昨天，昆明市發(fā)出廢止一批房地產(chǎn)政策文件的通知，媒體解讀為昆明取消商品房限售限購，實(shí)際上，根據(jù)三份被廢止的文件看，這次取消的還包括了限價。很多人的第一反應(yīng)是，“昆明有限購嗎？”，其實(shí)不必感到驚訝，昆明確實(shí)曾經(jīng)執(zhí)行過“三限”政策，只不過限得不那么緊。
昆明發(fā)文廢止三份過時政策文件
先回過頭看被廢止的政策。
第一份是2017年10月11日印發(fā)的《昆明市人民政府辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，內(nèi)容主要包括：
在呈貢區(qū)新購買的新建商品住房，需取得不動產(chǎn)權(quán)屬證書滿2年方可上市交易。
解讀：2017年正是呈貢房價飛速上漲的時候，對呈貢的限售政策有遏制炒房的意圖，現(xiàn)在呈貢房價不斷下跌，當(dāng)然已毫無必要。
調(diào)整貸款受理?xiàng)l件，將繳存職工足額繳存住房公積金6個月且開戶滿6個月以上可以申請貸款調(diào)整為繳存職工足額繳存住房公積金12個月且開戶滿12個月以上可以申請貸款。
解讀：公積金貸款要求連續(xù)繳存滿一年的限制，實(shí)際上已經(jīng)取消，目前執(zhí)行的還是連續(xù)繳存滿6個月即可受理。
對特定區(qū)域范圍內(nèi)住宅用地和商住混合用地，采取“限房價、競地價”方式出讓。進(jìn)一步加大限價商品房市場供應(yīng)。
解讀：“限房價、競地價”的土地出讓方式，只是在在一些回遷地塊出讓執(zhí)行過，限定的是政府回購的價格，對商品房市場沒有影響。
第二份文件是2018年3月1日印發(fā)的《昆明市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，主要內(nèi)容有：
昆明曾經(jīng)的限售區(qū)域已被取消
對主城二環(huán)路以內(nèi)，呈貢新區(qū)以及船房河、廣福路、彩云路、鮮花大道至滇池圍合區(qū)域內(nèi)，購買的新建商品住宅需取得不動產(chǎn)權(quán)屬證書滿三年方可上市交易。
解讀：在2017年呈貢限售政策基礎(chǔ)上加碼調(diào)控，限售區(qū)域擴(kuò)大，年限延長。這也是昆明尺度最緊的限售政策，取消理由同上。
住房公積金貸款最高額度由“單職工40萬元，雙職工80萬元”下調(diào)為“單職工30萬元，雙職工50萬元”。設(shè)置住房公積金個人住房貸款輪候期，輪候期為兩年。調(diào)整公積金首付款比例，首套最低20%，二套最低50%，貸款利率不低于首套房的1.1倍。
解讀：昆明的公積金貸款額度在2022年就已回調(diào)為單職工40萬元，雙職工80萬元，同時二套房最低首付50%也調(diào)整為30%。
第三份是2018年7月1日印發(fā)的《昆明市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步穩(wěn)定商品住房市場有關(guān)問題的通知，文件中有限購和限價政策：
在昆明主城五區(qū)和三個國家級開發(fā)（度假）園區(qū)范圍內(nèi)，暫停向已擁有上述區(qū)域內(nèi)1套及以上住房（含新建商品住房、存量住房）的非本省戶籍人士銷售新建商品住房；暫停向未滿十八周歲非本省戶籍人士銷售新建商品住房。在上述區(qū)域內(nèi)無住房（含新建商品住房、存量住房）的非本省戶籍且年滿十八周歲同一身份自然人限購1套新建商品住房。
解讀：和其他一二線城市相比，昆明唯一執(zhí)行過的限購政策非常溫和，以個人為限購對象，操作空間很大，市場基本無感，事實(shí)上，我們也基本沒聽說限購成為外省客戶買房障礙，外省客戶減少，主要原因還是樓市大環(huán)境的影響。
在主城五區(qū)和三個國家級開發(fā)（度假）園區(qū)范圍內(nèi)，新房預(yù)售須接受商品住房銷售價格管理，預(yù)售價格應(yīng)參照同區(qū)域、同項(xiàng)目、同品質(zhì)、同類型新建商品住房合同網(wǎng)簽備案價格確定，商品住房實(shí)際銷售價格不得高于預(yù)售價格。自接受商品住房銷售價格管理6個月內(nèi)，每月實(shí)際銷售均價不得高于同項(xiàng)目、同品質(zhì)、同類型最近一個月的商品住房合同網(wǎng)簽備案均價。預(yù)售價格6個月后方可申請調(diào)整，且每12個月內(nèi)，商品住房合同網(wǎng)簽備案均價上浮不得超過6%。
解讀：2018年出臺的限價政策有其背景，此前昆明曾因房價過快上漲，兩次被住建部約談。隨后昆明的房價也差不多到了歷史高點(diǎn)，一年內(nèi)上漲不得超過6%的限價政策，早已失去了現(xiàn)實(shí)意義。
自7月份以來，全國各地密集出臺寬松政策，總體在于扭轉(zhuǎn)2017年以來一系列過于嚴(yán)厲的政策，部分和當(dāng)前市場基本面已經(jīng)完全不相符政策，自然要逐漸退場，昆明明文廢止三份政策，表態(tài)意義遠(yuǎn)大于實(shí)際意義，但無疑是順應(yīng)政策方向和市場趨勢之舉。
昆明新房成交仍在低位徘徊（圖源克而瑞）
今年，昆明也出臺了促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的政策，7月份公布的“昆明23條”，政策主要方向是針對供應(yīng)端，以減輕房企壓力，改善開發(fā)環(huán)境，直接刺激購房的新政不多，主要是減免購房契稅。
隨后昆明還提高了二胎三胎家庭公積金額度，首次允許辦理跨省公積金貸款，落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”新政策也很有創(chuàng)意，將認(rèn)定名下是否有房的區(qū)域劃為縣級行政區(qū)，政策利用程度最大化。
但從近幾個月的土地和商品房成交情況看，刺激效果并不明顯，不光新房成交依舊低位徘徊，今年全年的土地供應(yīng)成交量多半也要創(chuàng)新低。
而作為地方政府，往往還是苦于政策工具箱里可以刺激購房的招數(shù)不算多，無非前些年收緊，現(xiàn)在反向做調(diào)整，如果再上難度，比如發(fā)放購房補(bǔ)貼，又受到政府財力的限制，昆明要效仿并不容易。
但是好在，這次昆明以文件形式全面放松，相當(dāng)于明確表了態(tài)，而是否有力度更大的刺激政策跟進(jìn)，就看決心有多大了、動作有多狠了。
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