土拍眾生相 京粵80億搶地里的“秋意濃”與“國慶紅

觀點網(wǎng) 10月10日下午,廣州、北京接連迎來國慶節(jié)后的首場土拍。

羊城,搶地氛圍熱絡(luò),位于天河的梅花鋁廠地塊,再現(xiàn)搖號盛況。相比之下,2000公里外的北京,房山地塊溢價10.22%成交,而密云地塊則底價成交。

國慶后的首場土地當中,兩城三地,共計收金80億元。

一邊是持續(xù)的“國慶紅”,一邊則是“秋意漸濃”,羊城與京城土拍的眾生相,透露了哪些信號?

羊城熱火

國慶節(jié)的熱烈氣氛仍舊濃厚。

漫步羊城,主干道兩側(cè)的五星紅旗迎風(fēng)招展,處處飄揚的“中國紅”已然成為這座城市最搶眼的風(fēng)景。

喜慶、熱烈的氛圍不僅于此,作為節(jié)后廣州的首場土拍,火熱程度同樣可見一斑。

廣州此次出讓的地塊是天河梅花鋁廠地塊。資料顯示,該地塊名稱為天河區(qū)牛利崗北街168號AT0208111地塊,宗地面積7.69萬平方米(其中出讓宗地面積4.73萬平方米),為二類居住用地,建筑面積不大于14.24萬平方米,折合容積率3.01。

該宗地塊距離廣州地鐵3號線梅花園站僅400米,地理位置優(yōu)越,但誰能料想到,這宗地塊曾在去年掛牌后遭遇流拍。

彼時,“爆冷”行情打了市場一個措手不及,不過有熟悉廣州市場的分析人士認為,當時地塊流拍,主要是因為要配建超2.2萬平方米安置房,致使地塊的實際樓面價過高,企業(yè)利潤空間被壓縮。

按照去年掛牌披露的消息,上述地塊起始價約53.58億元,起始樓面價3.76萬元/平方米,需無償配建314套安置房(套內(nèi)建面2.25萬平方米,按照80%使用率建筑面積約為2.8萬平方米),扣除配建的話,起拍樓面地價約4.68萬元/平方米。

按照這一條件,彼時有測算提到,開發(fā)商的銷售價格至少要達到9萬元/平方米才能平衡土地成本,且地塊的容積率需要控制在1.9。

如此苛刻的出讓要求,勸退了一大批有意向的房企。

而此次重新掛牌,其一,地塊的起拍價格從53.58億元降至51.99億元,比去年下降了1.59億元,折合樓面價3.65萬元/平方米;其二,地塊需無償配建共300套安置房源,但配建幼兒園面積不計容,整個地塊的容積率能夠達到3.01。

重新掛牌之后,地塊的各項指標有所調(diào)整,也因此,地塊上新之后吸引了一眾開發(fā)商報名參拍,其中包括保利、越秀、中海、華發(fā)、中鐵建、招商、中鐵置業(yè)、金茂、珠實等9家企業(yè)。

從競價情況來看,地塊開拍之前已經(jīng)獲得了10輪報價,價格達到53.79億元。開拍之后,各家房企顯得尤為謹慎,十分鐘僅獲得五輪報價,溢價率僅5.39%。

顯然,開發(fā)商們還處于互相試探的階段,誰也不敢一下亮出自己的底牌。

當時間來到15時27分,競拍的節(jié)奏一下加快,手舉898和806兩個號碼牌的房企形成你追我趕的態(tài)勢,輪番競價,隨后,更多的房企加入戰(zhàn)場,一場由梅花鋁廠地塊引發(fā)的無聲戰(zhàn)局就此打響。

經(jīng)過了50分鐘鏖戰(zhàn),舉牌已經(jīng)來到了第40輪,地塊的價格也一下子拉升至上限價59.79億元,各方勢力的拉鋸戛然而止,地塊進入了搖號階段……

京城秋風(fēng)

相比于羊城的熱火,2000公里外的京城確實秋風(fēng)凜冽。

下午15點30分,廣州土拍仍舊“打得火熱”,北京房山地塊悄然開拍。

率先開拍的是房山區(qū)拱辰街道0005、0006、0007地塊,土地面積為4.69萬平方米,建筑面積不大于8.99萬平方米。

其中,0006、0007為住宅用地,容積率分別為1.8、2.1,控高同為36米(部分區(qū)域可提升至45米),銷售指導(dǎo)價期房4.5萬元/平方米,現(xiàn)房4.7萬元/平方米(浮動8%)。

按照掛牌文件,該地塊的交易起始價為13.7億元,土地合理上限價格為15.755億元,當競買報價達到土地合理上限價格時,則不再接受更高報價,轉(zhuǎn)為在此價格的基礎(chǔ)上現(xiàn)場競報“現(xiàn)房銷售”面積程序。

開拍之前,房山地塊僅有四家房企報名,其中不乏北京土地市場的“老玩家”中海、華潤、龍湖,還出現(xiàn)了“新面孔”山西金匯海。

同樣的,開拍之前,上述地塊已經(jīng)獲得四輪報價,價格來到了13.91億元。

伴隨著競買規(guī)則宣讀完畢,地塊進入了現(xiàn)場競價的環(huán)節(jié),率先報價的是“初生牛犢不怕虎”的山西金匯海,房山地塊價格因此推高至13.98億元。

即便有四家企業(yè)報名,但從現(xiàn)場情況來看,房企們的熱情不算高,報價并不積極,舉牌的間隙時間不斷被拉長。

在等待結(jié)果的時間里,時間似乎會放慢腳步,每一分鐘都變得異常緩慢,正當大家以為房山地塊要經(jīng)歷“一輪游”的時候,龍湖報出了14億元的價格,緊隨其后是華潤、中海。

短短四輪報價,進行了15分鐘,緊隨其后,場上廝殺的僅有龍湖、華潤和中海三家企業(yè),前期風(fēng)頭最盛的山西金匯海則選擇在這個階段隱匿身形。

時間接近16時,眼看報價接近尾聲,山西金匯海不再低調(diào),迅速加入戰(zhàn)局,最終以15.1億元的價格搶占房山地塊,溢價率達到10.22%。

山西金匯海究竟什么來頭?

從資料來看,該企業(yè)成立于2009年,是隸屬于山西西海峰煤業(yè)有限公司的全資子公司。

如果說房山地塊的夏日余溫猶在,那么密云地塊可謂是“冷冷清清”。

從10月9日的報名結(jié)果來看,密云地塊在開拍之前僅獲得北京住總一家企業(yè)報名。不出意外,地塊最終以4.9億元的底價成交。

密云區(qū)此次上新的地塊為水源路南側(cè)C-2地塊土地一級開發(fā)項目MY00-0105-6038、6040地塊R2二類居住用地,土地面積3.73萬平方米,建筑控制規(guī)模不大于6.14萬平方米,用地性質(zhì)為R2二類居住用地、A334托幼用地,交易起始價4.9億元。

地塊位于密云水源路南側(cè),其中住宅用地建筑規(guī)模約5.56萬平方米,容積率1.8、控高24米,配建幼兒園,地塊銷售指導(dǎo)價3.1萬元/平方米(浮動8%)。

地市信心

一邊是羊城的熱絡(luò)氣氛,一邊是京城的秋風(fēng)漸起,兩城三地,土拍情況各不相同。

究其原因,更多是土地本身的性質(zhì)所致。

其中,從本次掛牌的廣州天河梅花鋁廠地塊來看,其距離廣州商務(wù)中心珠江新城不過7公里,距離廣州商業(yè)中心體育中心等地區(qū)也僅有5公里的距離,交通區(qū)位、商業(yè)配套等優(yōu)勢不言而喻。

而該地塊周邊在售項目包括越秀·天河·和樾府,掛牌參考價8.5萬元/平方米,網(wǎng)傳該項目全新1棟樓王180平方米戶型新品的吹風(fēng)價將在10萬元/平方米左右。

梅花鋁廠地塊所處區(qū)位可謂是廣州的熱點板塊,加之地塊性質(zhì)調(diào)整之后,開發(fā)商的溢價空間進一步加大,因此吸引了一眾房企的爭搶。

而北京房山地塊,雖不似廣州梅花鋁廠地塊的熱鬧局面,但同樣迎來了四家企業(yè)的搶奪。

從地塊屬性來看,上述地塊距離房山線良鄉(xiāng)大學(xué)城西站約800米左右,其次周邊擁有北京時代廣州、龍湖熙悅天街等優(yōu)質(zhì)商業(yè)資源,且地塊所處的大學(xué)城版塊,教育資源同樣優(yōu)質(zhì),這些無疑都成為地塊的加分項。

更重要的是,今年開年以來,地處房山區(qū)的北京建工·攬星宸、中建房山國賢府等項目,開盤獲得熱銷,為開發(fā)商們加碼房山增添了信心。

相比之下,此次掛牌的密云地塊則屬遠郊地塊,其吸引度自然略遜一籌。

實際上,地塊性質(zhì)在很大程度上決定了其對房企的吸引程度。因此,今日廣州地塊重現(xiàn)搖號,北京房山地塊出現(xiàn)四家企業(yè)爭搶,的確是在市場的“意料之外”。

對此,不少市場人士認為,樓市利好政策不斷,也給了企業(yè)買地的信心。

2023年下半年以來,有關(guān)樓市的利好政策不斷。其中,8月30日,廣州率先官宣“認房不認貸”,翌日,全國同步下調(diào)了購房首付比例以及二套房貸利率,同時,針對首套房,亦可申請下調(diào)存量房貸利率。

緊隨其后,9月1日,北京跟進了“認房不認貸”,至此,北上廣深四個一線城市全面落地這一政策。

多方利好政策刺激之下,樓市有所回溫。以廣州為例,9月單月,廣州全市新建商品住宅網(wǎng)簽4667套,環(huán)比上升7.3%;同期,北京新房網(wǎng)簽5892套,較8月上漲42.91%;二手房網(wǎng)簽14262套,較8月上漲30.13%。

銷售端的恢復(fù)亦在一定程度上影響著土拍的情緒變化,從九月份的土地市場來看,廣州、杭州、北京、武漢、福州、無錫、青島等地區(qū)均有土地出讓,房企參拍熱情明顯提振。

不過,從成交結(jié)果來看,雖部分優(yōu)質(zhì)地塊熱度明顯,但大多數(shù)土地仍舊表現(xiàn)為底價成交,整體土地市場處于低位運行的狀態(tài)。

對此,分析人士表示,樓市熱度雖短暫回溫,但暖意能否持續(xù)仍舊存疑,企業(yè)信心還需更加強有力的信號去提振。


本站轉(zhuǎn)載文章和圖片出于傳播信息之目的,如有版權(quán)異議,請在3個月內(nèi)與本站聯(lián)系刪除或協(xié)商處理。凡署名"云南房網(wǎng)"的文章未經(jīng)本站授權(quán),不得轉(zhuǎn)載。爆料、授權(quán):news@ynhouse.com。

相關(guān)資訊

猜您喜歡

參與討論

登錄 注冊

熱門評論