觀點(diǎn)指數(shù) 融創(chuàng)化債路，一步一腳印 11月20日，融創(chuàng)整體化解約900億人民幣的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，成功降債45億美元，成為首家完成境內(nèi)外債務(wù)重組的大型房企�？v觀融創(chuàng)的化債之路，實(shí)際上開(kāi)始于2022年12月。在將近一年的時(shí)間里，融創(chuàng)通過(guò)不斷調(diào)整債務(wù)重組方案，包括上調(diào)美元債重組中強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券的最高限額等一系列操作，最終債務(wù)重組成功。對(duì)于此次成功重組，融創(chuàng)方面表示，未來(lái)2-3年內(nèi)，公司在境外公開(kāi)市場(chǎng)無(wú)剛性還債壓力。

遠(yuǎn)洋化債途中，奧園重組受阻 期內(nèi)遠(yuǎn)洋集團(tuán)被要求加速償債，但報(bào)告期內(nèi)其化債方案有所進(jìn)展。11月20日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)發(fā)布公告稱，截至2023年11月17日，公司全資附屬公司遠(yuǎn)洋控股中國(guó)與“15遠(yuǎn)洋05”“18遠(yuǎn)洋01”債券持有人就償付方案達(dá)成一致。但并非所有企業(yè)都能成功進(jìn)行債務(wù)的重組，如期內(nèi)奧園的境外債重組計(jì)劃就被多家境外債權(quán)人投了反對(duì)票。若無(wú)法重組，最終的結(jié)果將是被迫清盤(pán)。如前文所述，奧園也需要靈活化債，積極與債權(quán)人協(xié)商，拿出合理重組方案才能實(shí)現(xiàn)境外債務(wù)的成功重組。

靈活化債僅為第一步，后續(xù)回歸正常經(jīng)營(yíng)同樣重要 靈活的債務(wù)重組方式不僅考慮了債權(quán)人的利益，也充分考慮到企業(yè)的現(xiàn)狀及未來(lái)發(fā)展，相比普通的債券展期也更有利于穩(wěn)定債權(quán)人的情緒及市場(chǎng)預(yù)期。其中占據(jù)重組方案重要部分的“債轉(zhuǎn)股”則可為融創(chuàng)降低負(fù)債率，減輕企業(yè)整體的負(fù)債壓力。但仍需關(guān)注到雖然目前融創(chuàng)已成功化債，但就資本市場(chǎng)表現(xiàn)而言，其股價(jià)略有漲幅卻依然處于低位，后續(xù)的銷(xiāo)售回正、盤(pán)活存量資產(chǎn)等同樣重要。因此對(duì)于融創(chuàng)等出險(xiǎn)房企而言，化債僅是第一步，恢復(fù)正常經(jīng)營(yíng)，并盡全力完成“保交樓”、“保交付”才是核心所在。

開(kāi)發(fā)投資額持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)，促進(jìn)內(nèi)需增加是重中之重 據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，期內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額已經(jīng)連續(xù)18個(gè)月保持負(fù)增長(zhǎng)，新開(kāi)工意愿嚴(yán)重不足，使得整體的開(kāi)發(fā)投資額也處于下滑中。其中作為房企最大資金來(lái)源的“定金及預(yù)收款”則較1-9月降幅最為顯著，房地產(chǎn)行業(yè)資金面承壓。從期內(nèi)動(dòng)態(tài)來(lái)看，政策層面的融資支持力度持續(xù)加強(qiáng)，但是需要注意到“定金及預(yù)收款”這一科目跌幅高的內(nèi)核實(shí)際上是購(gòu)房需求的不足，導(dǎo)致買(mǎi)房的人少進(jìn)而帶來(lái)企業(yè)所收到的款項(xiàng)相應(yīng)減少。

融創(chuàng)化債路，一步一腳印

11月20日，融創(chuàng)中國(guó)控股有限公司發(fā)布公告稱，根據(jù)計(jì)劃第5.4條，公司宣布境外債重組各項(xiàng)條件已獲滿足，重組生效日期為2023年11月20日。

至此，融創(chuàng)整體化解約900億人民幣的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，成功降債45億美元，成為首家完成境內(nèi)外債務(wù)重組的大型房企。

此外據(jù)公告顯示，融創(chuàng)債權(quán)人約百億美元的現(xiàn)有債務(wù)將被置換為新票據(jù)、強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券、可轉(zhuǎn)換債券、融創(chuàng)服務(wù)的股票，分別對(duì)價(jià)57億美元、27.5億美元、10億美元、7.75億美元。新票據(jù)、強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券及可轉(zhuǎn)換債券預(yù)期11月21日在新交所上市。

而對(duì)于此次成功重組，融創(chuàng)方面也表示在未來(lái)2-3年內(nèi)，公司在境外公開(kāi)市場(chǎng)無(wú)剛性還債壓力，這為后續(xù)經(jīng)營(yíng)的持續(xù)恢復(fù)和落實(shí)保交付創(chuàng)造了有力條件，還表示今年將保30萬(wàn)套住宅交付。

雖說(shuō)從2022年4月起融創(chuàng)中國(guó)開(kāi)始停牌，且后一個(gè)月也因其流動(dòng)性緊張導(dǎo)致無(wú)法償還債務(wù)，但據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)了解，融創(chuàng)整體的化債路實(shí)際上開(kāi)始于2022年12月。

數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)市場(chǎng)信息，觀點(diǎn)指數(shù)整理

去年12月，融創(chuàng)公布初步境外債務(wù)重組原則和框架；接著于今年3月28日，公布重組方案，并表示將約百億美元的境外債務(wù)分為降杠桿、留債展期兩大板塊進(jìn)行重組，為債權(quán)人提供可轉(zhuǎn)換債券、強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券、轉(zhuǎn)換為部分融創(chuàng)服務(wù)的股權(quán)、置換新票據(jù)等多種選項(xiàng)，這項(xiàng)方案獲得持債金額超30%的債權(quán)人小組的同意。

6月13日，融創(chuàng)披露境外債重組方案已獲得約87%的債權(quán)人支持，并于后一天表示法院已頒令撤銷(xiāo)清盤(pán)呈請(qǐng)。時(shí)間加速到9月18日，融創(chuàng)方公布了強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券的調(diào)整方案，擬再次上調(diào)美元債重組中強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券的最高限額，由22億美元上調(diào)至27.5億美元。

彼時(shí)，這份調(diào)整后的方案獲得了99.75%的通過(guò)率，債務(wù)總額通過(guò)率為98.3%。隨后于10月5日，境外債重組計(jì)劃獲法院批準(zhǔn)。11月17日，融創(chuàng)發(fā)布境外重組進(jìn)展，并表示本月20日為重組生效日；11月20日，融創(chuàng)境外債務(wù)重組正式生效。

遠(yuǎn)洋化債途中，奧園重組受阻

中資海外債方面，與往月的情況類(lèi)似，期內(nèi)僅有兩筆相關(guān)債券發(fā)行，發(fā)行人為越秀地產(chǎn)及興泰控股，總發(fā)行金額為6.10億元，平均發(fā)行利率為5.24%。

債券違約方面，報(bào)告期內(nèi)共計(jì)兩筆境內(nèi)債進(jìn)行了展期操作，債券發(fā)行人為中南建設(shè)及當(dāng)代節(jié)能置業(yè)，目前存續(xù)規(guī)模分別為5.59、6.85億元。

而遠(yuǎn)洋集團(tuán)則在11月10日發(fā)布了有關(guān)整體債務(wù)管理的更新信息，公告中表示其若干境外債務(wù)收到要求函件、加速到期通知及其他法律函件，并表示其將繼續(xù)與債權(quán)人和其他持份者進(jìn)行討論，并與顧問(wèn)共同做好準(zhǔn)備工作，以促進(jìn)制定切實(shí)可行的集團(tuán)境外債務(wù)重組方案。

雖然遠(yuǎn)洋被要求加速償債，但報(bào)告期內(nèi)其化債方案有所進(jìn)展。11月20日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)發(fā)布公告稱，截至2023年11月17日，公司全資附屬公司遠(yuǎn)洋控股中國(guó)與“15遠(yuǎn)洋05”“18遠(yuǎn)洋01”債券持有人就償付方案達(dá)成一致。

但并非所有企業(yè)都能成功進(jìn)行債務(wù)的重組，如期內(nèi)奧園的境外債重組計(jì)劃就被多家境外債權(quán)人投了反對(duì)票。

11月19日消息，中國(guó)奧園的境外債務(wù)重組方案于10月底獲香港、開(kāi)曼和BVI法院受理，但在香港法院的公開(kāi)受理聽(tīng)證會(huì)上，平安海外提出反對(duì)意見(jiàn)。而11月20日消息稱，平安海外并非唯一公開(kāi)反對(duì)的債權(quán)人，此前在法律顧問(wèn)組織協(xié)調(diào)下，多家境外債權(quán)人集體反對(duì)中國(guó)奧園的重組計(jì)劃。

若奧園境外債務(wù)無(wú)法重組，最終的結(jié)果將是被迫清盤(pán)，因此如前文所述，奧園也需要靈活化債，積極與債權(quán)人協(xié)商，拿出合理的重組方案，才能實(shí)現(xiàn)境外債務(wù)的成功重組。

靈活化債僅為第一步，后續(xù)回歸正常經(jīng)營(yíng)同樣重要

在接近一年的化債長(zhǎng)途中，融創(chuàng)的成功重組不僅為出險(xiǎn)房企注入了信心，同時(shí)也為其余的出險(xiǎn)房企樹(shù)立了境內(nèi)外債務(wù)重組的樣本。

事實(shí)上，去年11月富力地產(chǎn)也成功完成了境內(nèi)外債務(wù)重組，但縱觀其重組計(jì)劃，主要是對(duì)債務(wù)進(jìn)行整體展期，也即是“以時(shí)間換空間”式的做法。11月14日，旭輝同樣發(fā)布公告表示，目前已完成年內(nèi)所有到期境內(nèi)債券的展期工作，合計(jì)展期金額約71.8億元。

而與上述兩者相比，融創(chuàng)的債務(wù)置換成新票據(jù)、強(qiáng)制可轉(zhuǎn)債等的重組計(jì)劃則顯得更為靈活。該靈活的重組方式是通過(guò)與債權(quán)人積極溝通與協(xié)商，并尋求可接受的解決方案，不僅考慮到債權(quán)人的利益，也充分考慮到企業(yè)的現(xiàn)狀及未來(lái)發(fā)展。相較普通的債券展期也會(huì)更有利于穩(wěn)定債權(quán)人的情緒及市場(chǎng)預(yù)期。其中占據(jù)重組方案重要部分的“債轉(zhuǎn)股”則可為融創(chuàng)降低負(fù)債率，減輕企業(yè)整體的負(fù)債壓力。

除了成功進(jìn)行債務(wù)重組外，期內(nèi)融創(chuàng)還在繼續(xù)盤(pán)活資產(chǎn)并化解經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。11月21日，融創(chuàng)還就上海亞龍項(xiàng)目與華融達(dá)成融資合作。據(jù)了解，華融將提供34.8億元借款，期限不超過(guò)3年，款項(xiàng)將用于上海亞龍項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)。

與此同時(shí)，以往成功進(jìn)行債務(wù)重組的企業(yè)則“進(jìn)退維谷”。

11月13日，富力地產(chǎn)及旗下西安富力房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、寶雞市郭家崖舊城改造開(kāi)發(fā)有限公司被強(qiáng)制執(zhí)行1.04億元。11月15日，華夏幸福發(fā)布公告表示，截止至今年10月31日，華夏幸福累計(jì)未能如期償還債務(wù)金額合計(jì)為人民幣243.09億元。

透過(guò)現(xiàn)象看本質(zhì)，雖然目前融創(chuàng)已成功化債，但就資本市場(chǎng)表現(xiàn)而言，其 股價(jià)略有漲幅卻依然處于低位，后續(xù)的銷(xiāo)售回正、盤(pán)活存量資產(chǎn)等同樣重要。對(duì)于融創(chuàng)等出險(xiǎn)房企而言，化債僅是第一步，恢復(fù)正常經(jīng)營(yíng)，并盡全力完成“保交樓”、“保交付”才是核心所在。

開(kāi)發(fā)投資額持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)，促進(jìn)內(nèi)需增加是重中之重

信用債發(fā)行方面，報(bào)告期內(nèi)共錄得34起房地產(chǎn)行業(yè)債券發(fā)行的相關(guān)事宜，規(guī)模共計(jì)191.53億元，同比有所回落，下降幅度為12.38%。

數(shù)據(jù)來(lái)源：wind，觀點(diǎn)指數(shù)整理

從信用債的發(fā)行主體來(lái)看，和以往統(tǒng)計(jì)的發(fā)債主體情況類(lèi)似，發(fā)行的依然大多為國(guó)有控股或國(guó)資企業(yè)，期內(nèi)民企僅有美的置業(yè)、中海地產(chǎn)及華潤(rùn)置地有共計(jì)5筆債券發(fā)行，總發(fā)行規(guī)模為63億元，平均發(fā)行利率為3.922%。

發(fā)行利率方面則與8-11月類(lèi)似，與總發(fā)行規(guī)模保持非同頻升降的趨勢(shì)。DR007方面，因10月中下旬市場(chǎng)流動(dòng)性需求上升，貨幣市場(chǎng)利率明顯走高，11月初至11月中旬的DR007均值已回落至政策利率附近。

而中下旬該數(shù)據(jù)均值則又開(kāi)始回升，并高于政策利率，這也意味著銀行在貨幣市場(chǎng)上的融資成本上升，而中央財(cái)政表示將在四季度增加發(fā)行2023年1萬(wàn)億元國(guó)債，這將會(huì)帶動(dòng)國(guó)內(nèi)需求，因此市場(chǎng)利率也將面臨一定的上行壓力，12月房企融資成本可能會(huì)保持相應(yīng)的上升趨勢(shì)。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2023年1-10月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資9.59萬(wàn)億元，同比下降9.3%，跌幅擴(kuò)大。其中住宅投資7.28萬(wàn)億元，下降8.8%。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積、房屋新開(kāi)工面積等指標(biāo)也繼續(xù)下探，下降幅度分別為7.3%、23.2%。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額已經(jīng)連續(xù)18個(gè)月保持負(fù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，新開(kāi)工意愿嚴(yán)重不足，使得整體的開(kāi)發(fā)投資額也維持下滑趨勢(shì)。

此外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金10.73萬(wàn)億元，同比下降13.8%，保持下行趨勢(shì)，但降幅較上月縮窄。而國(guó)內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金、定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款方面則同比分別下降11.0%、40.3%、21.4%、10.4%和7.6%。

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，觀點(diǎn)指數(shù)整理

其中國(guó)內(nèi)貸款與自籌資金方式降幅微縮，但其余三方面降幅均持續(xù)擴(kuò)大，而作為房企最大資金來(lái)源的“定金及預(yù)收款”則較1-9月降幅最為顯著，房地產(chǎn)行業(yè)資金面承壓。而期內(nèi)于11月17日有消息稱，監(jiān)管機(jī)構(gòu)正起草一份中資房企“白名單”，有50家國(guó)有及民營(yíng)房企被列入其中。據(jù)了解，除了萬(wàn)科、龍湖、新城、金地等幾家尚未違約房企，碧桂園、旭輝等已違約房企也會(huì)在名單內(nèi)。

從期內(nèi)動(dòng)態(tài)來(lái)看，政策層面融資支持力度持續(xù)加強(qiáng)，但是樓市的復(fù)蘇不僅僅需要國(guó)家及地方層面持續(xù)加強(qiáng)融資支持力度，還需要注意到是“定金及預(yù)收款”這一科目跌幅高的內(nèi)核實(shí)際上是購(gòu)房需求的不足導(dǎo)致買(mǎi)房行為變少。

從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)披露上也可看出，買(mǎi)房需求的嚴(yán)重不足。1-10月，商品房銷(xiāo)售面積92579萬(wàn)平方米，同比下降7.8%，其中住宅銷(xiāo)售面積下降6.8%。商品房銷(xiāo)售額97161億元，下降4.9%，其中住宅銷(xiāo)售額下降3.7%，而10月末商品房的待售面積卻同比增長(zhǎng)了18.1%。

目前，消費(fèi)者對(duì)樓市整體的信心不足，要恢復(fù)樓市還要從銷(xiāo)售端入手，解決內(nèi)需不足和收入預(yù)期的問(wèn)題，才能從根源上最大化緩解銷(xiāo)售資金來(lái)源補(bǔ)充不足的問(wèn)題。

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