世茂集團(tuán)：預(yù)計(jì)2023-2033年無(wú)杠桿營(yíng)運(yùn)現(xiàn)金流量總額約2000億-2500億

觀點(diǎn)網(wǎng)訊：12月7日，世茂集團(tuán)控股有限公司公告披露債務(wù)情況。

觀點(diǎn)新媒體獲悉，于2023年6月30日，世茂集團(tuán)有(i)境外計(jì)息債務(wù)約140億美元(未經(jīng)審核)；(ii)境內(nèi)計(jì)息債務(wù)約250億美元(未經(jīng)審核)；(iii)應(yīng)付關(guān)聯(lián)方款項(xiàng)約30億美元；及(iv)總權(quán)益約90億美元，包括非控制性權(quán)益約60億美元。

于上述境外債務(wù)中，約70億美元為以美元計(jì)值的優(yōu)先票據(jù)、約30億美元為銀團(tuán)貸款、約20億美元為雙邊貸款及約20億美元為有抵押項(xiàng)目貸款。

鑒于當(dāng)前市況，世茂集團(tuán)的整體流動(dòng)資金仍然受限。截至2023年10月31日，集團(tuán)的現(xiàn)金結(jié)余合共約為人民幣220億元(未經(jīng)審核)。包括:(a)本公司持有的現(xiàn)金約為人民幣10億元(未經(jīng)審核);(b)上市附屬公司及其各自的附屬公司持有的現(xiàn)金約為人民幣40億元(未經(jīng)審核);及(c)受預(yù)售及其他監(jiān)管安排限制的現(xiàn)金約為人民幣170億元(未經(jīng)審核)，其中大部分存放于項(xiàng)目層面的監(jiān)控賬戶。

基于(i)集團(tuán)能夠維持正常運(yùn)營(yíng)，而中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)環(huán)境逐步改善;(ii)集團(tuán)將交付現(xiàn)有項(xiàng)目及所有可銷售資源;(iii)境內(nèi)債務(wù)到期時(shí)能進(jìn)行再融資;(iv)根據(jù)集團(tuán)計(jì)劃實(shí)施可嚴(yán)格控制整體成本的適當(dāng)措施;及(v)并無(wú)考慮其他不可預(yù)見(jiàn)因素等各種假設(shè)，于2023年至2033年期間，來(lái)自(a)集團(tuán)以及其合營(yíng)企業(yè)及聯(lián)營(yíng)公司開(kāi)發(fā)的現(xiàn)有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目(按現(xiàn)金所得款項(xiàng)減建筑成本、稅項(xiàng)、銷售、一般及行政開(kāi)支以及其他開(kāi)支計(jì)算);(b)酒店經(jīng)營(yíng)及其他商業(yè)運(yùn)營(yíng)所得運(yùn)營(yíng)收入的所得款項(xiàng)凈額估計(jì)約為每年人民幣40億元至人民幣400億元。

盡管市場(chǎng)狀況及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度會(huì)影響開(kāi)發(fā)項(xiàng)目每年產(chǎn)生的所得款項(xiàng)凈額，但預(yù)期現(xiàn)有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)生的大部分所得款項(xiàng)凈額將于上述期間的中期之前產(chǎn)生。集團(tuán)于2023年至2033年期間產(chǎn)生的累計(jì)無(wú)杠桿營(yíng)運(yùn)現(xiàn)金流量總額估計(jì)約為人民幣2,000億元至人民幣2,500億元，其中估計(jì)酒店及其他商業(yè)運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生的累計(jì)營(yíng)運(yùn)現(xiàn)金流量?jī)纛~合共大約介乎人民幣60億元至人民幣100億元。此外，規(guī)模最大的前20個(gè)項(xiàng)目及前20個(gè)城市分別占截至2022年12月31日的開(kāi)發(fā)凈值計(jì)算約50%及70%。

iii) 于2023年至2033年期間，估計(jì)該集團(tuán)主要境外資產(chǎn)(包括來(lái)自公司于物業(yè)管理業(yè)務(wù)的股權(quán))的累計(jì)杠桿現(xiàn)金流量大約介乎15億美元至20億美元，此估算乃基于對(duì)可變現(xiàn)價(jià)值的各種假設(shè)，而其未必會(huì)實(shí)現(xiàn)。境外資產(chǎn)有可能供該集團(tuán)用于償還經(jīng)重組后境外債務(wù)，而大部分經(jīng)重組后的境外債務(wù)將依靠境內(nèi)業(yè)務(wù)產(chǎn)生并可上繳至本集團(tuán)境外實(shí)體的現(xiàn)金流償還。

iv) 于2023年6月30日，集團(tuán)物業(yè)及設(shè)備的未經(jīng)審核賬面值約為人民幣170億元，而投資物業(yè)(主要指本集團(tuán)自行開(kāi)發(fā)的商用物業(yè))的未經(jīng)審核賬面值約為人民幣660億元。

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