觀點網(wǎng) 10月10日下午，廣州、北京接連迎來國慶節(jié)后的首場土拍。

羊城，搶地氛圍熱絡(luò)，位于天河的梅花鋁廠地塊，再現(xiàn)搖號盛況。相比之下，2000公里外的北京，房山地塊溢價10.22%成交，而密云地塊則底價成交。

國慶后的首場土地當中，兩城三地，共計收金80億元。

一邊是持續(xù)的“國慶紅”，一邊則是“秋意漸濃”，羊城與京城土拍的眾生相，透露了哪些信號？

羊城熱火

國慶節(jié)的熱烈氣氛仍舊濃厚。

漫步羊城，主干道兩側(cè)的五星紅旗迎風(fēng)招展，處處飄揚的“中國紅”已然成為這座城市最搶眼的風(fēng)景。

喜慶、熱烈的氛圍不僅于此，作為節(jié)后廣州的首場土拍，火熱程度同樣可見一斑。

廣州此次出讓的地塊是天河梅花鋁廠地塊。資料顯示，該地塊名稱為天河區(qū)牛利崗北街168號AT0208111地塊，宗地面積7.69萬平方米（其中出讓宗地面積4.73萬平方米），為二類居住用地，建筑面積不大于14.24萬平方米，折合容積率3.01。

該宗地塊距離廣州地鐵3號線梅花園站僅400米，地理位置優(yōu)越，但誰能料想到，這宗地塊曾在去年掛牌后遭遇流拍。

彼時，“爆冷”行情打了市場一個措手不及，不過有熟悉廣州市場的分析人士認為，當時地塊流拍，主要是因為要配建超2.2萬平方米安置房，致使地塊的實際樓面價過高，企業(yè)利潤空間被壓縮。

按照去年掛牌披露的消息，上述地塊起始價約53.58億元，起始樓面價3.76萬元/平方米，需無償配建314套安置房（套內(nèi)建面2.25萬平方米，按照80%使用率建筑面積約為2.8萬平方米），扣除配建的話，起拍樓面地價約4.68萬元/平方米。

按照這一條件，彼時有測算提到，開發(fā)商的銷售價格至少要達到9萬元/平方米才能平衡土地成本，且地塊的容積率需要控制在1.9。

如此苛刻的出讓要求，勸退了一大批有意向的房企。

而此次重新掛牌，其一，地塊的起拍價格從53.58億元降至51.99億元，比去年下降了1.59億元，折合樓面價3.65萬元/平方米；其二，地塊需無償配建共300套安置房源，但配建幼兒園面積不計容，整個地塊的容積率能夠達到3.01。

重新掛牌之后，地塊的各項指標有所調(diào)整，也因此，地塊上新之后吸引了一眾開發(fā)商報名參拍，其中包括保利、越秀、中海、華發(fā)、中鐵建、招商、中鐵置業(yè)、金茂、珠實等9家企業(yè)。

從競價情況來看，地塊開拍之前已經(jīng)獲得了10輪報價，價格達到53.79億元。開拍之后，各家房企顯得尤為謹慎，十分鐘僅獲得五輪報價，溢價率僅5.39%。

顯然，開發(fā)商們還處于互相試探的階段，誰也不敢一下亮出自己的底牌。

當時間來到15時27分，競拍的節(jié)奏一下加快，手舉898和806兩個號碼牌的房企形成你追我趕的態(tài)勢，輪番競價，隨后，更多的房企加入戰(zhàn)場，一場由梅花鋁廠地塊引發(fā)的無聲戰(zhàn)局就此打響。

經(jīng)過了50分鐘鏖戰(zhàn)，舉牌已經(jīng)來到了第40輪，地塊的價格也一下子拉升至上限價59.79億元，各方勢力的拉鋸戛然而止，地塊進入了搖號階段……

京城秋風(fēng)

相比于羊城的熱火，2000公里外的京城確實秋風(fēng)凜冽。

下午15點30分，廣州土拍仍舊“打得火熱”，北京房山地塊悄然開拍。

率先開拍的是房山區(qū)拱辰街道0005、0006、0007地塊，土地面積為4.69萬平方米，建筑面積不大于8.99萬平方米。

其中，0006、0007為住宅用地，容積率分別為1.8、2.1，控高同為36米（部分區(qū)域可提升至45米），銷售指導(dǎo)價期房4.5萬元/平方米，現(xiàn)房4.7萬元/平方米（浮動8%）。

按照掛牌文件，該地塊的交易起始價為13.7億元，土地合理上限價格為15.755億元，當競買報價達到土地合理上限價格時，則不再接受更高報價，轉(zhuǎn)為在此價格的基礎(chǔ)上現(xiàn)場競報“現(xiàn)房銷售”面積程序。

開拍之前，房山地塊僅有四家房企報名，其中不乏北京土地市場的“老玩家”中海、華潤、龍湖，還出現(xiàn)了“新面孔”山西金匯海。

同樣的，開拍之前，上述地塊已經(jīng)獲得四輪報價，價格來到了13.91億元。

伴隨著競買規(guī)則宣讀完畢，地塊進入了現(xiàn)場競價的環(huán)節(jié)，率先報價的是“初生牛犢不怕虎”的山西金匯海，房山地塊價格因此推高至13.98億元。

即便有四家企業(yè)報名，但從現(xiàn)場情況來看，房企們的熱情不算高，報價并不積極，舉牌的間隙時間不斷被拉長。

在等待結(jié)果的時間里，時間似乎會放慢腳步，每一分鐘都變得異常緩慢，正當大家以為房山地塊要經(jīng)歷“一輪游”的時候，龍湖報出了14億元的價格，緊隨其后是華潤、中海。

短短四輪報價，進行了15分鐘，緊隨其后，場上廝殺的僅有龍湖、華潤和中海三家企業(yè)，前期風(fēng)頭最盛的山西金匯海則選擇在這個階段隱匿身形。

時間接近16時，眼看報價接近尾聲，山西金匯海不再低調(diào)，迅速加入戰(zhàn)局，最終以15.1億元的價格搶占房山地塊，溢價率達到10.22%。

山西金匯海究竟什么來頭？

從資料來看，該企業(yè)成立于2009年，是隸屬于山西西海峰煤業(yè)有限公司的全資子公司。

如果說房山地塊的夏日余溫猶在，那么密云地塊可謂是“冷冷清清”。

從10月9日的報名結(jié)果來看，密云地塊在開拍之前僅獲得北京住總一家企業(yè)報名。不出意外，地塊最終以4.9億元的底價成交。

密云區(qū)此次上新的地塊為水源路南側(cè)C-2地塊土地一級開發(fā)項目MY00-0105-6038、6040地塊R2二類居住用地，土地面積3.73萬平方米，建筑控制規(guī)模不大于6.14萬平方米，用地性質(zhì)為R2二類居住用地、A334托幼用地，交易起始價4.9億元。

地塊位于密云水源路南側(cè)，其中住宅用地建筑規(guī)模約5.56萬平方米，容積率1.8、控高24米，配建幼兒園，地塊銷售指導(dǎo)價3.1萬元/平方米（浮動8%）。

地市信心

一邊是羊城的熱絡(luò)氣氛，一邊是京城的秋風(fēng)漸起，兩城三地，土拍情況各不相同。

究其原因，更多是土地本身的性質(zhì)所致。

其中，從本次掛牌的廣州天河梅花鋁廠地塊來看，其距離廣州商務(wù)中心珠江新城不過7公里，距離廣州商業(yè)中心體育中心等地區(qū)也僅有5公里的距離，交通區(qū)位、商業(yè)配套等優(yōu)勢不言而喻。

而該地塊周邊在售項目包括越秀·天河·和樾府，掛牌參考價8.5萬元/平方米，網(wǎng)傳該項目全新1棟樓王180平方米戶型新品的吹風(fēng)價將在10萬元/平方米左右。

梅花鋁廠地塊所處區(qū)位可謂是廣州的熱點板塊，加之地塊性質(zhì)調(diào)整之后，開發(fā)商的溢價空間進一步加大，因此吸引了一眾房企的爭搶。

而北京房山地塊，雖不似廣州梅花鋁廠地塊的熱鬧局面，但同樣迎來了四家企業(yè)的搶奪。

從地塊屬性來看，上述地塊距離房山線良鄉(xiāng)大學(xué)城西站約800米左右，其次周邊擁有北京時代廣州、龍湖熙悅天街等優(yōu)質(zhì)商業(yè)資源，且地塊所處的大學(xué)城版塊，教育資源同樣優(yōu)質(zhì)，這些無疑都成為地塊的加分項。

更重要的是，今年開年以來，地處房山區(qū)的北京建工·攬星宸、中建房山國賢府等項目，開盤獲得熱銷，為開發(fā)商們加碼房山增添了信心。

相比之下，此次掛牌的密云地塊則屬遠郊地塊，其吸引度自然略遜一籌。

實際上，地塊性質(zhì)在很大程度上決定了其對房企的吸引程度。因此，今日廣州地塊重現(xiàn)搖號，北京房山地塊出現(xiàn)四家企業(yè)爭搶，的確是在市場的“意料之外”。

對此，不少市場人士認為，樓市利好政策不斷，也給了企業(yè)買地的信心。

2023年下半年以來，有關(guān)樓市的利好政策不斷。其中，8月30日，廣州率先官宣“認房不認貸”，翌日，全國同步下調(diào)了購房首付比例以及二套房貸利率，同時，針對首套房，亦可申請下調(diào)存量房貸利率。

緊隨其后，9月1日，北京跟進了“認房不認貸”，至此，北上廣深四個一線城市全面落地這一政策。

多方利好政策刺激之下，樓市有所回溫。以廣州為例，9月單月，廣州全市新建商品住宅網(wǎng)簽4667套，環(huán)比上升7.3%；同期，北京新房網(wǎng)簽5892套，較8月上漲42.91%；二手房網(wǎng)簽14262套，較8月上漲30.13%。

銷售端的恢復(fù)亦在一定程度上影響著土拍的情緒變化，從九月份的土地市場來看，廣州、杭州、北京、武漢、福州、無錫、青島等地區(qū)均有土地出讓，房企參拍熱情明顯提振。

不過，從成交結(jié)果來看，雖部分優(yōu)質(zhì)地塊熱度明顯，但大多數(shù)土地仍舊表現(xiàn)為底價成交，整體土地市場處于低位運行的狀態(tài)。

對此，分析人士表示，樓市熱度雖短暫回溫，但暖意能否持續(xù)仍舊存疑，企業(yè)信心還需更加強有力的信號去提振。

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