觀點(diǎn)指數(shù) 發(fā)債規(guī)模與利率非同頻升降，開發(fā)投資規(guī)模降幅擴(kuò)大 8-10月開始，發(fā)債規(guī)模、發(fā)行利率呈現(xiàn)非同頻升降的趨勢，與5-6月的趨勢類似，但由于近期央行通過逆回購加大了凈投放規(guī)模，DR007持續(xù)爬升，銀行體系資金面較緊。2023年1-9月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資8.73萬億元，同比下降9.1%，降幅持續(xù)擴(kuò)大，同比降幅較1-8月擴(kuò)大0.3%。觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，投資額降幅持續(xù)擴(kuò)大是目前市場需求疲軟的數(shù)字形式表現(xiàn)，也即投資者對于地產(chǎn)的投資熱情持續(xù)下降。

償還債務(wù)小高峰，融創(chuàng)市場表現(xiàn)“利好＞利空” 信用債償還方面，10月迎來2023年債務(wù)償還的高峰，共錄得15筆債務(wù)償還事件。而市場利好方面，融創(chuàng)月內(nèi)有較多的償債動作，共計(jì)有9筆債務(wù)進(jìn)行償還，且期內(nèi)其境外債重組計(jì)劃不僅獲得了高票，而且也通過了香港法院聆訊。利空方面，則是融創(chuàng)的境內(nèi)發(fā)債主體融創(chuàng)房地產(chǎn)新增被執(zhí)行約3.2億元，累計(jì)被執(zhí)行超104億元。整體來說，融創(chuàng)于報告期內(nèi)的市場表現(xiàn)是利好大于利空。

違約債券尋求展期成主流，綠地償債壓力仍存 信用債違約方面，據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，報告期內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)共有13筆債券違約，其中成功展期的為11起，高于實(shí)質(zhì)違約的債券數(shù)量。期內(nèi)綠地控股有8筆成功展期的海外債，展期方案的通過可在一定程度上緩解其面臨的流動性壓力，但從2023年上半年中報可以看到，其面臨的償債壓力依然較大。

奧園逐漸回歸正軌，佳兆業(yè)清盤呈請二度押后 中國奧園發(fā)布公告稱，正根據(jù)重組支持協(xié)議所附條款書推進(jìn)重組方案。而境內(nèi)債方面，目前奧園存續(xù)的12只境內(nèi)公開債務(wù)產(chǎn)品已全部通過整體展期，展期年限均為3年。作為今年復(fù)牌的首家出險企業(yè)，佳兆業(yè)期內(nèi)二度押后清盤呈請及撤銷申請的聆訊。觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為撤銷申請無法從根源上解決問題，最終還是要回到所有債務(wù)人身上，積極償還債務(wù)才能杜絕相應(yīng)的事件再次發(fā)生。

發(fā)債規(guī)模與利率非同頻升降，開發(fā)投資規(guī)模降幅擴(kuò)大

信用債發(fā)行方面，報告期內(nèi)共錄得39起房地產(chǎn)行業(yè)債券發(fā)行的相關(guān)事宜，規(guī)模共計(jì)218.59億元，同比有所回升，上升幅度為4.82%。其中，10月的發(fā)行規(guī)模僅次于3月的發(fā)行規(guī)模，達(dá)到年內(nèi)另一個發(fā)債小高峰。

數(shù)據(jù)來源：wind，觀點(diǎn)指數(shù)整理

發(fā)行利率從8-10月開始，呈現(xiàn)非同頻升降的趨勢，與5-6月的趨勢類似，但由于近期央行通過逆回購加大凈投放規(guī)模。且全國銀行間同業(yè)拆借中心數(shù)據(jù)顯示，自10月16日以來，DR007持續(xù)爬升，銀行體系資金面較緊，在10月24日，該項(xiàng)利率已較同期政策高20個基點(diǎn)。觀點(diǎn)指數(shù)預(yù)計(jì)，資金端成本的上升也將使得10-11月的恢復(fù)發(fā)行規(guī)模和發(fā)行利率呈現(xiàn)同步上升的趨勢。

從發(fā)債主體來看，期內(nèi)發(fā)行人全部為央企及地方國有企業(yè)，并無民營房企，后者暫緩了發(fā)債的進(jìn)程。

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2023年1-9月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資8.73萬億元，同比下降9.1%。其中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金9.81萬億元，同比下降13.5%，保持下行趨勢，降幅較1-8月減緩。而國內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金、定金及預(yù)收款、個人按揭貸款方面則同比分別下降11.1%、40.0%、21.8%、9.6%和6.9%。

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局，觀點(diǎn)指數(shù)整理

可以發(fā)現(xiàn)，本月開發(fā)投資額降幅持續(xù)擴(kuò)大，同比降幅較1-8月擴(kuò)大0.3%，其中住宅開發(fā)投資額為6.63萬億元，占全部房地產(chǎn)開發(fā)投資額的76%，同樣較上月擴(kuò)大了0.4%，同比降幅為8.4%。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，投資額降幅持續(xù)擴(kuò)大是目前市場需求疲軟的數(shù)字形式表現(xiàn)，也即是投資者對于地產(chǎn)的投資熱情持續(xù)下降，消費(fèi)者的購買力也持續(xù)減弱，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)投資額的持續(xù)下降。

此外，2023年1-9月全國商品房銷售面積為84806萬平方米，同比下滑7.5%，而商品房銷售金額89070億元，同比下滑4.6%。這兩項(xiàng)數(shù)據(jù)同樣體現(xiàn)出目前樓市的銷售并未完全恢復(fù)，反而在持續(xù)下探中。

償還債務(wù)小高峰，融創(chuàng)市場表現(xiàn)“利好＞利空”

信用債償還方面，10月同樣迎來2023年償還債務(wù)高峰，共錄得15筆債務(wù)償還事件，其中償還本金為9.44億元，償還利息16.21億元。

數(shù)據(jù)來源：wind，觀點(diǎn)指數(shù)整理

值得注意的是，融創(chuàng)月內(nèi)有較多的償債動作，共計(jì)有9筆債務(wù)進(jìn)行償還，本次整體兌付本金及利息分別為3.43、15.81億元。其中，有3筆發(fā)行總額為101億元的債券已經(jīng)進(jìn)行足額本息兌付，且均是在9月13日開始停牌的，目前已開始復(fù)牌。

10月24日，據(jù)天眼查數(shù)據(jù)，融創(chuàng)的境內(nèi)發(fā)債主體融創(chuàng)房地產(chǎn)新增被執(zhí)行約3.2億元，累計(jì)被執(zhí)行超104億元。

此外，據(jù)融創(chuàng)房地產(chǎn)10月16日披露的2023年上半年業(yè)績虧損的公告，其上半年合并口徑凈利潤為-124.45 億元，歸屬于母公司所有者的凈利潤為-108.72 億元，超過2022年末凈資產(chǎn)10%。且由于房地產(chǎn)市場持續(xù)承壓，市場下行導(dǎo)致公司房地產(chǎn)開發(fā)與銷售業(yè)務(wù)的銷售價格和經(jīng)營回款均不及預(yù)期，因此交付房地產(chǎn)項(xiàng)目虧損且計(jì)提存貨減值損失。因此，2023年上半年，融創(chuàng)房地產(chǎn)的凈利潤大幅虧損。

融創(chuàng)中國雖業(yè)績稍有好轉(zhuǎn)，但實(shí)際上財務(wù)表現(xiàn)依然承壓。上半年，融創(chuàng)中國擁有人應(yīng)占虧損約為153.7億元，雖較去年同期減少了約18.1%，但實(shí)際上仍是虧損的狀態(tài)。

被執(zhí)行的金額較大、融創(chuàng)房地產(chǎn)的業(yè)績虧損再加之融創(chuàng)中國的財務(wù)表現(xiàn)持續(xù)承壓，三者都從側(cè)面表明了融創(chuàng)目前整體的資金鏈并不寬裕。觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，在資金緊張之時，融創(chuàng)卻仍積極進(jìn)行債務(wù)償還，不僅為當(dāng)下房地產(chǎn)市場打下了一劑不逃債的“強(qiáng)心針”，而且也有利于其獲取未來的融資資金。

10月5日，融創(chuàng)中國發(fā)布公告稱，境外債重組計(jì)劃已在香港法院進(jìn)行聆訊，目前已獲法院批準(zhǔn)。從具體數(shù)據(jù)來看，境外債重組方案獲得債權(quán)人會議高票通過，共有2019名債權(quán)人針對債券本金及應(yīng)計(jì)未付利息總額99.23億美元進(jìn)行投票，最終2014名持票人投票贊成，債權(quán)人數(shù)通過率99.75%，債務(wù)總額通過率98.3%。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，高票通過及獲法院批準(zhǔn)的債務(wù)重組計(jì)劃，意味著該項(xiàng)計(jì)劃是合理且有助于融創(chuàng)走出債務(wù)困境的，可以有效地改善財務(wù)狀況，并提高企業(yè)的運(yùn)營效率。綜上所述，融創(chuàng)月內(nèi)的整體市場表現(xiàn)是利好大于利空的。

違約債券尋求展期成主流，綠地償債壓力仍存

信用債違約方面，據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，報告期內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)共有13筆債券違約，總發(fā)行規(guī)模為92.7億元，違約日債券余額為90.01億元，逾期本金為39.99億元，逾期利息為4.57億元。

從穿透信用主體來看，違約的發(fā)行人包括綠地、旭輝、俊發(fā)、恒大、陽光城及海倫堡中國，主要違約類型為未按時兌付本息、展期，其中成功展期的債券數(shù)量為11起，高于實(shí)質(zhì)違約的債券數(shù)量。

值得注意的是，期內(nèi)綠地控股有8筆成功展期的海外債。而根據(jù)其發(fā)布的公告可知，目前其所發(fā)行的9支境外債展期已征求獲得持有人會議通過，展期4年。展期方案的通過可在一定程度上緩解綠地控股面臨的流動性壓力。不過從2023年上半年的中報可知，其所面臨的償債壓力依然較大。

根據(jù)中報數(shù)據(jù)，其扣除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率從2021年的83.68%下降至2022的83.42%再下降至2023H1的80.95%，呈現(xiàn)逐年下降的趨勢，但與“三道紅線”中規(guī)定不得超過70%這一指標(biāo)仍有著10.95%的差距。

而“三道紅線”中另外兩道紅線要求的凈負(fù)債率不得超過100%與現(xiàn)金短債比大于1，綠地控股則僅有一項(xiàng)凈負(fù)債率為90.1%能歸入綠檔，現(xiàn)金短債比為0.51，仍踩紅線。因此綠地控股屬于腳踩兩道紅線的“橙檔”出險房企，整體來說資金鏈仍面臨困境。

而期內(nèi)陽光城的一筆24億元的中票未能按期償付，并在公告中表示由于近期償債資金籌措壓力較大，截止加速到期兌付日終，公司亦未能按照約定籌措到足額的償付資金。此前的8月16日，陽光城已被深交所摘牌，這次的實(shí)質(zhì)違約事件也表示了出險房企與運(yùn)行穩(wěn)健的企業(yè)相比更難獲得融資，這也加大了企業(yè)的債務(wù)困境。

奧園逐漸回歸正軌，佳兆業(yè)清盤呈請二度押后

10月11日，中國奧園發(fā)布公告稱，正根據(jù)重組支持協(xié)議所附條款書推進(jìn)重組方案。重組方案完成后，將為集團(tuán)提供可持續(xù)的資本結(jié)構(gòu)。而據(jù)先前公告，重組方案將通過一系列相互關(guān)聯(lián)及互為條件的安排計(jì)劃實(shí)施，本次奧園表示就該等計(jì)劃所申請的召開聆訊將于10月31日進(jìn)行。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)了解，此前所披露的重組方案中表示，奧園將發(fā)行新的融資工具對原債券進(jìn)行置換，包括4只共計(jì)23億美元新債務(wù)工具的期限至2031年，14億股普通股、1.43億美元無息強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券、16億美元永續(xù)債。

而境內(nèi)債方面，目前奧園存續(xù)的12只境內(nèi)公開債務(wù)產(chǎn)品已全部通過整體展期，展期年限均為3年。

銷售方面，奧園也披露相關(guān)數(shù)據(jù)表示今年1-9月，奧園在全國約30個城市實(shí)現(xiàn)約2.35萬套房源交付，交付面積約263萬平方米。預(yù)計(jì)第四季度還將陸續(xù)集中交付逾萬套。

而10月16日，佳兆業(yè)發(fā)布內(nèi)幕消息，表示清盤呈請及撤銷申請的聆訊已押后至明年2月6日，這也是該聆訊的第二次押后。但佳兆業(yè)也表示本次清盤呈請方為持有本金1.7億元債券持有人，涉及數(shù)額較小，影響范圍有限，目前一直尋求法律措施堅(jiān)決反對呈請，已向香港高等法院提出申請撤銷呈請。

但是觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，一昧的撤銷申請無法從根源上解決問題，最終還是要回到所有債務(wù)人身上，積極償還債務(wù)才能杜絕相應(yīng)的事件再次發(fā)生。雖然在出險房企中，佳兆業(yè)是今年首家復(fù)牌的企業(yè)，但是股票的復(fù)牌并不意味著企業(yè)可以放松警惕，后續(xù)對于債務(wù)風(fēng)險的緩解與處理仍長路漫漫。

本站轉(zhuǎn)載文章和圖片出于傳播信息之目的，如有版權(quán)異議，請?jiān)?個月內(nèi)與本站聯(lián)系刪除或協(xié)商處理。凡署名"云南房網(wǎng)"的文章未經(jīng)本站授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載。爆料、授權(quán)：news@ynhouse.com。