觀點指數(shù) 頭部房企擴儲競爭激烈，馬甲疑重現(xiàn) 報告期內(nèi)前50房企新增土地建筑面積5527.4萬平方米，同比減少30.9%。從權(quán)益拿地金額來看，9月土地投資力度最大的房企為中海地產(chǎn)，對應(yīng)拿地支出為254.8億元，其中金額最高的地塊為廣州海珠區(qū)上涌果樹公園北側(cè)地塊，成交價127.9億元。

供應(yīng)處于低位，年末或有回升 期內(nèi)一二三線城市供應(yīng)住宅用地636宗，供應(yīng)土地規(guī)劃建筑面積4037萬平方米，供應(yīng)土地起始樓面價6628元/平方米。9月土地供應(yīng)繼續(xù)下滑，單月供地體量處于全年的較低水平，同比降幅為今年最大。

地塊成交分化，一二三線城市宅地平均溢價4.39% 南京年內(nèi)的第六批供地全部出讓，1宗觸頂搖號，16宗底價成交。中海搖號獲得建鄴區(qū)雙閘街道保東路以北地塊，成交價47.1億元，中建八局斬獲鼓樓區(qū)幕府山街道中央北路兩宗地，總成交價20億元，其余地塊由本地城投競得。

超大特大城市城中村改造立項162個，分三類推進實施 據(jù)不完全統(tǒng)計，截至10月10日，13家企業(yè)在城市更新業(yè)務(wù)上有新動態(tài)，包含規(guī)劃調(diào)整、實施主體確認、工程進度更新、融資等。

頭部房企擴儲競爭激烈，馬甲疑重現(xiàn)

觀點指數(shù)發(fā)布的“1-10月房地產(chǎn)企業(yè)新增土地儲備報告”顯示，報告期內(nèi)前50房企新增土地建筑面積5527.4萬平方米，同比減少30.9%。

數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)整理

其中，保利發(fā)展、萬科、中海地產(chǎn)新增全口徑土地儲備分別為661.8萬、537.5萬以及357.4萬平方米，處于領(lǐng)先地位。

單月來看，9月新增全口徑土地儲備最高的企業(yè)為中海地產(chǎn)，其次為招商蛇口和萬科，分別新增127、80.4和79.5萬平方米。

從權(quán)益拿地金額來看，9月土地投資力度最大的房企為中海地產(chǎn)，對應(yīng)拿地支出為254.8億元，其中金額最高的地塊為廣州海珠區(qū)上涌果樹公園北側(cè)地塊，成交價127.9億元，該地塊吸引14家企業(yè)參與搖號，除了中海還包括保利、招商、中建四局、廣州地鐵等。此外，參與搖號的企業(yè)還包括一些疑似為馬甲公司的企業(yè)，如上海潤哲宏升、上海興泰廣、上海仲信新匯等，幾家參與搖號的企業(yè)均為2023年新成立的企業(yè)，注冊地址均為上海放鶴路1088號。

據(jù)觀點指數(shù)統(tǒng)計，上海興泰廣置業(yè)有限公司、成通京置業(yè)(上海)有限公司等企業(yè)在廣州、北京、寧波等地參與了土地競拍，亦成功搖中的一些熱門地塊。盡管近期參與土地競拍的房企數(shù)量減少，由于銷售回款與償債未來仍有不確定性，加之下半年新增一批出險企業(yè)，民企近期在土地一級市場中的拿地力度較上半年進一步減弱。但是，仍在正常擴儲的企業(yè)，競爭依然激烈。

部分城市土地競拍有關(guān)于“同一企業(yè)及其控股的各個公司，不得參加同一宗地的競買”或類似表述，但土地競得后進行轉(zhuǎn)讓、股權(quán)質(zhì)押或引入合作方則并未限制，例如，5月30日的合肥供地，杭州椿實置業(yè)搖號競得包河區(qū)06號地塊，近一個月后，該地塊項目公司股權(quán)被質(zhì)押給了一家頭部房企。

從杭州椿實置業(yè)的股權(quán)結(jié)構(gòu)來看，由四名自然人持有，與房企并無直接聯(lián)系。

供應(yīng)處于低位，年末或有回升

觀點指數(shù)監(jiān)測的一二三線城市數(shù)據(jù)顯示，報告期內(nèi)土地供應(yīng)數(shù)量2370宗；供應(yīng)土地規(guī)劃建筑面積12936萬平方米，環(huán)比下降36%，同比下降63.1%；供應(yīng)土地起始樓面價2370元/平方米，環(huán)比上升36.7%，同比上升23.4%。

數(shù)據(jù)來源：Wind、觀點指數(shù)整理

住宅用地方面，報告期內(nèi)一二三線城市供應(yīng)住宅用地636宗，環(huán)比減少383宗，同比減少1107宗；供應(yīng)土地規(guī)劃建筑面積4037萬平方米，環(huán)比下降33.9%，同比下降68.3%；供應(yīng)土地起始樓面價6628元/平方米，環(huán)比上升51.1%，同比上升60.7%。

數(shù)據(jù)來源：Wind、觀點指數(shù)整理

分城市能級來看，北京5宗地正式掛牌，豐臺區(qū)3宗，通州、懷柔各1宗，總起拍價近189億元。

此外，9月20日北京公布了2023年第三輪擬供應(yīng)商品住宅用地清單，共涉及19宗地，以副中心和平原多點地區(qū)土地為主，中心城區(qū)土地占地面積約23公頃，占比23%；該批次地塊預(yù)計于11月20日前陸續(xù)發(fā)布出讓公告。

廣州5個區(qū)共掛牌13宗地，總起拍價170.7億元，其中花都區(qū)一宗起價10.7億元的地塊為人才住房用地，不低于住宅計算容積率建筑面積70%的物業(yè)須銷售給競得人及其關(guān)聯(lián)公司經(jīng)區(qū)政府認定為人才的內(nèi)部職工，銷售價格為市場評估價的80%；其余房源則面向全區(qū)經(jīng)認定的人才銷售。

此外，9月南沙共掛牌6宗宅地，在該批地塊掛牌前，南沙僅在2季度定向出讓了2宗宅地，競得人分別為越秀地產(chǎn)和星河地產(chǎn)。10月12日，中交城投底價3.9億元競得了南沙區(qū)萬頃沙鎮(zhèn)二十涌北路西北側(cè)宅地，為年內(nèi)南沙成功出讓的第三宗宅地。

9月8日，上海市發(fā)布今年第三批次集中供地首輪7宗宅地的出讓公告，涉及浦東、靜安、長寧、青浦、奉賢、金山等區(qū)，總起始價約185億元，并于10月12日完成全部地塊出讓。

報告期內(nèi)，二線城市供應(yīng)住宅用地114宗，供應(yīng)土地規(guī)劃建筑面積857萬平方米，環(huán)比下降41.8%，同比下降70.4%；供應(yīng)起始樓面價7536元/平方米，環(huán)比上升3.6%，同比上升6.6%。

蘇州、無錫、南京是報告期內(nèi)的主要供地城市，其中蘇州分別于9月11日、9月27日分兩批次掛牌23宗涉宅地，總起拍價超過234億元，地塊分布上姑蘇區(qū)1宗、吳中區(qū)5宗、相城區(qū)6宗、高新區(qū)9宗、工業(yè)園區(qū)2宗。

期內(nèi)，三線城市供應(yīng)住宅用地485宗，供應(yīng)土地規(guī)劃建筑面積2616萬平方米，環(huán)比下降40.4%，同比下降72.1%；供應(yīng)起始樓面價3214元/平方米，環(huán)比上升18.2%，同比上升12.2%。

整體來看，9月土地供應(yīng)繼續(xù)下滑，單月供地體量處于全年的低水平，同比降幅為今年最大，觀點指數(shù)預(yù)測，年末土地供應(yīng)或有一定程度回升。

地塊成交分化，一二三線城市宅地平均溢價4.39%

據(jù)觀點指數(shù)監(jiān)測，報告期內(nèi)一二三線城市成交土地數(shù)量2257宗；成交土地規(guī)劃建筑面積13183萬平方米，環(huán)比上升34%，同比下降42.1%；成交總價2680億元，環(huán)比上升19.5%，同比下降50%；成交樓面均價2033元/平方米，環(huán)比下降10.8%，同比下降13.6%。

數(shù)據(jù)來源：Wind、觀點指數(shù)整理

住宅用地方面，一二三線城市成交住宅用地526宗，成交土地規(guī)劃建筑面積3478萬平方米，環(huán)比上升17%，同比下降53.1%；成交總價2181億元，環(huán)比上升21.1%，同比下降52.1%；成交樓面均價6269元/平方米，環(huán)比上升3.5%，同比上升2.1%；平均溢價率4.39%。

分城市能級來看，一線城市僅北京、廣州進行地塊出讓，合計成交12宗地，其中北京4宗、廣州8宗，平均溢價率6.6%，其中頂價成交3宗，底價成交8宗，另外1宗溢價成交。

北京成交的4宗地分別位于昌平區(qū)、石景山區(qū)、朝陽區(qū)和房山區(qū)，由建發(fā)集團、首鋼集團、成通京置業(yè)、北京巨燕分別競得，總成交價147.4億元。

廣州成交8宗地塊，海珠區(qū)上涌果樹公園北側(cè)地塊、番禺區(qū)大石新光快速西側(cè)地塊為搖號地塊，分別由中海地產(chǎn)、山西金振德中簽；另外，保利發(fā)展拿下海珠區(qū)江燕路以北地塊、白云區(qū)黃石街地塊，其余地塊主要由本地城投競得。

此外，天河梅花鋁廠地塊近日回爐重拍，起拍價下調(diào)近1.6億元至52億元，40輪競價后進入搖號，成交價59.8億元，由中鐵建中簽，保利發(fā)展、招商蛇口、越秀地產(chǎn)、金茂等企業(yè)也參與了搖號。

二線城市住宅用地成交緩慢回升。期內(nèi)主力土地成交城市包括杭州、南京、武漢、寧波等。其中，南京年內(nèi)第六批供地全部出讓，1宗觸頂搖號，16宗底價成交，平均溢價率3.9%。中海搖號獲得建鄴區(qū)雙閘街道保東路以北地塊，成交價47.1億元，中建八局斬獲鼓樓區(qū)幕府山街道中央北路兩宗地，總成交價20億元，其余地塊由本地城投競得。

三線城市住宅用地成交規(guī)模相對穩(wěn)定，9月成交建筑面積約2351萬平方米。報告期內(nèi)主要土地成交城市包括鹽城、唐山、南通、遵義等。

數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)整理

觀點指數(shù)統(tǒng)計9月一二線城市住宅用地競得企業(yè)類型發(fā)現(xiàn)，本月國企招拍掛拿地位居前列，從權(quán)益拿地金額來看，期內(nèi)城投、國企、民企和混改房企的占比分別為33.4%、49%、16.9%和0.7%。不少國企近期搖號競得熱點地塊，因此本月國企權(quán)益拿地金額較高。

超大特大城市城中村改造立項162個，分三類推進實施

城市更新方面，據(jù)不完全統(tǒng)計，截至10月10日，13家企業(yè)在城市更新業(yè)務(wù)上有新動態(tài)，包含規(guī)劃調(diào)整、實施主體確認、工程進度更新、融資等。

10月7日，廣州市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布鳳和（康樂村、鷺江村）片區(qū)城市更新單元詳細規(guī)劃批前公示，更新單元用地面積289公頃，改造范圍用地面積110公頃，規(guī)劃建筑面積377.98萬平方米。

該項目位于中大國際創(chuàng)新生態(tài)谷片區(qū)內(nèi)，涵蓋了中大布匹市場范圍。據(jù)了解，早在2019年2月，廣州市政府便提出，引導(dǎo)中大布匹市場向清遠相關(guān)園區(qū)轉(zhuǎn)移；今年開始，中大布匹市場的廠家開始陸續(xù)撤出，大部分生產(chǎn)和倉儲功能將遷移到清遠中大時尚科技城；鳳和（康樂村、鷺江村）則規(guī)劃打造成集合“科研總部、科技孵化、商務(wù)配套功能于一體的高品質(zhì)創(chuàng)新科技企業(yè)聚集區(qū)”。

10月12日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部指出，超大特大城市正積極穩(wěn)步推進城中村改造，分三類推進實施。一類是符合條件的實施拆除新建，另一類是開展經(jīng)常性整治提升，第三類是介于兩者之間的實施拆整結(jié)合。

根據(jù)國務(wù)院2014年發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整城市規(guī)模劃分標(biāo)準(zhǔn)的通知》，城市規(guī)模劃分標(biāo)準(zhǔn)以城區(qū)常住人口為統(tǒng)計口徑，將城市劃分為五類七檔。城區(qū)常住人口500萬以上1000萬以下的城市為特大城市；城區(qū)常住人口1000萬以上的城市為超大城市。以2020年第七次全國人口普查公布的常住人口數(shù)據(jù)為基準(zhǔn)，共有22座超大特大城市。

根據(jù)住建部城中村改造信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)，已入庫城中村改造項目達到162個。

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