券資金，支持棚戶區(qū)改造、老舊小區(qū)改造配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。采取拆除新建、整治提升、拆整結(jié)合等方式，在符合條件的市分類推進(jìn)城中村改造。

前7月50家企業(yè)拿地超4300萬平，淡季土儲(chǔ)增長(zhǎng)節(jié)奏放緩

觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的“1-8月房地產(chǎn)企業(yè)新增土地儲(chǔ)備報(bào)告”顯示，報(bào)告期內(nèi)前50房企新增土地建筑面積4387萬平方米，同比減少31.3%。

數(shù)據(jù)來源：觀點(diǎn)指數(shù)整理

其中，保利發(fā)展、萬科、華潤(rùn)置地新增全口徑土地儲(chǔ)備分別為467.7萬、368.5萬以及282.5萬平方米，處于領(lǐng)先地位。

單月來看，7月新增全口徑土地儲(chǔ)備最高的企業(yè)為萬科，其次為越秀地產(chǎn)和保利發(fā)展，分別新增102.5、76.6和74.7萬平方米。

從權(quán)益拿地金額來看，報(bào)告期內(nèi)土地投資力度最大的房企為保利發(fā)展，對(duì)應(yīng)拿地支出為669.1億元。從其新拓項(xiàng)目公告來看，7月保利發(fā)展新獲取了8個(gè)地塊，供應(yīng)淡季疊加行業(yè)盼強(qiáng)刺激情緒下預(yù)期悲觀，多數(shù)房企月內(nèi)土儲(chǔ)增長(zhǎng)節(jié)奏放緩，而保利發(fā)展的拓地動(dòng)作在房企中相對(duì)積極。

保利發(fā)展持續(xù)的大力拓儲(chǔ)亦體現(xiàn)在其銷售表現(xiàn)上，根據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的“2023年房地產(chǎn)企業(yè)銷售表現(xiàn)”，截至7月末，保利發(fā)展已連續(xù)5個(gè)月保持全口徑銷售金額、權(quán)益銷售金額榜首。

供應(yīng)下降，深圳繼續(xù)完善土拍規(guī)則

觀點(diǎn)指數(shù)監(jiān)測(cè)的一二三線城市數(shù)據(jù)顯示，報(bào)告期內(nèi)土地供應(yīng)數(shù)量2326宗；供應(yīng)土地規(guī)劃建筑面積14008萬平方米，環(huán)比下降48.7%，同比下降32.9%；供應(yīng)土地起始樓面價(jià)1812元/平方米，環(huán)比下降2.1%，同比上升28%。

數(shù)據(jù)來源：Wind、觀點(diǎn)指數(shù)整理

住宅用地方面，報(bào)告期內(nèi)一二三線城市供應(yīng)住宅用地604宗，環(huán)比減少591宗，同比減少131宗；供應(yīng)土地規(guī)劃建筑面積4518萬平方米，環(huán)比下降49%，同比下降17.2%；供應(yīng)土地起始樓面價(jià)4360元/平方米，環(huán)比下降11.6%，同比上升8.1%。

數(shù)據(jù)來源：Wind、觀點(diǎn)指數(shù)整理

分城市能級(jí)來看，北京掛牌4宗地，均為早前預(yù)掛牌的地塊，通州、延慶各1宗，昌平2宗。廣州掛牌天河、花都、增城各1宗地，其中天河、花都地塊屬于第二批預(yù)公告清單中的項(xiàng)目，于8月中下旬出讓，第二批清單中除三宗地調(diào)出清單外，其余地塊均已掛牌；近期廣州再掛出第三批預(yù)公告地塊清單，包含12宗地，海珠區(qū)、天河區(qū)、從化區(qū)各1宗，番禺區(qū)、白云區(qū)各2宗，花都區(qū)5宗。

7月4日，深圳掛牌3宗涉宅地，其中2宗位于龍崗，1宗位于寶安，總出讓面積4.06萬平方米，起價(jià)46.32億元，其中，寶安區(qū)新安街道A001-0212地塊競(jìng)地價(jià)封頂后采用競(jìng)“現(xiàn)房銷售面積”的規(guī)則，這是深圳首例；近期合肥、鄭州、開封等城市亦表示，將推進(jìn)商品房“現(xiàn)房銷售”試點(diǎn)。

此外，深圳加強(qiáng)了土拍市場(chǎng)限馬甲的管理，要求“同一企業(yè)及其控股的各個(gè)公司，不得參加同一宗地的競(jìng)買�！�

報(bào)告期內(nèi)，二線城市供應(yīng)住宅用地163宗，供應(yīng)土地規(guī)劃建筑面積1437萬平方米，環(huán)比下降49.6%，同比上升46.5%；供應(yīng)起始樓面價(jià)6534元/平方米，環(huán)比下降9.3%，同比上升84.7%。

成都、蘇州、長(zhǎng)沙是報(bào)告期內(nèi)的主要供地城市，其中成都2次宅地集中掛牌合計(jì)供應(yīng)30宗涉宅地塊，總起價(jià)228.8億元。

報(bào)告期內(nèi)，三線城市供應(yīng)住宅用地429宗，供應(yīng)土地規(guī)劃建筑面積2941萬平方米，環(huán)比下降47.5%，同比下降28.7%；供應(yīng)起始樓面價(jià)2745元/平方米，環(huán)比下降0.5%，同比下降3.6%。

半年期節(jié)點(diǎn)過后，土地市場(chǎng)進(jìn)入相對(duì)平靜的休整期，供應(yīng)節(jié)奏放慢。

成交下降，國(guó)企份額提升

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)監(jiān)測(cè)，報(bào)告期內(nèi)一二三線城市成交土地?cái)?shù)量2133宗；成交土地規(guī)劃建筑面積12113萬平方米，環(huán)比下降27.2%，同比下降44.3%；成交總價(jià)2178億元，環(huán)比下降39.3%，同比下降53.7%；成交樓面均價(jià)1798元/平方米，環(huán)比下降16.6%，同比下降16.9%。

數(shù)據(jù)來源：Wind、觀點(diǎn)指數(shù)整理

住宅用地方面，一二三線城市成交住宅用地443宗，成交土地規(guī)劃建筑面積3309萬平方米，環(huán)比下降24.8%，同比下降41.5%；成交總價(jià)1757億元，環(huán)比下降39.4%，同比下降54.6%；成交樓面均價(jià)5309元/平方米，環(huán)比下降19.5%，同比下降54.6%；平均溢價(jià)率5.62%。

分城市能級(jí)來看，一線城市北京、上海、廣州共成交21宗地，平均溢價(jià)率7.2%，其中頂價(jià)成交12宗，底價(jià)成交8宗，另有一宗低溢價(jià)成交。

回顧上海第二批供地的首輪情況，15個(gè)地塊中的10個(gè)競(jìng)至封頂價(jià)成交，收金405.47億元，平均溢價(jià)率7.8%，目前仍是房企投資意愿最高的城市之一。此次供地中地價(jià)最高的閔行區(qū)華漕鎮(zhèn)MHP0-1402單元地塊由華發(fā)股份搖號(hào)競(jìng)得；此外，華發(fā)與招商蛇口聯(lián)合體成為上海靜安北站新城地塊實(shí)施主體，項(xiàng)目房地聯(lián)動(dòng)價(jià)達(dá)到21萬元/平方米。

二線城市住宅用地成交對(duì)比上月降幅較大。期內(nèi)主力土地成交城市包括寧波、長(zhǎng)春、南京等。其中，寧波共成交11宗宅地，出讓建筑面積97萬平方米，總成交價(jià)115.1億元，平均溢價(jià)率3.4%。

值得注意的是，7月21日，得力房地產(chǎn)有限公司以底價(jià)2.75億元競(jìng)得寧�？h桃源街道一地塊，地塊將建設(shè)團(tuán)購(gòu)房屋作為城市更新項(xiàng)目的調(diào)產(chǎn)儲(chǔ)備用房。2022年以來，得力集團(tuán)以得力房地產(chǎn)有限公司、湖州玖和置業(yè)有限公司等多個(gè)主體在寧波寧�？h、湖州吳興區(qū)、長(zhǎng)興區(qū)等多個(gè)地區(qū)競(jìng)得了8宗宅地。

三線城市住宅用地成交小幅下降，價(jià)格上升。報(bào)告期內(nèi)主要土地成交城市包括臺(tái)州、茂名、鹽城等。

數(shù)據(jù)來源：觀點(diǎn)指數(shù)整理

觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)7月一二線城市住宅用地競(jìng)得企業(yè)類型發(fā)現(xiàn)，本月國(guó)企拿地依然位居前列，從權(quán)益拿地金額來看，報(bào)告期內(nèi)城投、國(guó)企、民企和混改房企的占比分別為19.5%、55.8%、21.7%和3%。

與上月相比，國(guó)企占比提高，主要原因在于本月成交減少導(dǎo)致一線城市成交金額占比過半，約為55%，而當(dāng)前一線城市的土地獲取主體以國(guó)企為主，其次為本地城投企業(yè)。

政策引導(dǎo)下城更潮起，地方發(fā)行專項(xiàng)債券

城市更新方面，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至8月11日，17家企業(yè)在城市更新業(yè)務(wù)上有新動(dòng)態(tài)，包含項(xiàng)目啟動(dòng)、規(guī)劃調(diào)整、合作簽約、項(xiàng)目股權(quán)交易等。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》出爐之后，各地城市更新推進(jìn)更加積極。政策方面，近期深圳、廣州、武漢、四川等地均有關(guān)于積極推進(jìn)城市更新的表態(tài)或相關(guān)政策、法規(guī)出臺(tái)，其中武漢在市政府常務(wù)會(huì)議中表示，要全面摸排城中村底數(shù)，聚焦賬怎么算、錢怎么用、地怎么征、人和產(chǎn)業(yè)怎么安置等關(guān)鍵問題，謀實(shí)項(xiàng)目、創(chuàng)新模式，優(yōu)先對(duì)群眾需求迫切、城市安全和社會(huì)治理隱患多的城中村進(jìn)行改造。

項(xiàng)目方面，貴陽市城市更新事務(wù)中心推介了112個(gè)城市更新項(xiàng)目，年內(nèi)計(jì)劃新開工棚戶區(qū)改造4.1萬戶、建成3萬戶，老舊小區(qū)改造4萬戶，背街小巷改造256條。

另外，廣州年內(nèi)第五個(gè)城市更新招商項(xiàng)目掛網(wǎng)，為黃埔區(qū)夏港街墩頭基舊村改造項(xiàng)目。值得注意的是，年內(nèi)廣州招商的5個(gè)城市更新項(xiàng)目中三個(gè)為黃埔區(qū)的村改項(xiàng)目，兩個(gè)為花都區(qū)的工改項(xiàng)目，其他區(qū)暫無公開招商項(xiàng)目。其中，已成交的項(xiàng)目2個(gè)，為文沖（渡頭、文元、江北片）舊村改造項(xiàng)目和花東鎮(zhèn)象山村村級(jí)工業(yè)園項(xiàng)目。

資金方面，上海決定發(fā)行2023年上海市政府棚改專項(xiàng)債券（二期）——2023年上海市政府專項(xiàng)債券（十一期）、2023年上海市政府棚改專項(xiàng)債券（三期）——2023年上海市政府專項(xiàng)債券（十二期），發(fā)行金額分別為8億元和23.5億元，合計(jì)31.5億元。

此外，山東《關(guān)于進(jìn)一步提振擴(kuò)大消費(fèi)的若干政策措施》提出，年內(nèi)統(tǒng)籌20億元中央預(yù)算內(nèi)投資和310億元地方政府專項(xiàng)債券資金，支持棚戶區(qū)改造、老舊小區(qū)改造配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。采取拆除新建、整治提升、拆整結(jié)合等方式，在符合條件的市分類推進(jìn)城中村改造。

從上述事件來看，未來地方或?qū)⒓哟罅Χ然I集資金用于城中村改造。

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